Notas para una teoría general de la extinción de asientos regístrales

A Luis-Carlos Boullosa.

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El título IV de la Ley Hipotecaria regula la materia prima relativa a la extinción de las inscripciones y anotaciones preventivas y, concretamente, sus artículos 76 y 77 señalan las bases generales del sistema al afirmar que: «Las inscripciones no se extinguen en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de transferencia del dominio o del derecho real inscrito a favor de otra persona», y que: «Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción.»

Resulta, pues, de estos dos artículos que son cuatro las causas extintivas de las inscripciones y anotaciones: la cancelación, la inscripción de transferencia, la conversión y la caducidad.

Si toda clasificación es arbitraria, en el sentido de que podemos elegir libremente los criterios diferenciales, la contemplación de los artículos 76 y 77 de la Ley nos impone dos clasificaciones de los modos de extinción de los asientos regístrales, que pudiéramos denominar legales por estar ambas basadas directamente en preceptos de tal naturaleza. La primera de ellas agruparía las causas de extinción en la siguiente dicotomía:

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Sin embargo, estas clasificaciones, aunque basadas en criterios legales, son muy poco fecundas, pues ni resultan sistemáticas ni exhaustivas. No resultan sistemáticas porque en base a ellas no se adquiere ningún conocimiento respecto al distinto valor jurídico de las causas de extinción, y no resultan exhaustivas porque, por una parte, no recogen todos los tipos de asientos que pueden ser objeto de extinción ¹ y, por otra parte, porque no agotan todas las causas de extinción ni para las inscripciones, ya que omiten la caducidad, ni para las anotaciones, ya que omiten la anotación de transferencia ². Quizá por estas insuficiencias la doctrina ha ensayado diversos tipos de clasificaciones basados en criterios distintos.

Aragonés ³, a quien sigue Morell ⁴, tras señalar que «es de absoluta necesidad que cuando una inscripción no represente la realidad de los hechos quede muerta y se borre», precisa que una inscripción deja de representar, deja de ser reflejo de lo real:

1. Cuando se ha practicado indebidamente. 2.° Cuando carece de efectos jurídicos. 3.° Cuando es errónea.

Campuzano ⁵, por su parte, basándose, al estudiar las causas de extinción de las inscripciones, en un criterio de normalidad, agrupa la extinción de este tipo de asientos de la siguiente forma:Page813

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En cambio, refiriéndose a las causas de extinción de las anotaciones preventivas abandona como criterio clasificador el de la normalidad para limitarse a una simple enumeración, y así señala la conversión, la anotación de transferencia, la caducidad y la cancelación por cumplimiento del fin de la anotación o por consentimiento del favorecido por ella.

Entre los autores'modernos, Roca ⁶ ha criticado la enumeración de los artículos 76 y 77 de la Ley por estimar que hay más causas extintivas de las inscripciones y anotaciones preventivas que las que señalan ambos artículos, y, en cambio, no lo es verdaderamente la segunda que indica el primero de ellos, y ha apuntado, sin criterio clasificativo, las siguientes causas de extinción: la cancelación, la conversión, la rectificación, caducidad, nulidad, renuncia y, a veces, agotamiento del contenido específico de algún asiento. Lo que no puede admitirsedice Rocacomo causa de extinción de inscripciones o anotaciones preventivas es la transferencia del dominio o derecho inscrito o de lo anotado a favor de otra persona ⁷.

Sin embargo, todas estas clasificaciones y enumeraciones adolecen, en nuestra opinión, del defecto general de involucrar dos conceptos que deben ser cuidadosamente separados: el de modos de extinción y el de causas de extinción, ya que de su diferenciación depende, en gran parle, la posibilidad de elaborar una teoría sistemática y constructiva de 'a extinción de los asientos regístrales ⁸.

