Actualización de la renta
| Autor | F. Javier García Gil |
| Cargo del Autor | Magistrado. Doctor en Derecho |
| Páginas | 253-262 |
Page 253
Sin duda, una de las previsiones más importantes de la LAU es el establecimiento de un mecanismo de revisión de la renta que permita al arrendador recuperar las variaciones no repercu tidas de la inflación monetaria desde la fecha de celebración del contrato, no de manera inmediata, sino gradual. En teoría, no se trata de una revisión de la renta al alza, sino, como se desprende de los términos de la regla 1ª del apartado 6 del apígrafe c) de la disposición transitoria 3ª de la LAU de 1994, de la acomodación de la misma a las variaciones de los índices que menciona, a modo de cláusula estabilizadora de origen legal, mas, en la práctica, vista la evolución de dichos índices y la previsible para el futuro, el resultado será el de un incremento de la merced arrendaticia, finalidad realmente perseguida por el legislador, cual se deduce de la exposición de motivos de la Ley y de sus prescripciones sobre el particular.
La actualización de la renta es un derecho del arrendador. No opera, por tanto, de modo automático, sino a su instancia (la renta «podrá ser actualizada») y previo requerimiento al arren datario, que ha de realizarse precisamente de modo fehaciente, es decir, que haga fe por sí, en razón a la intervención de funcio nario público cualificado dentro de la esfera de su competencia (acto de conciliación, acta notarial), requisito exigido para evitar, con tergiversaciones, contiendas y litigios innecesarios, de modo que resulte clara y conocida por el arrendatario la voluntad de aquél de llevarla a cabo y el importe de la actualización, pues aunque este condicionante se establece expresamente en relación con la revisión de la renta en el arrendamiento de viviendas y no respecto del de local de negocio, no hay razón para excluirlo en el de estas locaciones, antes bien, se halla implícito en la regu lación legal, pues mal podría el arrendatario ejercitar las opciones que la propia Ley le concede (acertarla o rechazarla) si no conoce la nueva renta a pagar.
Page 254
A este presupuesto, de carácter formal, se une el material de la existencia de un contrato de arrendamiento de local de negocio, o asimilado, en los términos establecidos en la Ley de 1964 que los regula y a los que nos referimos en su lugar, cual quiera que sea su régimen de renta, con cláusula de estabilización o sin ella, y, finalmente, el temporal, que se desdobla, a su vez en dos, pues ha de tratarse de arrendamientos concertados antes de 9-5-1985, fecha de entrada en vigor del RD Ley 2/1985, de 30 de abril, de medidas de política económica, y la actualización no cobra operatividad sino a partir de la entrada en vigor de la LAU (1 de enero de 1995, a estos efectos).
A partir de 1 de enero de 1995, y en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato arrendaticio, el arren dador puede actualizar la renta con sujeción a determinadas re glas, contenidas en el epígrafe C), apartado 6, de la disposición transitoria 3ª de la LAU, que trataremos de explicar del modo más sencillo y comprensible que podamos.
Hay que comenzar por distinguir entre los arrendamientos concertados con posterioridad a 12 de mayo de 1956 y los cele brados con anterioridad.
En los primeros, la renta base de la actualización es la «pac tada inicialmente» en el contrato que dio origen al arrendamiento, la cual debe mantener con la renta actualizada la misma propor ción que el Indice de inflación (Indice Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo, Indice General Nacional o Indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes de la Vida, según los años) del mes anterior a la fecha del arriendo con respecto al Indice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización.
En los segundos, el mecanismo de actualización es el mismo, pero la renta de la que debe partirse para la actualización no es la inicialmente estipulada, sino la «revalorizada» a que se refiere el artículo 96.10 del Texto de 1964, es decir, la renta inicialmente pactada, aumentada con los conceptos a que alude su apartado 2 y multiplicada por unos índices, fijados, en función de las fechas del contrato, en su apartado 3, háyase o no exigido en su día por el arrendador, y el índice de inflación que se toma en cuenta como correspondiente a la fecha del arrendamiento es el del mes de junio de 1964 (regla 1ª).
A efectos de la actualización, para determinar la fecha de celebración del contrato se atiende a aquella en que se suscribió, con independencia de que el arrendatario actual sea el originario o la persona que se subrogó en su posición (regla 8ª).
Page 255
El Gobierno, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la Ley debe publicar en el Boletín Oficial del Estado una relación de los Indices de Precios al Consumo desde el año 1954 hasta 1 de enero de 1995. Publicada esta relación, que lo fue en el BOE de...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba