Normas generales del derecho de superficie
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Se hace referencia al derecho de superficie en la legislación estatal y en los territorios con derecho civil propio.
|
Contenido
|
Salvo una cita sin relieve contenida en el Código Civil (art. 1611), el derecho de superficie había sido regulado por el Reglamento Hipotecario y por la legislación de Urbanismo.
En cuanto al Reglamento Hipotecario, el art. 16, según redacción dada por la reforma de 4 de septiembre de 1998, ha sido declarado nulo en especial por la Sentencia de TS, Sala 3a, de lo Contencioso-Administrativo, 31 de enero de 2001. [j 1]
Decía el art. 16 del citado Reglamento, en materia de derecho de superficie:
«1. Para su eficaz constitución deberá inscribirse a favor del superficiario el derecho de construir edificios en suelo ajeno y el de levantar nuevas construcciones sobre el vuelo o efectuarlas bajo el suelo de fundos ajenos. Los títulos públicos en que se establezca dicho derecho de superficie deberán reunir, además de las circunstancias necesarias para la inscripción, las siguientes: a) Plazo de duración del derecho de superficie, que no excederá de setenta y cinco años en el concedido por los Ayuntamientos y demás personas públicas, ni de noventa y nueve en el convenido entre particulares. Transcurrido el plazo, lo edificado pasará a ser propiedad del dueño del suelo, salvo que se hubiese pactado que el superficiario habría de conservar parte de la edificación, fijándose la cuota que le corresponde y las normas de comunidad por las que se rige el inmueble una vez extinguido el derecho de superficie. No obstante, antes de su vencimiento, podrá prorrogarse la situación superficiaria por otro período no superior al máximo legal. b) Determinación del canon o precio que haya de satisfacer el superficiario, si el derecho se constituyere a título oneroso. c) Plazo señalado para realizar la edificación, que no podrá exceder de cinco años; sus características generales y destino de la construcción. El transcurso del plazo no impedirá, sin embargo, la inscripción de la declaración de la obra nueva, siempre que el régimen del derecho de superficie esté aún vigente e inscrito. d) Pactos relativos a la realización de actos de disposición por el superficiario. e) Garantías de trascendencia real con que se asegure el cumplimiento de los pactos del contrato. No serán inscribibles las estipulaciones que sujeten el derecho de superficie a comiso».
La cuestión a plantear es si, como consecuencia de la nulidad declarada, recobró su vigencia el texto anterior o no; de las citadas sentencias resulta que no se «restablece el texto originario».
Ahora hay que tener en cuenta el Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) que regula este derecho en sus arts. 53 y ss (artículos que se hallan entre las disposiciones dictadas en ejercicio de la competencia reservada al legislador estatal en el art. 149.1 de la Constitución).
Concepto del derecho de superficiePor todas, la definición de ROCA SASTRE: el derecho de superficie es el derecho real de tener o mantener en suelo ajeno una edificación o plantación en propiedad separada, obtenida bien mediante el ejercicio de un derecho ajeno a edificar o plantar, bien mediante la adquisición de un edificio o plantación preexistente.
Es un derecho real temporal, debiendo distinguir entre la propiedad superficiaria (la propiedad de una edificación), y el derecho de superficie, que es el derecho a tener y disfrutar dicha propiedad en terreno ajeno.
El art. 53 de la vigente Ley del suelo dice que el derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.
Naturaleza jurídica del derecho de superficieLa Resolución de la DGRN de 15 de febrero de 2012 [j 2] se refiere a ser muchas las teorías que se han alzado acerca de la naturaleza del derecho de superficie. Prescindiendo de las polémicas doctrinales y jurisprudenciales relativas a la posibilidad de constituir un derecho de superficie al margen de la legislación urbanística, lo cierto es que existe amplio consenso en considerar que el superficiario es titular del dominio sobre lo construido o sobre la construcción en suelo ajeno, si bien de modo temporal, y del derecho de tener o mantener lo edificado. Así aparece configurado en la actualidad en el artículo 40 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y en los antecedentes de esta norma.
Esa propiedad temporal puede ser adquirida de modo originario, cuando el derecho se proyecta sobre una construcción ya realizada, o bien adquirida de modo sobrevenido, cuando es el superficiario el que lleva a efecto la construcción. En este segundo caso, hasta que se realice la edificación, el superficiario tiene un derecho real a construir en suelo ajeno y hacer suyo lo construido. El artículo 40 citado profundiza en este concepto de propiedad «ad tempos» extendiendo la posibilidad de constitución del derecho «sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo».
La Resolución de la DGRN de 16 de junio de 2012 [j 3] analiza la naturaleza de ese tipo de derecho de superficie para llegar a la conclusión que no se puede asimilar a una reparcelación, sujeta a licencia administrativa, diciendo:
Regulación del derecho de superficiesi se tiene en cuenta que la constitución de un derecho de superficie, aunque implique una división del aprovechamiento de las fincas sobre que se constituye, carece de carácter permanente pues viene determinado por la duración temporal del derecho y que por otro lado aunque existe división de aprovechamiento no se hace de modo exclusivo pues, salvado el contenido propio del derecho del superficiario, el propietario mantiene facultades de uso y aprovechamiento sobre la porción respecto de la que se constituye el derecho, es forzoso concluir que no estamos ante un supuesto equiparable al previsto legalmente de parcelación.
- Se trata de un derecho real, necesariamente temporal, que da lugar a una propiedad separada; sólo es aplicable a la propiedad inmobiliaria.
- Puede constituirse:
a).- Sobre en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.
b).- También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo, sobre la rasante de una finca, sobre el subsuelo, sobre el vuelo o sobre edificaciones ya existentes.
c). -. Que se puede constituir sobre suelo privado o sobre suelo público, pero en este caso tiene que ser un bien patrimonial, ya que si se trata de suelo de dominio público sólo cabe o la concesión administrativa o se ha de desafectar del dominio público.
d).- El derecho de superficie puede constituirse sobre suelo urbano y sobre suelo rústico; otra cosa serán los requisitos para poder construir en suelo rústico. Ello tiene su importancia: puede autorizarse urbanísticamente la construcción de un edificio en suelo rústico, pero puede ocurrir que, por aplicación de las normas sobre las unidades mínimas de cultivo, no se pueda segregar parte de la finca (cuyo resto quiere conservar en propiedad y posesión el titular de aquélla); constituir un derecho de superficie por 99 años puede ser una solución, no perfecta, si se desea, por ejemplo, que un hijo construya en la finca rústica de su ascendiente y pague e hipoteque la edificación sin intervención del propietario del suelo.
- Requisitos:
a).- El derecho de superficie sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado.
b).- Se exige escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Plantea la resolución de la DGRN de 16 de abril de 2010 si cabe la inscripción de un derecho de superficie concedido por la Administración mediante la certificación de la entidad concedente, llegando a la conclusión de exigirse siempre escritura pública; dice la DGRN:
«No existe duda alguna sobre la necesidad de escritura pública. El artículo 40.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo establece que para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. La doctrina más autorizada entiende que este precepto, al no hacer distinción, se refiere tanto al derecho de superficie...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba