Alquiler de alojamiento de corta duración

A partir del 23 de diciembre de 2024 ha cobrado actualidad el denominado alquiler de alojamientos de corta duración. Muestra de ello son las incontables resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública resolviendo recursos contra la denegación de la asignación del número de registro que seguidamente se trata y la situación creada por la STS 620/2026, 19 de Mayo de 2026 ^{[j 1]} que después se indica.

Los tres primeros artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), dicen:

ARTÍCULO 1

Ámbito de aplicación.

La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

ARTÍCULO 2

Arrendamiento de vivienda.

1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. 2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

ARTÍCULO 3

Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. 2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

Por su parte, la letra 3) del art. 5 de la LAU excluye del ámbito de aplicación de esta ley:la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.

Este supuesto de cesión temporal, con la publicidad de su oferta, se diferencia de los típicos arrendamientos de viviendas; en éstos su destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, lo que no es del caso en el alquiler de corta duración.

La STS 642/2026, 28 de Abril de 2026 ^{[j 2]} afirma:

Por otra parte, el destino de uso turístico está excluido del arrendamiento de vivienda según el e art. 5 e) de la LAU, tras su reforma por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.

El Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724 inició el camino a aplicarse a los servicios consistentes en el arrendamiento a corto plazo de alojamientos amueblados, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, y tal como se define con más detalle en el Derecho nacional.

En el Derecho español, el Real Decreto 1312/2024 de 23 de diciembre reguló el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y creó la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

Este Decreto ordenó la incorporación al Registro de la Propiedad y, en su caso, al de Bienes Muebles, de la información relativa a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, para que, de esa forma, todos los actores del mercado del alquiler puedan disponer de la información necesaria para la toma de sus decisiones.

A destacar:

La norma afectaba a inmuebles, pero también a buques, embarcaciones o artefactos navales, siempre que aquel no esté vinculado a un servicio que posibilite o determine la navegación; se creó la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de España, como pasarela digital única nacional para la transmisión electrónica de datos entre las plataformas en línea de alquiler de corta duración y para el resto de funciones que la normativa establece; para el cumplimiento de las obligaciones debía iniciarse el procedimiento en la sede electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España o directamente en papel en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles competente.

El alquiler de corta duración podia recaer sobre parte de una vivienda, y no sobre la vivienda completa, cuando la normativa autonómica y municipal aplicable así lo permita, según resulta del artículo 2, apartado b) del Real Decreto 1312/2024 de 23 de diciembre.

La solicitud de número de registro único debía realizarla al menos uno de los titulares registrales, o representante del mismo mediante apoderamiento, contrato de gestión, arriendo o subarriendo con facultad de explotar, admitiéndose documento privado con firma electrónica, firma OTP o firma legitimada ante el registrador del titular registral. (Ver Resolución DGSJFP de 28 de julio de 2025). ^{[j 3]} No podúa solicitar número de registro el propietario cuyo título de propiedad no estuviera inscrito, como dijo la Resolución DGSJFP de 4 de septiembre de 2025). ^{[j 4]}

No era obstáculo para la obtención de número de registro único el que la vivienda figurare en el Registro autonómico de viviendas de uso turístico a nombre de persona diferente (en el caso, un anterior propietario), pues la licencia administrativa de uso turístico no está vinculada a la persona, sino a las condiciones de la finca. (Resolución DGSJFP de 30 de julio de 2025). ^{[j 5]}

Si la unidad para la que se solicitaba número de registro, estaba sujeta a un régimen de título habilitante para el uso turístico, como la autorización, licencia, visado o equivalente, debía incluirse en la solicitud el documento que acreditase el título habilitante necesario para su destino al uso previsto conforme a la ordenación autonómica o local aplicable, salvo que la legislación aplicable sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellos documentos se sustituían por los que acreditaren que la comunicación o declaración había sido realizada, que habúa transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad si este habúa sido establecido y que no se tuviera declarada su ineficacia. Todo ello resultaba del Artº 9.2.a).5º del Real Decreto 1312/2024 de 23 de diciembre. Ahora bien, la existencia de ese título habilitante, no condicionaba la calificación del Registrador si del propio Registro resultaba algún obstáculo como los que más adelante se enumeran en supuesto concretos de denegaciones. Así lo declaró expresamente la Resolución DGSJFP de 30 de julio de 2025, ^{[j 6]} reiterada en muchas otras, la cual dice que "un título habilitante administrativo … no supone, ni implica, la validez civil del alquiler turístico en la finca".

Procede citar la Orden VAU/653/2025, de 19 de junio, por la que se determinaron los plazos y el modelo para la transmisión por parte de las plataformas en línea de alquiler de corta duración de datos a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, de acuerdo con el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

Esta Orden tuvo por objeto determinar los plazos y el modelo que deben seguir las plataformas en línea de alquiler de corta duración que permiten celebrar contratos a distancia, para transmitir los datos de actividad por unidad a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, de acuerdo con la definición dada por el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, junto con el número de registro facilitado por las personas arrendadoras, la dirección específica de la unidad y las URL de los anuncios publicados en sus plataformas.

Lo dispuesto en esta orden ministerial era de aplicación en todo el territorio nacional.

El modelo para la transmisión telemática de los datos eta el establecido en el anexo de la Orden.

Respecto al plazo y forma de presentación de datos, esta Orden dispuso:

1. El periodo de referencia de la transmisión será mensual y coincidirá con el mes natural, debiendo recogerse y transmitirse a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos: los datos de actividad por unidad, junto con el número de registro facilitado por las personas arrendadoras, la dirección específica de la unidad y las URL de los anuncios publicados en sus plataformas, por...