Resolución de 10 de enero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de venta extrajudicial de finca hipotecada.
| Marginal | BOE-A-2013-1568 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por don José Miguel González Ardid, Notario de Santa Fe, contra la nota de calificación extendida por el registrador de la Propiedad de Santa Fe número 1, don Joaquín Delgado Ramos, por la que se deniega la inscripción de una escritura de venta extrajudicial de finca hipotecada.
Hechos
I
Por el notario recurrente se autorizó, en fecha 18 de junio de 2012, escritura pública de compraventa extrajudicial de hipoteca por la que la representante de «Banco Español de Crédito, S.A.» actuando en representación del titular dominical de determinada finca y como representante de la entidad actuante, tras exponer que la finca estaba gravada con hipoteca constituida a favor de la entidad actuante y que se han llevado a cabo los trámites previstos en el ordenamiento jurídico, vende la finca a «Banco Español de Crédito, S.A.» por el importe de adjudicación solicitando del registrador de la Propiedad la inscripción del dominio a favor del banco y la cancelación de los asientos posteriores que existan en el Registro.
Del contenido del Registro resulta que el dominio de la finca está inscrito a nombre de la persona en cuyo nombre se actúa, que la finca está hipotecada a favor de «Banco Español de Crédito, S.A.» en virtud de la inscripción decimotercera ampliada por la decimoquinta y la decimosexta y que con posterioridad a esta hipoteca contenida en las inscripciones citadas consta anotado un embargo letra B a favor de «Finconsum, E.F.C., S.A.», en fecha 29 de abril de 2010. En la inscripción decimotercera de constitución de hipoteca consta lo siguiente: «Venta extrajudicial. Para el caso de que la ejecución de la hipoteca tenga lugar por el procedimiento extrajudicial a que se refieren los artículos 129 de la Ley Hipotecaria y 234 de su reglamento, las partes además de pactar de modo expreso la sujeción a dicho procedimiento, hacen constar lo siguiente…».
II
Presentada la referida documentación en Registro de la Propiedad de Santa Fe número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación: "Registro de la Propiedad de Santa Fe n.º 1. Nota de calificación registral del documento con entrada número: 879/2012. Fecha de calificación: 12/09/2012. Datos del documento calificado: Autorizado por José Miguel González Ardid. Fecha: 18/06/2012 n.º de protocolo: 940/2012 Datos de su presentación registral: N.º de entrada: 879 Asiento/Diario: 707/168 de fecha 11/09/2012. Asunto: Compra en ejecución extrajudicial de hipoteca. Cancelación de cargas. Texto del asiento de presentación: A las doce horas y diez minutos, Diagonal Gest, S.L. presenta, por mensajería, primera copia de escritura otorgada en Santa Fé el día dieciocho de Junio del año dos mil doce, número de protocolo 940/2012 del Notario don José Miguel González Ardid, por la que Banco Español de Crédito, S.A., compra en procedimiento extrajudicial la finca número 6844 del término municipal de Santa Fe. Se pide además la cancelación de la propia hipoteca que se ejecuta y la de las cargas posteriores. Hechos: El documento citado fue presentado en el Libro Diario de este Registro de la Propiedad en la fecha y bajo el asiento indicados. Fundamentos jurídicos: Calificado el mismo por el registrador que suscribe, conforme al art. 18 de la Ley Hipotecaria, se han advertido defectos, como consta a continuación: Defectos observados en la calificación: 1.º Hipoteca: "Ejecuciónˮ extrajudicial: Legalmente no puede afectar a terceros: El pacto de "venta extrajudicial del bien hipotecadoˮ, regulado en el art. 129 de la ley hipotecaria, en lo que pretenda tener de efectos inter partes, ha sido reiteradamente declarado inconstitucional por el Tribunal Supremo. Pero no existe hasta la fecha igual declaración efectuada por el Tribunal Constitucional respecto de la nueva redacción del art. 129, ya postconstitucional. En consecuencia, el nuevo art. 129, aunque bien pueda merecer los mismos reproches de inconstitucionalidad que le achaca el Tribunal Supremo la calificación registral ha de aplicar tal norma vigente en sus propios términos, por lo que registralmente procedería la inscripción de la compraventa extrajudicial del bien hipotecado. Pero en lo que el procedimiento seguido pretenda tener de efectos frente a terceros, en concreto, la pretensión de cancelar asientos de cargas a favor de terceros (al margen de su casi segura inconstitucionalidad) carece de cobertura y amparo legal por los motivos que se expresan a continuación (defecto éste que sí es obligado señalar en la calificación registral). Defecto insubsanable. Observaciones: dado que la inscripción parcial de la compraventa y la cancelación de la hipoteca "ejecutadaˮ, pero sin lograr la cancelar las cargas de terceros, puede no interesar al comprador, el registrador ha resuelto no practicar asiento alguno, salvo que expresamente y por escrito el comprador, a la vista de la presente calificación registral, solicite la inscripción