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La Nueva LAU y los nuevos contratos

Document Citas 9 Citado por Relacionados
Vincent
AutorCol.legi de Notaris de Catalunya
Páginas59-69

Algo más de treinta años de vigencia de una Ley, circunstancia que no es criticable, en principio, para una Ley, y, sobre todo, una nueva realidad económico-social, hacían aconsejable una nueva regulación. Criterios de oportunidad política y de búsqueda consensuada de soluciones retrasaron el alumbramiento de una Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley 24/1994 de 24 de Noviembre, que entra en vigor, en general, el primero de Enero de 1995.

Vamos a ocuparnos de los contratos que se celebren tras la vigencia de la misma, sin ánimo de agotar, por lo novedoso del tema, ni la teoría, que dejo para voces más autorizadas que la mía, ni la práctica, inagotable por su propia naturaleza.

Se distingue entre: arrendamiento de viviendas -cuyas normas se extienden a trasteros, plazas de garaje y mobiliario, cedidos como accesorios de aquélla; novedad legislativa acertada para evitar el dislate actual de que la plaza de garaje se rigiera por el C.c. y el piso por la ley especial, siendo ambos una unidad económica- y distinto del de vivienda -incluidos los de temporada, hasta ahora excluidos, y, claramente, los de actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial o docente-.

Se excluyen las de porteros, militares, de aprovechamiento agrícola o forestal y las universatarias.

Y se fija un sistema de fuentes:

  1. para las viviendas de menos de 300 metros cuadrados o con renta inicial inferior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional: la ley, la voluntad de las partes y el Código civil. No obstante el pacto que modifique la ley ha de ser, bajo sanción de nulidad, expreso, y no perjudicial para el arrendatario salvo que la norma expresamente lo autorice.

    Limitado margen de autonomía de la voluntad. La nota del perjuicio para el arrendatario hace pensar que los derechos del arrendatario son mínimos e irrenunciables, a la vieja usanza, salvo que la ley expresamente lo autorice. ¿Para qué queremos entonces sistema de fuentes?

  2. para viviendas por encima de aquéllos límites: el pacto, la ley y el C.c. ¿Quiere ello decir que en estas viviendas cabe todo pacto, incluso el que modifique "a la baja" la ley? Pudiera pensarse que sí, precisamente porque se altera el orden de las fuentes; sin embargo el art. 6, al sancionar la nulidad de tales pactos, no distingue. La exposición de motivos nos recuerda el carácter tuitivo de la regulación de las viviendas, sin distinguir "las caras y grandes" de las "pequeñas y baratas", y el desregulador...

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