La normativa dispositiva. El titulo III LAU (arts. 29 A 35)

AutorRafael Colina Garea
Cargo del AutorUniversidad de La Coruña

En sede general del estudio del arrendamiento para uso distinto del de vivienda, la doctrina considera que la normativa contenida en el Título III LAU es de carácter parcial, escasa y, a todas luces, insuficiente[142]. Esta escasez se acentúa aún más, si cabe, cuando se trata de la praxis específica del arrendamiento de vivienda por temporada académica.

1. Preceptos no aplicables o de difícil aplicación al arrendamiento de vivienda por temporada académica. Cesión del contrato y subarriendo (art. 32 LAU). Enajenación de la finca arrendada (art. 29 LAU)

Por una parte, los arts. 32, 33 y 34 LAU sólo son aplicables a aquellos arriendos que recaigan sobre una finca en la que se ejerza una actividad empresarial o profesional, o en la que se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público[143]. Ni que decir tiene que esta clase de actividades no podrán ser lícitamente ejercitadas en aquellos pisos que se alquilen por temporada académica, ya que su destino primordial no es ese, sino servir como vivienda transitoria a uno o varios estudiantes durante el curso escolar. En consecuencia, los arts. 32, 33 y 34 LAU no podrán ser de aplicación al arrendamiento por temporada académica, ya que este tipo contractual queda excluido del campo de actuación normativo que les atribuye expresamente la Ley[144].

Así, por ejemplo, el art. 32 LAU dispone que, en defecto de pacto, el arrendatario de una finca en la que se ejerza una actividad empresarial o profesional posee la facultad de ceder el contrato o subarrendar la vivienda, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. La restricción del radio de acción normativa de este precepto a los arrendamientos en los que se ejercite una actividad empresarial o profesional no significa, a contrario sensu, que, en el resto de los contratos y, en particular, en el arriendo por temporada académica, la autorización del arrendador constituya una conditio sine qua non para la cesión y subarriendo. Por el contrario, lo que ello supone simplemente es que tal norma no deviene aplicable al arrendamiento de temporada por quedar fuera de los supuestos comprendidos en la misma. Por esta razón, en ausencia de convenio relativo a la cesión y el subarriendo, habrá de acudirse a lo que prescribe el art. 1550 Cc. en este materia

ftn145' href="#_ftn145" name="_ftnref145" title="">[145]. Estas consideraciones tienen importancia a efectos de incluir una cláusula en la que se acuerde que la posibilidad de subarrendar la vivienda arrendada queda subordinada al consentimiento del arrendador, ya que, si ello se quiere hacer correctamente, la renuncia expresa del arrendatario no debe referirse al art. 32 LAU, sino al art. 1550 Cc.

Por otra parte, existen otros preceptos que, aunque teóricamente sean aplicables al arrendamiento por temporada académica, resulta díficil que entren en juego en la praxis jurídica de este contrato. Tal es el caso del art. 29 LAU, el cual, a falta de pacto, y ante la enajenación de la finca arrendada, permite al arrendatario continuar en el contrato, salvo que el adquirente posea la condición de tercero hipotecario. La protección que se derivaría para el inquilino de la inversión del principio "venta quita renta" operada por el art. 29 LAU, tiende a desvanecerse en el arrendamiento por época de estudios, ya que, en la práctica, nunca se promueve la inscripción del mismo en el Registro. Esta situación facilitaría enormemente que el adquiriente de la vivienda arrendada pudiese reunir los requisitos del art. 34 LH[146], y, en consecuencia, lo más frecuente será que, ante la enajenación del piso alquilado por temporada académica, el estudiante se viese compelido a abandonar el arriendo, porque el comprador ya no estaría obligado a subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendador. En última instancia, lo que esto comporta es el tácito restablecimiento de la vigencia de la regla "venta quita renta" del art. 1571 Cc, con lo cual el arrendatario por temporada académica quedaría, en la mayor parte de los casos, en una situación idéntica a la que se produciría si no existiese el art. 29 LAU y hubiese de recurrirse directamente a lo dispuesto en el Código Civil.

2. Preceptos de remisión a las normas propias del arrendamiento para uso de vivienda. Arts. 30, 31 Y 35 LAU

Otros preceptos (arts. 30, 31 y 35 LAU) propios del arrendamiento para uso distinto del de vivienda carecen de un contenido sustantivo material y se limitan a articular una mera remisión a lo que la Ley prescribe para el arrendamiento de vivienda en materia de conservación, mejoras y obras del arrendatario, derechos adquisición preferente y causas de resolución de pleno derecho.

