Nuevas instalaciones en la comunidad de propietarios

AutorSergio Vázquez Barros
CargoAbogado

Para tratar este tema debemos partir del contenido del art. 11 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, en cual dispone expresamente que: 1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el correspondiente interés legal. 3. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste. 4. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras .

Respecto del contenido del precepto citado podemos hacer el siguiente análisis:

El apartado 1 de este artículo, establece con toda claridad que ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, según su rango; a sensu contrario, se ha de concluir que, cuando las obras acordadas sí se requieren para el adecuado funcionamiento de un servicio tan primordial como, por ejemplo: el de agua, la exigencia de nuevas instalaciones está fuera de toda duda, arbitrando entonces los adecuados mecanismos la Ley para evitar que por la sola oposición de algún copropietario tan importante servicio pueda perturbarse.

Las innovaciones que sean requeridas para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble según su naturaleza y características (art. 11.1 LPH), serán obligatorias y bastará al efecto un acuerdo por mayoría de la junta de propietarios, soliendo referirse a adelantos o mejoras técnicas que vayan surgiendo.

Naturaleza y características son conceptos muy amplios que, en su apreciación, se ha pasado de un criterio subjetivo, vinculado a las condiciones económicas de los habitantes del inmueble, a otro objetivo que habrá de ponderarse en cada caso en atención a la categoría, clase o condición del inmueble en relación con los de su entorno y a la estructura y configuración del inmueble en sí mismo.

Así, se ha admitido por los Tribunales como tales, la sustitución de un viejo ascensor, la instalación de un segundo ascensor en atención al número de viviendas existente en el edificio, la de portero automático, el cambio del sistema de suministro de gas, e incluso la instalación ex novo de un servicio de calefacción, o de un ascensor.

También hemos de tener en cuenta que, para las obras de mejora no requeridas para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, según su naturaleza y características, que exceden del concepto normal de gastos generales para el sostenimiento de los tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, se precisa para llevarlas a cabo previo acuerdo válido de la Junta de Propietarios, por lo que el Presidente en ningún caso tiene mandato otorgado por propietarios singulares y por ende le alcanzan las responsabilidades de los arts. 1714 y 1726 del Código Civil, que hace al mandatario responsable no solamente del dolo sino también de la culpa y que deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales según que el mandato haya sido o no retribuido.

En cualquier caso, particularmente entiendo que este apartado va ha dar lugar a múltiples controvertidas interpretaciones, las cuales vendrán traducidas en múltiples procedimientos a fin de clarificar conceptos jurídicos indeterminados tales como habitabilidad del inmueble , mejora o conservación , seguridad , nuevas instalaciones o adaptación de las existentes , las cuales han venido a sustituir a al impreciso concepto que la antigua ley contenía como lo es el de rango , tan indeterminado e impreciso como los anteriormente expresados; en cualquier caso, lo único importante, es determinar si las obras ante las cuales no encontramos son de mejora o no, pues no siéndolo, siempre constituirá una obligación para cada propietario el contribuir a soportar los costes de las mismas.

Por tanto, no se puede dar una regla con carácter genérico, sino que por el contrario, cada caso a de ser analizado individualmente así por ejemplo, la instalación ex novo de un ascensor, puede tener la consideración de una mejora, pero también puede tener su justificación en el cumplimiento de una normativa legal sobre habitabilidad, o bien, la supresión de barreras arquitectónicas para facilitar el acceso y movilidad de minusválidos en la comunidad.

La primero a tener en cuenta en aras a la cualificación de las obras a realizar, es la opinión de la mayoría de lo propietarios expuesta en Junta, pues de otro modo resulta temerario el que, por el voto de un solo propietario o grupo minoritario que califiquen las obras a ejecutar como de mejora o innecesarias para la habitabilidad inmueble, queden liberados de hacer frente a su obligación de pago que compete a todo condueño; por lo que se convertiría en sencillo y eficaz sistema para no intervenir pero que, al mismo tiempo se beneficiarían de las mismas por cuanto no se les puede privar de su uso.

