Moralejo Imbernón, Nieves: El arrendamiento de empresa

AutorAna M. Colás Escandón
CargoUniversidad Autónoma de Madrid
Páginas323-334

Page 323

MORALEJO IMBERNÓN, Nieves: El arrendamiento de empresa, ed. Aranzadi, Navarra, 2004, 328 pp.

Bajo el título El arrendamiento de empresa la profesora Moralejo emprende el estudio riguroso y pormenorizado de una figura con una trascendencia práctica en la actualidad indiscutible, partiendo para ello de los escasos estudios doctrinales concretos existentes hasta la actualidad, así como de los pronunciamientos jurisprudenciales dictados en relación con esta cuestión, tanto por nuestro Tribunal Supremo como, sobre todo, por la denominada jurisprudencia menor (Audiencias Provinciales).

La autora comienza su estudio en el capítulo primero (bajo el título La empresa en el tráfico jurídico) analizando la posibilidad de que una empresa -entendida como un fenómeno unitario que consiste en una organización de capital y trabajo dirigida a la producción o mediación de bienes y servicios- pueda ser objeto de negocios jurídicos.

Tras un exhaustivo análisis del panorama legislativo y jurisprudencial y de las diferentes concepciones habidas a lo largo de los años desde la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1946 (que constituyó un hito en el reconocimiento de la empresa como objeto de los negocios jurídicos, a través del arrendamiento de industria o negocio) hasta la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento, o la reciente Ley Concursal, la profesora Moralejo llega a la conclusión de que la empresa aparece con frecuencia en nuestro or- Page 324 denamiento como un objeto de negocios de transmisión temporal o definitiva (arts. 928 CCO; 323, 1056 y 1389 CC; 39 LSA y 20 LSRL; 148 y 149 Ley Concursal, etc.).

Sin embargo, las abundantes referencias legales a la empresa como objeto de negocios de cesión voluntaria o forzosa (es el caso, por ejemplo, del embargo de empresa al que alude el artículo 592 LEC) no han despejado las dudas acerca de la posibilidad de su construcción jurídico-unitaria, independiente de sus singulares elementos y susceptible, por ello, de ser transmitida en bloque a través de un único acto negocial, en el que medie una sola declaración de voluntad dirigida a operar la cesión íntegra de la organización empresarial. En este sentido encontramos diferentes tesis doctrinales:

  1. º La tesis atomista (seguida por autores como Garrigues), que niega que la unidad económica que la empresa representa tenga una traducción jurídica, lo cual conlleva que la transmisión de la empresa no pueda hacerse como un único objeto sino que haya de articularse a través de la celebración de tantos contratos distintos como bienes y derechos la integren.

  2. º La tesis unitaria (mayoritaria en nuestra doctrina desde la promulgación de la LAU de 1946), que defiende el reconocimiento jurídico de la empresa como un todo unitario, cuyos heterogéneos elementos dejan de ser contemplados aisladamente para convertirse en partes integrantes del complejo empresarial, que puede ser transmitido o gravado en su conjunto a través de un único negocio. (Ahora bien, ello no es óbice para que algunos de los seguidores de esta tesis hayan sostenido igualmente que esa unidad de título coexiste con una pluralidad de modos de transmisión, de tal modo que la puesta a disposición de cada uno de los bienes o derechos industriales se ha de realizar observando la ley de circulación propia de cada uno.)

  3. º La tesis ecléctica, que partiendo de la distinción entre los efectos obligacionales y los efectos reales de los negocios de transmisión de la empresa, sostiene que la unificación jurídica de este fenómeno se opera exclusivamente en el ámbito de los primeros, sin que quepa hablar de la empresa como nueva res jurídica, objeto de derechos reales que recaigan sobre el todo.

    Pues bien, los intentos por parte de la doctrina de encuadrar a la empresa dentro de alguna institución jurídica típica son casi simultáneos al planteamiento acerca de su unidad y su aptitud para ser objeto de negocios de cesión o constitución de derechos reales unitarios sobre la totalidad de bienes que la integran, encontrándonos, de nuevo, con diferentes tesis doctrinales en este punto:

  4. a Teorías subjetivadoras de la empresa, que pretenden unificar el tratamiento jurídico de los distintos elementos de la empresa, propugnando la personalidad jurídica de las industrias o negocios.

  5. a Teorías patrimonialistas, dentro de las cuales destacan fundamentalmente dos:

    a) La tesis que sostiene que la empresa es un patrimonio separado (no seguida por nuestra doctrina, ante la ausencia de datos legales que la avalen). Parte de la separación existente entre el patrimonio mercantil -que responderá de las obligaciones contraídas en el ejercicio de la actividad comercial- y el patrimonio personal de su titular -que responderá de las obligaciones personales del deudor-. La transmisión de la empresa conllevaría la sucesión au- Page 325tomática del adquirente en las relaciones obligatorias contraídas por el transmitente, aunque la eficacia de esta cesión estaría supeditada al consentimiento del acreedor en el caso de los débitos, o a la notificación del deudor en la transmisión de los derechos de crédito.

    b) La tesis que califica la empresa como una universitas facti o iuris. Sostiene que la empresa es un ente jurídico independiente dentro del cual sus diferentes elementos no son objeto de una consideración individual, sino que se conciben sub specie universitatis, como partes integrantes de la universalidad. En el ordenamiento español existen normas que parecen sustentar esta teoría, si bien hay otras en las que la línea es absolutamente contraria, lo que conduce a la autora a la conclusión de que, en el marco concreto del arrendamiento de empresa, no pueden realizarse afirmaciones a priori, porque carecemos de una regulación que nos dé respuestas específicas acerca de su consideración como una universalidad.

  6. a Teorías espiritualistas. Resaltan exclusivamente el lado espiritual de la empresa encarnado en la organización o realización intangible del empresario, que no consiste simplemente en un modo de ser o en una especial disposición de sus elementos, sino en algo que está por encima de todos ellos, dominándolos y conectándolos entre sí. La organización no se identifica necesariamente con la totalidad de los medios empresariales, sino solamente con aquellos que encarnan la realización intangible del empresario, que son los que deben ponerse a disposición del adquirente o arrendatario.

  7. a Teoría de la empresa como institución. Afirma que el modelo de empresa implícitamente reconocido en la Constitución Española (arts. 38 y 129.2) es el de una institución esencial del sistema económico establecido, que desarrolla su actividad económica en régimen de libre competencia y sometida al principio de productividad o economicidad.

    Concluye la autora este primer capítulo poniendo de manifiesto cómo, ante los múltiples inconvenientes que presentan todas las teorías descritas, un sector de la doctrina se ha mostrado partidario de renunciar a cualquier intento de encajar la empresa dentro de las categorías jurídicas existentes, entendiendo que la empresa es, ante todo, una realidad económica a la cual el ordenamiento ha otorgado relevancia jurídica en diversos preceptos, sin que el tema de su específica naturaleza sea determinante para interpretar las disposiciones legales en las cuales se hace referencia a esta idea.

    En el capítulo segundo de la monografía se aborda el estudio en concreto del régimen jurídico del arrendamiento de empresa, partiendo de su conceptuación como un negocio jurídico en virtud del cual se opera la cesión de una empresa o industria -susceptible de ser explotada inmediatamente o pendiente, para serlo, del cumplimiento de meras formalidades administrativas- por precio cierto y tiempo determinado, con el fin de que el arrendatario la explote durante ese plazo y la restituya posteriormente al arrendador en el mismo estado en el que la recibió.

    Caracteres de este negocio jurídico son sin duda alguna su consensualidad, temporalidad, onerosidad y reciprocidad. Sin embargo, se ha discutido si puede además ser calificado como un contrato atípico, entendiendo la profesora Moralejo que la tipicidad del arrendamiento de empresa deriva de la existencia dentro de nuestro Código civil de una regulación general sobre los arriendos de cosas, de modo que cualquier cesión de bienes a cambio de una contraprestación, aunque recaiga -como en el caso de la empresa- sobre Page 326 un ente complejo, estará comprendida dentro del tipo contractual. E igualmente polémica ha sido la conceptuación del contrato que nos ocupa como civil o mercantil, al dividirse la doctrina a la hora de decidir si el arrendamiento de empresa es un acto de comercio -y, en consecuencia, un contrato mercantil- o no.

    En cuanto a la determinación de la legislación aplicable al arrendamiento de empresa, con independencia de su naturaleza civil o mercantil, ha sido el Derecho común el que tradicionalmente ha asumido el papel de regular el arrendamiento de empresa, tanto por la ausencia de disposiciones arrendaticias dentro del Código de comercio, como por la remisión explícita que a las normas generales del Código civil (arts. 1542 ss.) y legislación...

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