2.A). La búsqueda de una justificación de los derechos de adquisición preferente en el arrendamiento por temporada académica

La inclusión del arriendo por temporada en la heterogénea categoría del arrendamiento para uso distinto del de vivienda provoca que también resulten aplicables a este tipo contractual los derechos de adquisición preferente que el art. 31 LAU otorga al arrendatario. Esta circunstancia normativa ha sido criticada con dureza por la doctrina[147], ya que, a su juicio, carece de todo fundamento extender a esta especie arrendaticia una protección que se concibe ab initio y exclusivamente para aquellos arriendos cuya finalidad primordial es la satisfacción de la necesidad permenente de vivienda del arrendatario y su familia. Se continúa argumentando que ello podría desembocar en situaciones tan absurdas y disparatadas como reconocer derechos de tanteo y retracto a quien alquila por temporada una vivienda o apartamento para pasar quince días de vacaciones[148]. Con este ejemplo paradigmático se pretende hacer hincapié en lo gravoso que sería para el interés del arrendador no incluir en el contrato una cláusula que eliminase tal preferencia adquisitiva del inquilino. Se ha llegado a decir que es precisamente tal posibilidad de eliminación convencional la que evita que se pueda tachar de inconstitucional la norma que extiende los derechos tanteo y retracto al arrendatario de una finca urbana por temporada

ftn149' href="#_ftn149" name="_ftnref149" title="">[149].

Sin embargo, no resulta demasiado adecuado anticipar apriorísticamente y trasplantar miméticamente al arrendamiento de vivienda por temporada académica estas generales consideraciones críticas haciendo abstracción de las concretas peculiaridades que se aprecian en esta especie arrendaticia. Sólo cuando tales peculiaridades hayan sido previamente examinadas y tenidas en cuenta, se estará en condiciones de emitir un juicio de valor cabal y correcto acerca de las consecuencias que pueda tener la aplicabilidad de los derechos de adquisición preferente en el contexto del alquiler de pisos por tiempo de estudios.

Al igual que ocurre en otros arriendos por temporada, el propio destino del arrendamiento de vivienda por época académica (satisfacción de necesidad transitoria y no permanente de vivienda) deja desprovistos de justificación a los límites que los derechos de adquisición preferente suponen para la libertad de contración y el libre ejercicio del derecho de propiedad. Ahora bien, esta ausencia de justificación que aparece tan clara y evidente en el arrendamiento por temporada en general, y en especial en el celebrado por época vacacional o estival, no se aprecia con la misma nitidez cuando se repara en otras circunstancias que concurren en el alquiler de pisos por temporada escolar. A efectos de preferencia adquisitiva del arrendatario, resulta obvio que no es lo mismo arrendar una vivienda para pasar quince días que hacerlo por nueve meses o por varias temporadas consecutivas para albergar la residencia transitoria de un estudiante hasta que éste finalice sus estudios. El hecho de ocupar la vivienda arrendada durante cinco o seis años académicos, podría interpretarse en el sentido de crear un cierto arraigo o "real affectio" en la misma, lo cual provocaría que ya no fuese tan sumamente alarmante, disparatada o aberrante la ausencia de fundamento en la concesión de derechos de tanteo y retracto.

En este orden de cosas, llama la atención que los autores se preocupen por los efectos perniciosos que, para la efectiva protección del interés del arrendador, pueda tener el establecimiento legislativo de derechos de adquisición preferente a favor del arrendatario por temporada, y, en cambio, no comenten nada acerca de lo que supone para éste la tan reiterada práctica de suprimir a nivel convencional la mayor parte de los derechos y beneficios que dispositivamente le otorga la Ley, así como la frecuente inclusión de cláusulas que podrían llegar a ser tildadas de abusivas.

Con esta comparación queremos subrayar que las consecuencias jurídicas que se deriven de la aplicabilidad de los derechos de adquisición preferente al arriendo por temporada académica, sólo pueden ser apreciadas en su justa medida si se analiza la cuestión no sólo desde la perspectiva del arrendador, sino también desde la óptica del inquilino, poderando, en la medida que sea posible, los resultados y conclusiones obtenidas desde cada uno de estos diferentes puntos de vista.

La reducida oferta de pisos en alquiler para albergar a estudiantes, la abultada demanda de los mismos, los precios elevados, así como la necesidad y no mero capricho o conveniencia que lleva a contratar, colocan, a menudo, al arrendatario en una situación de inferioridad negocial frente al arrendador, quien puede verse tentado de convertirla en pura inferioridad contractual, diseñando el contenido sustancial del contrato a base de estipulaciones en las que el inquilino vaya renunciando uno por uno a todos aquellos beneficios que dispositivamente le otorga la LAU. Por esta razón, si el arrendador se olvida de incluir la renuncia del arrendatario a sus derechos de adquisición preferente será aquél quien deba pechar con las consecuencias de sus propios actos. Además si se tiene en cuenta la...

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