Sin pretender un estudio exhaustivo de la materia, pero con un mínimo de rigor filosófico-jurídico, podemos afirmar que aunque el concepto de modo puede ser contemplado desde muy diversos puntos de vistametafísico, semántico, lógico y aun jurídico, en todos ellos está presente como nota connotativa común la idea de «forma o maneraPage814 de manifestarse una cosa». El concepto de modo es importante, como afirma Ferrater Mora ⁹, porque permite establecermediante la distinción llamada modaldistinciones entre una entidad y algunas de sus manifestaciones reales. Es decir, que los modos son las distintas maneras bajo las cuales puede manifestarse una entidad, las modificaciones reales que el ente puede adoptar, y desde este punto de vista, los modos de extinción de los asientos registrales entrañan las formas o maneras de manifestarse la entidad extinción de asientos.

La causa, por el contrario, hace referencia únicamente al motivo o razón de una entidad y, en su consecuencia, refiriéndola a la teoría de la extinción de los asientos registrales, su connotación queda limitada a los motivos por los cuales se produce una extinción de asientos.

Los modos, pues, hacen referencia a las modificaciones reales que puede adoptar la entidad extinción, mientras que las causas hacen referencia a los motivos objetivos por los cuales aquélla se produce.

Instrumentando estas dos ideas dentro del sistema hipotecario podemos afirmar que la extinción de los asientos se inicia por la concurrencia de una causa de extinción, que produce el efecto típico de la extinción del asiento; pero esta extinción necesita una manifestación externa, una realidad que la haga visible y cognoscible por todos; esta manifestación externa es el modo de extinción. Esquemáticamente, la extinción de un asiento del Registro puede representarse en la siguiente serie:

CAUSA ------------------- EFECTO ------------------- MODO

La veracidad de este planteamiento se comprueba contratando el modelo construido con los supuestos concretos recogidos en la ley. Así, si tomamos, a título de ejemplo, el supuesto recogido en el número 1 del artículo 79 de la ley, vemos que en él se cumplen los tres momentos de la serie señalada: una causa de extinción, la desaparición por completo del inmueble; un efecto típico, la extinción del asiento, y, en fin, un modo de hacer constar registralmente la extinción, la cancelación.

De esta forma, modos de extinción de los asientos registrales sólo existen en nuestro Derecho los tres siguientes: cancelación, conversión e inscripción o anotación de transferencia ¹⁰. Causas, sin embargo, existen muchas más; causas son todos los supuestos de nulidad de asien-Page815tos, caducidad, extinción de fincas o derechos inscritos, rectificación del Registro, etc.

En este sentido resultan, pues, criticables los artículos 76 y 77, ya que ni recogen todas las causas de extinción de asientos, con lo cual resultan incompletos, ni incluyen solamente los modos de extinción, con lo cual resultan acientíficos, sino que, por el contrario, enumeran, junto a los modos de extinción propios, una causa: la caducidad, y esto no debe admitirse en una ley siquiera con mínimas aspiraciones técnicas, toda vez que la caducidad no puede bajo ningún criterio estricto ser incluida dentro de los modos de extinción de los asientos ¹¹.

Podemos, pues, concretar los modos de extinción de los asientos regístrales a los ya dichos de cancelación, conversión e inscripción o anotación de transferencia, y si elegimos para su clasificación como criterio distintivo el de sus distintas consecuencias jurídicas, podemos agruparlos en el siguiente esquema:

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Denominamos modos positivos a aquellos que extinguen los asientos regístrales haciendo o bien que el derecho contenido en ellos pase a un nuevo titular, o bien transformando el asiento que extinguen en otro nuevo afianzando la cobertura formal del derecho registrado. Denominamos negativos, por el contrario, a aquellos que extinguen el asiento sin ulteriores pronunciamientos en torno a los derechos recogidos en él. Los positivos entrañan la modificación de una situación registral; los negativos, su eliminación; aquéllos permiten que el asiento extinguido continúe formando parte del historial jurídico de la finca, mientras que éstosPage816 suponen la supresión absoluta del asiento, tanto en el orden del pasado como en el del futuro.

Expuestas así las bases y motivaciones de nuestra concepción de los modos de extinción de los asientos del Registro y su distinción de las causas pasamos a estudiar particularmente cada uno de ellos, comenzando nuestra exposición por los que hemos denominado negativos.