Notas de afección urbanística: cancelación por caducidad

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: Las notas marginales de afección urbanística (para cualquier tipo de actuación urbanística, incluida la compensación pecuniaria sustitutiva de la cesión obligatoria), no son de mera publicidad, sino de garantía y caducan a los 7 años.

- Hechos: Se solicita la cancelación por caducidad de 7 años del Art 20 RHU de una nota marginal urbanística de afección al pago de: 1) los costes de urbanización; 2) las compensaciones económicas sustitutivas al 10% del aprovechamiento medio objeto de cesión; y 3) a los excesos de aprovechamiento.

- El Registrador : califica negativamente, por entender que no es una nota de afección de los arts 19 y 20 RHU, sino de mera publicidad, de duración indefinida, ex Art 73 RHU y no sujeta a caducidad.

- El Presentante: recurre exponiendo que la afección cuya cancelación se solicita no es de las previstas en el Art 73 RHU ni tiene por ello duración indefinida, pues no tiene por objeto dar a conocer la situación urbanística de la finca, sino que su objeto y finalidad es el de asegurar el cumplimiento de los deberes inherentes a la obligación de urbanizar y demás dimanantes de la legislación urbanística, finalidad ésta a que se refiere el art 19 RHU y que, por ello, la nota está sujeta al régimen de caducidad del Art 20 RHU.

- Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

- Doctrina:

Del tenor literal de las notas marginales cuya cancelación se solicita, resulta con claridad que no son meras notas de publicidad noticia, de duración indefinida, sino asientos para hacer constar la afección real de una finca al pago como auténtico gravamen real oponible a 3os, de modo que el Ppio de seguridad jurídica prohíbe que se puedan crear gravámenes o afecciones registrales de vigencia indefinida. Precisamente por ello la normativa en vigor limita la vigencia de tales afecciones reales urbanísticas al plazo máximo de 7 años, como habían ya señalado las RR. de 4 febrero 2020 y 11 marzo 2021. (ACM)

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