Para resolver esta problemática podemos acudir al art. 3.1 del Código Civil, sobre todo a la vista de que no en pocas ocasiones, los propietarios son muy generosos a la ora de realizar mejoras en su propiedad privada, pero reacios a sufragar las derramas imputables a obras en la comunidad, olvidándose que de los elementos y servicios comunes ellos también son propietarios, aunque en tal caso la tienen compartida con los restantes condueños.

Por otro lado, hemos de tener en cuenta que, el quórum requerido para llevar a cabo estas obras será el las 3/5 partes fijado en el art. 17.1, por lo que resulta evidente que la Junta podrá acordar perfectamente la realización de obras mejoras, con el voto favorable de la mayoría simple, sin poder obligar a los disidentes a participar en los costes de las mismas.

Consecuentemente, según sea el quórum habido cuando se adoptó el acuerdo favorable por el que se aprobó la ejecución la obra en cuestión, situación obligacional derivante para cada propietario es como sigue.

  1. Aprobado por las 3/5 partes, quedan obligados a participar todos los condueños.

  2. Aprobado por la mayoría simple, sólo quedan vinculados al acuerdo los que hayan votado favorablemente y, siempre y cuando la derrama el importe total de la derrama repercutida a cada propietario excede de tres mensualidades ordinarias.

Por lo que respecta al apartado 2 de este artículo; puede comenzar indicando que la adopción de estos acuerdos por lo que se autoriza la realización de obras de mejoras en la comunidad, están sometidos a unos determinados requisitos, cuya inobservancia facilita la negativa al pago de cualquier condueño.

Partimos de la premisa que, salvo autorización expresa, el Presidente, la Comisión de Gobierno, ni Administrador, pueden de motu propio ordenar la ejecución de nuevas instalaciones o servicios, o realizar cualquier clase de obras de mejoras ya que, siempre y en todo caso, es imprescindible contar con el voto favorable de los propietarios otorgado en Junta.

Como sabemos, la Junta de Propietarios es el órgano colegiado y único que puede adoptar decisiones que afecten a la comunidad y que vinculen a los condueños; por tanto sin acuerdo de esta clase, no hay obligaciones por parte de los propietarios en el ámbito interno de la comunidad.

Cosa distinta es el quórum que se exige en cada caso el cual dependerá del asunto en cuestión y así, en unos será la unanimidad, en otros la mayoría cualificada y en otros la mayoría simple (art. 17); pero siempre será requisito previo e imprescindible que el acuerdo se adopte por los propietarios en Junta formalmente convocada al efecto, tal y como se dispone en el art. 14.

El apartado de este artículo, permite a cualquier propietario disentir del acuerdo adoptado por la mayoría, quedando desvinculado en cuanto a su participación económica pero no en cuanto a la utilización o beneficios que las obras puedan repercutirle.

Si bien se trata de una renuncia formal y firme en un principio, sin embargo se permite al disidente rectificar posteriormente su decisión uniéndose el resto de los condueños en las mejoras que se van a ejecutar, que ya están en marcha o han concluido; para lo cual este disidente arrepentido desde el momento en que comunique su nueva decisión vendrá obligado a sufragar la parte que le corresponda en el total de las obras (según su cuota de participación fijada), más los gastos de mantenimiento e intereses legales que corresponda desde en que los restantes se ven obligados a afrontar los costes de las obras; pues de lo contrario nos encontraríamos ante un claro supuesto de enriquecimiento injusto.

Por lo que respecta a la privación del uso del servicio o instalación, calificada de mejora, al disidente y hasta tanto no rectifique su decisión, resulta muchas veces inviable; así por ejemplo, se podrá perfectamente privar al disidente del uso de las pistas de tenis; pero resulta problemático del beneficio que...

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