Mutaciones en el contrato arrendaticio
| Autor | F. Javier García Gil |
| Cargo del Autor | Magistrado. Doctor en Derecho |
| Páginas | 99-113 |
Page 99
En el conflicto de intereses que se plantea en el supuesto de enajenación de un local de negocio entre el nuevo propietario y el arrendatario caben dos soluciones dispares: la de, conside rando que el arrendamiento es para aquél «res inter alios acta», algo que le es ajeno, atribuir preferencia a su situación y conce derle el derecho a darlo por terminado, u otorgársela a la del arrendatario y obligar al adquirente a respetar el contrato. La primera es la solución adoptada por el Código Civil, que confiere al comprador de finca arrendada el derecho a que finalice el arren damiento vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria (art. 1571). La segunda, es la acogida en la LAU, pues, según su artículo 29, «el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria».
Nótese que el legislador emplea la expresión «enajenación» y no el término «venta» lo que autoriza a entender que la norma es de aplicación a otras transmisiones distintas a la compraventa: la permuta, que se rige por las mismas bases jurídicas que la venta; la dación en pago, equiparable esencialmente a este contrato, en cuanto que la deuda que se abona cumple oficios de precio cierto o líquido; el retracto de colindantes; la donación y el legado, pues, al igual que el comprador, el donatario y el legatario suceden singularmente en la plenitud de derechos sobre la cosa, etc. No lo es, sin embargo, a los supuestos de adjudicación en pago de deudas, a no ser que el adjudicatario opte por pagar las de su peculio y por apropiarse de los bienes adjudicados, ni a los de usufructo, retracto de comuneros y convencional, dentro de los límites del artículo 1572 CC (MUCIUS SCAEVOLA).
La Ley excepciona de la subrogación al adquirente que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, a saber:
-
Adquisición de buena fe, que, en sentido negativo consiste en el desconocimiento o ignorancia, con base en el error, acerca de la inexactitud del contenido del Registro, y en sentido positivo equivale a creencia o confianza en la exactitud del mismo, de biendo concurrir dicho requisito en el adquirente, pues, en cuanto al transferente, es irrelevante su buena o mala fe. La buena fe del adquirente se presume (presunción «iuris tantum») y, por tan to, la carga dePage 100 prueba de la mal fe se desplaza a quien impugna la buen fe presunta de dicho adquirente.
-
Adquisición a título oneroso, lo que significa adquirir por negocio jurídico bilateral con prestaciones recíprocas, quedando excluidos los donatarios de la protección de la fe pública registra), e igualmente los herederos, legatarios, legitimarios, reservatarios y reversionarios, que no tienen la condición de terceros hipote carios.
-
Adquisición del titular según el Registro, lo que presupone que al tiempo de la adquisición por el tercero ya ha de aparecer del Registro como titular del derecho enajenado, aunque no cons te practicada la inscripción a su favor, pero sí presentado su título adquisitivo y que éste llegue a inscribirse.
-
Inscripción por el tercero de su título adquisitivo, lógica exigencia, pues el sistema debe proteger la adquisición cuyo título acude a él y no a la que lo rehuye.
Además, el tercero ha de adquirir en función del Registro inexacto, inexactitud que puede resultar de error cometido al prac ticar los asientos, de no haber tenido acceso registra) algún título o relación jurídica registrable, etc. (ROCA SASTRE).
Igualmente, el tercero ha de adquirir en función del Registro inexacto, inexactitud que puede provenir de error cometido al practicar los asientos, de no haber tenido acceso registral algún título o relación jurídica, etc. (ROCA SASTRE).
Finalmente, deberá aquél haber inscrito su título adquisitivo. Lo que el artículo 29 de la LAU ha querido decir, «grosso modo», es que el adquirente se subroga en el contrato, salvo que ignore el arrendamiento. Para mejor comprender su significado cabe distinguir los siguientes supuestos:
-
Si el arrendamiento no ha sido inscrito y en la escritura pública de compraventa no consta su existencia, el adquirente, que ignora el arriendo y que adquiere de una persona que puede libremente vender y que tiene buena fe, porque en el Registro no consta el arriendo, no se subroga en los derechos y obliga ciones del arrendador, porque los contratos privados no afectan a terceros no intervinientes en ellos.
-
Si el arrendamiento ha sido inscrito, y recuérdese una vez más que ahora son inscribibles todos los de bienes inmuebles, obliga al adquirente a todos los efectos pactados y a todas las consecuencias legales.
-
Si el arrendamiento no está inscrito, pero en la escritura pública consta el mismo, el adquirente queda igualmente obligado que en el supuesto anterior y ello porque si en la escritura figura el contrato, aquél ya lo conoce y, por tanto, no es un adquirente de buena fe a quien no obliga el arriendo.
Page 101
Entendemos, pues, que se está fomentando (sólo en parte) la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, sin llegar a declararla obligatoria, y la escrituración pública de estos contratos, salvo que futuras normas, anunciadas, permitan inscribir el documento privado. El coste económico-social es asu mible desde el momento en que hay alguien (el arrendatario) a quien la inscripción le interesa en gran medida, como fácilmente puede comprenderse, pues con ella impedirá el juego de la ex cepción al principio de subrogación del adquirente.
La tendencia a facilitar a los arrendatarios la propiedad de los pisos o locales en caso de venta de éstos, iniciada en nuestro país con la Ley de 15 de marzo de 1935 respecto de los colonos o aparceros, trascendió a la legislación arrendaticia urbana y ha cristalizado en la vigente LAU, cuyo artículo 31 declara de aplicación a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda y, por tanto, al de locales de negocio, lo dispuesto en su artículo 25 para el de viviendas: «1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición prefe rente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apar tados siguientes. 2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el pre cio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma».
Los derechos de tanteo y retracto son, desde luego, derechos limitativos del principio de libre contratación, en cuanto restringen la facultad de vender el local a cualquier persona y, al mismo tiempo, derechos de adquisición preferente, porque conceden al arrendatario prelación frente a quien pretenda adquirir o haya adquirido la finca. Realmente, no se trata de dos derechos diferentes, sino de fases sucesivas de un mismo derecho, ejercitable antes de la venta, el primero, y consumada ésta, el segundo.
Por lo demás, no cabe duda que los derechos de preferencia recaen no sobre la posesión simple de la cosa que es su objeto, sino sobre el dominio que afecta a ella (S. de 23-10-1990) y su finalidad, en definitiva, no es otra que facilitar al arrendatario, como ya se dijo, el acceso a la propiedad de la sede físi-Page 102ca de su establecimiento, evitando posibles desahucios (S. de 5-1-1981), por más que su incorporación al texto legal haya suscitado ad versas críticas apoyadas en su compleja configuración, reputada fuente potencial de litigios, en la facilidad de su defraudación a través de testaferros o del falseamiento de las condiciones reales de la venta, en su carencia de sentido en arrendamientos de no larga duración y en el obstáculo que suponen a la libre circulación de los inmuebles (LOZANO ROMERAL y FUENTES BARDAJÍ), lo que no ha impedido el triunfo de la posición de los arrendatarios.
El derecho de tanteo opera en el supuesto de «venta» del local arrendado y no en las transmisiones «mortis causa», que generalmente no se realizan mediante precio, requisito indispen sable para la subrogación constituyente de la esencia del men cionado derecho, ni en el de expropiación forzosa, pues el interés público de la adquisición de la finca debe prevalecer sobre el privado del arrendatario, mas sí en el caso de ventas judiciales (GARCÍA ROYO), no siendo necesario que la venta se haya consu mado, sino que basta con su perfeccionamiento, dado el principio consensualista que anima nuestro ordenamiento. La simple pro mesa de venta no hace nacer el derecho (S. de 26-4-1945), pero sí la venta con pacto de retro, ya que «el comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones» (art. 1511 CC), aunque, causada la transmisión, debe actuar la preferencia con cedida al retracto legal.
La inexistencia de un precio, consustancial al tanteo, impide su ejercicio en hipótesis tales como la permuta, la donación, etc.
El derecho depende en su actuación de la voluntad del arren datarío, a quien se atribuye, y no al subarrendatario, pues la norma se refiere exclusivamente al primero, pero cree GARCÍA ROYO que aquél asiste tanto al primitivo arrendatario como al que le sucedió por muerte, o...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba