La normativa codificada como derecho supletorio de segundo grado

AutorRafael Colina Garea
Cargo del AutorUniversidad de La Coruña

Por mandato expreso del art. 4.3 LAU, ante la ausencia de pacto o convenio expreso de las partes, y en defecto de la reglamentación dispositiva contenida en el Título III LAU, habrá de atenderse a lo dispuesto en el Código Civil para resolver los restantes problemas que se susciten en relación con los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. La normativa codificada se muestra así como el Derecho supletorio de segundo o último grado que rige en los arriendos por temporada[170].

A este respecto, algunos autores y exégetas de la nueva LAU han considerado que la llamada que el art. 4.3 de este cuerpo legal efectúa al Código Civil es redundante[171] y podría darse por supuesta[172], ya que, aun cuando no existiese, las normas codificadas se aplicarían igualmente al constituir el Derecho Común por excelencia que rige supletoriamente en las materias civiles reguladas por leyes especiales (art. 4.3 Cc). Estas afirmaciones quizás resulten acertadas si se parte de la idea preconcebida de que el reenvio tiene como destinatario las disposiciones generales codificadas en materia contractual, tales como las referidas a los límites a la autonomía de la voluntad (art. 1255 Cc.), los requisitos esenciales para la validez del contrato (arts. 1261 y ss. Cc.), la eficacia de los contratos (arts. 1278 a 1280 Cc.), la interpretación contractual (arts. 1281 a 1289 Cc.) o la rescisión y nulidad de los contratos (arts. 1290 a 1314 Cc.)[173]. Resulta obvio que la observancia de todas estas reglas aparece como un presupuesto previo e ineludible, para todo contrato, incluido también, claro está, el de arrendamiento urbano[174]. Si por el contrario se entiende que lo que el art. 4.3 LAU pretende es remitirse a las normas que el Código Civil dedica a disciplinar las particulares vicisitudes del arrendamiento (arts. 1542 y ss.)[175], se observa que la cuestión no es tan sencilla como aparenta.

Como a nadie se le oculta, la insuficiencia normativa de la legislación especial deberá de intentar colmarse, en primer lugar, mediante las posibilidades de autointegración que faciliten los restantes preceptos que componen su contenido global y los principios generales que les sirven de fundamento. Sólo cuando esta tarea no resulte fructífera, se podrá acudir a la heterointegración de la ley especial por medio del recurso a las disposiciones de Derecho Común que, respecto a esa misma materia, se contengan en el Código Civil. En consecuencia, si el art. 4.3 LAU no se hubiese remitido expresamente a la normativa codificada, la eventual insolvencia de su Título III habría de ser suplida con base a lo que dispone el Título II para el arrendamiento de vivienda.

En consecuencia, teniendo presente esta realidad, se concluye que cuando la legislación especial arrendaticia urbana (art. 4.3) configura a la normativa codificada como Derecho supletorio aplicable en defecto del Título III LAU, no lo hace con la intención de recordar que la Ley en su conjunto deba completarse con el Código Civil, ya que ello es evidente, sino con la pretensión de subrayar que las deficiencias y carencias que padezca dicho Título III no podrán ser colmadas recurriendo a otras normas de la LAU, y en concreto al Título II de la misma[176]. Se trata, pues, de una inversión del proceso de auto-heterointegración del Derecho especial consistente en dar prevalencia a las disposiciones arrendaticias codificadas[177], excluyendo, con carácter general (salvo las remisiones expresas contenidas en el Título III), la aplicación supletoria de la regulación prevista para el arrendamiento de vivienda en sentido estricto[178]. La primacía que se concede a la aplicación del Código Civil sobre las reglas contenidas en el Título III LAU, significa que el art. 4.3 LAU prefiere unas disposiciones sumamente respetuosas con la libre voluntad e igualdad de los contratantes frente a otras que son de Derecho necesario y restringen el campo de actuación del consensualismo mediante medidas protectoras de la parte débil en el contrato.

Así pues, el reenvio que el art. 4.3 LAU dirige a la normativa arrendaticia codificada, configurándola como Derecho supletorio de segundo grado, no es redundante, inútil o innecesario, ni puede darse por supuesto, sino que cumple la trascedente función de dar efectivo cumplimiento a la voluntad del legislador, manifestada en el Preámbulo de la Ley

ftn179' href="#_ftn179" name="_ftnref179" title="">[179], de aproximar lo más posible los arrendamientos para usos distintos del de vivienda a la regulación normal del Derecho común[180]. Ello con la finalidad de potenciar la acción del principio de autonomía de la voluntad, rescatándolo del largo letargo en el que se había visto sumido desde el Texto Refundido de 1964 hasta la entrada en vigor de la LAU de 1994.

