En torno a la multipropiedad (Análisis de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de marzo de 1993 relativa en su esencia al tema de la multipropiedad)
| Autor | Francisco Javier García Mas |
| Cargo | Notario-Profesor Asociado de la Facultad de Derecho de Málaga |
| Páginas | 1665-1686 |
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Uno de los temas más tratados en la literatura jurídica reciente es, sin duda, el fenómeno de la multipropiedad; ello no es por casualidad o por un simple despertar teórico-jurídico de los autores, sino más bien porque se trata de una situación que se vive a diario y que está falta de regulación legal. La figura de la multipropiedad ha tenido en España que irse haciendo poco a poco a través de la práctica notarial y registral fundamentalmente, porque es precisamente esta modalidad la que tiene perfecto encaje en nuestro sistema de transmisión inmobiliaria. Aunque el objeto central de nuestro trabajo va a ser el análisis de la resolución, no dejaremos de acudir a algunos conceptos y estudios jurídicos que se han hecho sobre esta figura. La importancia de esta resolución radica en ser la primera que aborda el tema en su globalidad, o al menos en una gran parte; a raíz de ella irán surgiendo otras que podrán arrojar algo de luz y que sirvan de vía para aclarar los problemas planteados.
No deja de resultar extraño que hasta ahora no se haya producido ninguna resolución sobre esta cuestión si tenemos en cuenta que desde hace Page 1666 algunos años, y muy a menudo en ciertas zonas de nuestra geografía, el fenómeno ha tenido notable importancia y, como consecuencia, su traslado al instrumento público y como efecto de ello posteriormente al Registro de la Propiedad. También causa extrañeza cómo el legislador no ha querido o podido afrontar y dar a luz un texto que definitivamente centre las reglas de juego para saber en qué terreno nos movemos. A lo largo de nuestro trabajo expondremos borradores que han ido circulando y que, quizá, puedan ser un punto de partida más que fiable de lo que pueda ser el texto definitivo una vez aprobado.
A pesar de que genéricamente el término que ha tenido más impronta para definir la figura en su globalidad haya sido el de multipropiedad, cuando analizamos el contenido y naturaleza jurídica del mismo vemos que es necesario distinguir, a más de ser obligación de los juristas. Creo que es necesario, una vez que se han escrito tantos trabajos y estudios sobre la figura, el poder delimitar y acotar, bajo la perspectiva de nuestro sistema jurídico latino y teniendo en cuenta los intereses en juego, la terminología adecuada, teniendo en cuenta además que la institución nos viene desde fuera, con los consiguientes problemas de acople a nuestro sistema jurídico.
El Borrador de Anteproyecto de Ley de Conjuntos Inmobilarios del Ministerio de Justicia, publicado en el Boletín de Información el 25 de septiembre de 1992, distingue entre estos conceptos:
a) En cuanto a la multipropiedad, en sentido estricto, el artículo 51 establece: «La multipropiedad consiste en la atribución del dominio de una vivienda o local a varios participantes en pro indiviso, de tal manera que a cada uno de ellos corresponde, en exclusiva y frente a todos, un turno de aprovechamiento que le confiere durante un período fijo de cada año, lo que no excluye la continuidad de la posesión de derecho, el disfrute de la vivienda o local y del mobiliario instalado en el mismo con carácter de permanencia y para su servicio.
b) La comunidad de aprovechamiento por turno está regulada en el artículo 54.1: «Podrá gravarse con una comunidad de aprovechamiento por turno la propiedad de un edificio entero o de un conjunto de edificios con elementos e instalaciones comunes integrados al menos por diez apartamentos o viviendas susceptibles de utilización independiente por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública y dotados de modo permanente con el mobiliario adecuado al efecto». El número 2 del mismo artículo continúa diciendo: «Cada una de las participaciones dará derecho al disfrute exclusivo de un apartamento o vivienda determinado durante un Page 1667 período fijo de cada año por todo el tiempo que dure la comunidad. Los períodos serán de la misma duración para todas las participaciones y nunca inferiores a siete días (...). 4. Los derechos reales que confieren este tipo de aprovechamientos periódicos sólo podrán constituirse del modo que esta Ley establece (...)».
c) Por último, se determina otra tercera vía o solución, que recibe en el Título TV el nombre de «Derechos de aprovechamiento por turnos sin carácter real», y así el artículo 63.1 establece:
- «Los derechos de aprovechamiento por turno de un apartamento o vivienda podrán constituirse sin carácter real, pero sujetándose los contratos, en todo caso, a la legislación y jurisdicción española (...)».