parcial de la compra a su favor y, en su caso, la cancelación por confusión de derechos de la hipoteca inscrita a su favor. Motivación jurídica por la cual el pacto de venta extrajudicial regulado en el art. 129 de Ley Hipotecaria, y del que se ha hecho uso, sólo puede tener efectos inter partes pero no permite cancelar derechos registrales de terceros: El antiguo 129 de la Ley Hipotecaria hablaba de "procedimiento ejecutivo extrajudicial para hacer efectiva la acción hipotecaria, el cual será aplicable, aun en el caso de que existan terceros, con arreglo a los trámites fijados en el Reglamento Hipotecarioˮ. Este procedimiento ha sido reiteradamente declarado derogado por inconstitucional por el Tribunal Supremo [sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1.ª) de 4 de mayo de 1998, que declaró la inaplicación por derogación del párrafo 2.º del art. 129 de la Ley Hipotecaria, al ser norma opuesta a la Constitución y la de los arts. 234 a 236-o, ambos inclusive del Reglamento Hipotecario, en virtud de la subordinación que impone el principio de jerarquía normativa. Además, existen otras sentencias del Tribunal Supremo concordantes con la anterior, que fijan la misma doctrina consolidada: las de 30 de enero y 20 de abril de 1999, 13 de diciembre de 2005, 10 de octubre de 2007, 14 de julio de 2008]. El nuevo y vigente art. 129, según redacción dada por la Ley de Enjuiciamiento Civil, se limita a hablar de que "en la escritura de constitución de la hipoteca podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al art. 1.858 del Código Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada. La venta extrajudicial se realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecarioˮ. Los partidarios de interpretar que con la nueva redacción legal postconstitucional ha resucitado el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria argumentan que la nueva regulación echa por tierra la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la norma preconstitucional, y que las diferencias de redacción entre ambos preceptos, el antiguo y el nuevo, son simples imprecisiones lingüísticas, o supuestos de "prestidigitación verbalˮ, pero que en fondo, sean cuales sean las nuevas palabras que emplea el nuevo artículo, en realidad ha de leerse y entenderse como una reproducción y confirmación esencial del anterior art. 129. Sin embargo, a juicio de quien suscribe, resulta evidente todo lo contrario: Que no se trata de un simple baile de palabras para querer decir en esencia lo mismo, sino de la deliberada introducción de cambios esencialísimos: lo que el nuevo art. 129 hace, con precisión quirúrgica, es, precisamente, extirpar y eliminar lo que resultaba más flagrantemente inconstitucional en la redacción anterior: A saber: – suprime expresamente que se trate de un "procedimiento ejecutivo extrajudicialˮ. – suprime expresamente que se trate de "hacer efectiva la acción hipotecariaˮ. – suprime expresamente que sea aplicable "aún en el caso de que existan tercerosˮ. – su remisión al Reglamento hipotecario ya no se refiere a los "trámites del procedimientoˮ, sino a "las formalidades de la venta extrajudicialˮ. O dicho con otras palabras, la Ley de Enjuiciamiento Civil, y dentro de ella, la nueva redacción que introdujo para el art. 129 de la Ley Hipotecaria confirma la desaparición, de nuestro ordenamiento jurídico, del anómalo "procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecariaˮ, y se limita a conceder al acreedor hipotecario, mediante pacto expreso con el hipotecante, la simple posibilidad (que el Código Civil no quiso concederle, pues la reservó sólo para el acreedor pignoraticio en el art. 1.872), de proceder por subasta ante Notario a la enajenación del bien objeto de la hipoteca. La gran pregunta es si esa enajenación por subasta ante Notario sólo tiene efectos limitados a las partes que formalizaron el contrato de hipoteca, o puede tener efectos para terceros que no fueron parte en dicho contrato. En concreto, y a los fines que más interesan, estudiar si puede o no llegar incluso a producir la cancelación de las inscripciones o anotaciones registrales a favor de terceros practicadas con posterioridad a la inscripción del derecho real de hipoteca. Se trata, por tanto, de decidir si el art. 129, al hablar del pacto de venta extrajudicial se está refiriendo simplemente al desenvolvimiento del contrato de hipoteca (inter partes) o ante la ejecución por vía notarial de la acción real hipotecaria (erga omnes). A mi juicio es claro que la regulación de la venta extrajudicial en el art. 129 de la Ley Hipotecaria sólo se refiere a la relación interna entre las partes que otorgaron el contrato de hipoteca, y no a la ejecución de la acción real hipotecaria frente a terceros, sobre todo por los siguientes motivos o argumentos que paso a enunciar: Argumento 1.º: Interpretación gramatical y sistemática El artículo distingue y contrapone con total claridad lo que es el ejercicio de la acción hipotecaria (al decir que "La acción hipotecaria podrá...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba