Novación de hipoteca: nuevo valor para subasta y certificado de tasación. No pacto sobre impago de tres cuotas

Hechos: Se otorga una escritura de novación de préstamo hipotecario en la que se da un nuevo valor de la finca para subasta, pero no se aporta la tasación correspondiente.

La registradora encuentra dos defectos: Que no se aporta el certificado de tasación, y que no se ha hecho constar, a efectos del procedimiento de ejecución hipotecaria, el impago de tres mensualidades, conforme al artículo 693.1 LEC.

El notario autorizante recurre y alega que la tasación es exigible cuando se constituye la hipoteca, pero no en los casos de novación o de ampliación. En último extremo considera que puede practicarse una inscripción parcial con exclusión de los pactos de ejecución judicial y extrajudicial. En cuanto al segundo defecto considera igualmente que es exigible a las escrituras de constitución, pero no en las de novación o ampliación.

La DGRN revoca el segundo defecto, pues el pacto relativo al impago de tres mensualidades consta en la escritura y se adapta a la nueva normativa.

En cuanto al primer defecto lo confirma, pues a pesar de que la tasación no es exigible en la novación, aunque haya ampliación, sin embargo al haberse modificado el valor para subasta de la escritura de constitución inicial SÍ ha de exigirse la tasación. Tampoco considera que sea posible como alternativa la inscripción parcial con exclusión de los pactos de ejecución judicial directa o extrajudicial, como reclama el recurrente, sin solicitud expresa, y ello por afectar dichos pactos al contenido esencial del derecho de hipoteca.

Además realiza la DGRN una serie de afirmaciones a tener en cuenta:

  1. - Que el certificado de tasación es imperativo en todos los supuestos de constitución de hipoteca para acudir a los procedimientos de ejecución judicial directa o extrajudicial, pero no para el procedimiento de ejecución judicial ordinaria.

  2. - Que no es necesario dicho certificado en los casos de novación, aunque haya ampliación, si no se modifica el valor de subasta.

  3. - Que si se modifica el valor para subasta en los casos de novación, sí es exigible el certificado de tasación.

  4. - Que en los casos de ejecución de la hipoteca no hay que tasar nuevamente la finca, siendo el valor de subasta el pactado inicialmente, aunque, eso sí, hay que respetar los porcentajes que establece la Ley 1/2013 respecto de las adjudicaciones en las...

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