Como podemos apreciar, el Borrador de Anteproyecto, publicado en el Boletín de Información del Ministerio de Justicia en septiembre de 1992, y vuelto a sustituir por otro nuevo donde se regulan estas figuras en un texto separado del de la Propiedad Horizontal y donde incomprensiblemente se excluye la multipropiedad, configura una serie de instituciones, decantándose ya de una forma clara y definitiva de la manera que quiere dar forma y naturaleza jurídica a estas instituciones. En primer lugar, enmarca a la multipropiedad con carácter real y acceso al Registro de la Propiedad mediante un mecanismo de constitución del que ya tendremos ocasión de revisar. En segundo lugar, regula la constitución de otros posibles derechos, con carácter real, dentro del marco general de los aprovechamientos por turnos, y se remite en muchos aspectos a la figura de la multipropiedad en sentido estricto. Por último, regula la posibilidad de establecer derechos de aprovechamiento por turno, de carácter obligacional o personal o no real, que en definitiva era una de las formas más conocidas en la legislación extranjera, dando libertad total a estos derechos de aprovechamiento sin imponer una fórmula predeterminada, societaria o de cualquier otro tipo.
Por su parte, la Secretaría General de Turismo del Ministerio de Comercio también sacó a la luz un texto, denominado «Borrador de Anteproyecto de Ley de tiempo compartido». Aquí sólo se regulan las modalidades de tiempo compartido, y no como en el texto del Ministerio de Justicia, donde se enmarca el fenómeno dentro de otro más amplio como es el de los conjuntos inmobiliarios y, dentro de él, la tan esperada reforma y adecuación de la Propiedad Horizontal. No obstante, no puedo resistirme a transcribir alguno de los conceptos que en este texto se utilizan, indicando de antemano que desde el punto de vista jurídico este texto es bastante inferior al del Ministerio de Justicia y mucho más «peligroso» cara a la seguridad del adquirente de los derechos por dejar demasiadas rendijas abiertas, sin tener por completo Page 1668 en cuenta nuestro sistema jurídico de transmisión en relación con el documento público y el posterior paso de acceso al Registro de la Propiedad. En su artículo primero establece: «Artículo 1. Definición. 1. Por el contrato de tiempo compartido una de las partes se obliga a facilitar a la otra la ocupación y disfrute exclusivos durante una o más semanas al año de un alojamiento determinado de carácter turístico (...)». «Artículo 4.2. Por la naturaleza del derecho que adquiera el titular, el proyecto de tiempo compartido será de carácter real o de carácter personal. En el primer caso los titulares adquieren un derecho real sobre el inmueble, y en el segundo caso su derecho a la utilización y disfrute del mismo está basado en relaciones jurídicas obligacionales. 3. Las modalidades de tiempo compartido cuando el contrato dé lugar a la creación de derechos reales en favor del adquirente son la multipropiedad o propiedad por períodos y el usufructo por períodos, cuyo concepto y régimen específico se establecen en el Título T (...)».
Hemos querido empezar el estudio desde el punto de vista legislativo aunque sea aún mero anteproyecto, ya que así descartamos ab initio otras soluciones dadas desde el punto de vista del Derecho comparado; no obstante y muy brevemente, daremos unas pequeñas pinceladas a las diversas concepciones tanto doctrinales como legislativas aportadas.
Doctrinalmente, los planteamientos sobre la institución han sido variados. Desde un punto de vista literal, si se acuña el término de multipropiedad se debería estar haciendo referencia a un auténtico derecho real, bien el de la propiedad en sentido clásico o más bien modalizado a las necesidades de la figura, pero en todo caso con carácter real. A pesar de ello y aunque parezca un contrasentido, el término ha resultado «pegadizo» y se utiliza tanto para su configuración real como para la obligacional o personal. Debe ser una de las consecuencias de la desnaturalización de instituciones arraigadas cuando reciben influencias de otros sistemas jurídicos y se quieren transplantar automáticamente a otros completamente distintos sin antes haberse realizado el correspondiente período de adaptación.
En este sentido antes apuntado, se ha distinguido entre la multipropiedad de carácter obligacional o personal y la de carácter real, aunque también se ha indicado que quizá podría hablarse más propiamente de contraposición entre la llamada multipropiedad inmobiliaria y la accionaria o societaria 1.
Todo lo que antes indicábamos del Borrador del Ministerio de Justicia ha quedado ahora bastante trastocado debido a que con posterioridad ha surgido otro, el último por el momento que ha sacado la multipropiedad del Page 1669 texto, dejando únicamente la regulación, en lo referente a los aprovechamientos por turnos, como derechos reales limitados, y a los de carácter obligacional o personal. Esta actitud bastante incomprensible pone en peligro la caracterización de la...
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