Del mismo modo, la confianza que el art. 4.3 LAU deposita en el Derecho arrendaticio común, excluyendo la aplicación supletoria de la regulación de su Título II, debe de ser también valorada positivamente en términos de utilidad práctica, porque el afán de exhausitivad y pretensión de compleción con que nace el Código Civil, le dotan de la suficiente aptitud y capacidad para reaccionar frente a parcialidad, autolimitación material y escasez normativa del Título III LAU, aportando así soluciones válidas a aquellos problemas que, en relación con el arrendamiento de vivienda por temporada académica, no pudieran ser resueltos acudiendo a la legislación especial que rige en defecto de los pactos que establezcan los contratantes

ftn181' href="#_ftn181" name="_ftnref181" title="">[181]. A título de ejemplo, cuando en este tipo de contratos arrendador y arrendatario no incorporen al mismo ningún acuerdo respecto el lugar y tiempo de pago de la renta, la duración del arriendo, la expresión del estado de la finca, la responsabilidad por daños y deterioros en la misma, las causas de resolución a instancias del inquilino, etc., habrá de recurrirse necesariamente a los preceptos que disciplinen estos aspectos en el Código Civil, ya que en la parcela aplicable de la LAU no se incluye ninguna referencia a los mismos. No es de extrañar, pues, que algún autor[182] haya señalado que, cuando se trata de materias no reguladas expresamente en el Título III LAU, la configuración del Derecho codificado como supletorio de segundo grado sea más aparente que real.

Consiguientemente, y en congruencia con este último dato, lo que ahora nos interesa no es analizar la totalidad de las disposiciones arrendaticias que contenga el Código Civil, sino solamente las que hagan referencia a cuestiones no contempladas por la ley especial, debido a que serán éstas y no aquéllas las que regirán en ausencia de convenio de las partes. Ahora bien, debemos adelantar que el tratamiento de las mismas no se efectúa con pretensiones de exhaustividad. Por un lado, porque caeríamos en innecesarias reiteraciones desprovistas de utilidad; la alusión a la normativa codificada como Derecho supletorio de segundo grado ya se ha ido intercalando en la exposición de los diferentes temas que hemos ido desarrollado hasta este punto. Por otro lado, porque, en la mayor parte de las ocasiones, la práctica del arrendamiento de vivienda por temporada académica demuestra que los contratantes regulan convencionalmente, y de manera pormenorizada, muchos de los extremos que no tienen reflejo legislativo en el Título III LAU, especialmente los relativos a la renta, duración del contrato y desistimiento del arrendatario, entre otros.

1. La duración del contrato

Aún cuando las partes no hayan establecido un término resolutivo expreso cuyo vencimiento provoque la extinción automática del contrato, este resultado se alcanzará igualmente mediante la aplicación supletoria del art. 1565 Cc:

"Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento".

Por lo tanto, para que el citado precepto del Código Civil sea aplicable al arriendo de vivienda por temporada académica es imprescindible que se cumplan los siguientes requisitos: En primer lugar, es necesario que arrendador y arrendatario no hayan incluido en el contrato un término resolutivo expreso. Si lo hubiesen hecho, la cesación automática del arrendamiento, una vez cumplido el término, no tendría su causa en lo que dispone el art. 1565 Cc., sino en el pacto contractual que así lo establece. En segundo lugar se requiere, aunque no exista término resolutivo expreso, que los contratantes tampoco hayan estipulado la necesidad de llevar a cabo el preaviso correspondiente[183]. En caso contrario, el arriendo no se resolvería automáticamente, sino que su cesación quedaría subordinada al previo requerimiento que el arrendador debería efectuar al inquilino por haberse libremente obligado a ello en el contrato. En tercer lugar, es preciso que el arrendamiento hubiese sido concertado por tiempo determinado[184]. Este requisito se cumple con facilidad en el supuesto del alquiler de pisos por temporada académica, ya que su duración suele estar perfectamente acotada y delimitada en el tiempo, haciéndose coincidir expresamente con los nueve meses a lo largo de los cuales se desarrolla el curso escolar. En la improbable conjetura de que las partes no hubiesen fijado un plazo determinado para la duración del arrendamiento, regirá el término legal señalado por el art. 1581 Cc. (si se fija un alquiler anual el arrendamiento se entiende hecho por años, si es mensual por meses y si es diario por días) y, una vez cumplido el mismo, la relación arrendaticia cesará igualmente sin necesidad de requerimiento especial. Ahora bien, el problema consiste en determinar con certeza cuando ha finalizado el término legal, porque de ello depende directamente que se pueda llegar a la conclusión de que el arrendamiento ha quedado efectivamente resuelto.

En otro orden de cosas, si no se hubiese acordado la exclusión convencional del juego toda prórroga a la duración del contrato, y si al terminar el...

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