Comentario al Artículo 17, sobre los acuerdos de la junta de propietarios, de la Ley de Propiedad Horizontal (modificado por Ley 8/1999, de 6 abril) (modificado por Ley 10/1992, 30 abril, de medidas urgentes) (apartado 1, modificado por Ley 51/2003, de 2 de diciembre)
| Autor | Sergio Vázquez Barros |
| Cargo del Autor | Abogado |
Para comprender en contenido de este artículo debemos de partir de que, es un principio básico del régimen de la propiedad horizontal, instituido por la LPH, la prevalencia del derecho necesario sobre el dispositivo, lógica consecuencia de los abusos que antes de la promulgación de dicha Ley se venían cometiendo en virtud de una no justa y sí exagerada aplicación de la voluntariedad que antes imperaba en este tipo de relaciones.
Las consecuencias de este cambio pueden observarse en la Exposición de Motivos de dicha Ley, que constituye fuente exegética de primer grado de las normas en cuanto proyección de la mens legislatoris, en la cual y sobre dicho extremo se manifiesta que los estatutos, frecuentemente, no eran fruto de libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba el promotor de la empresa de construcción con sujeción a tipos generalizados por la práctica, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal.
La LPH brinda una legislación que, por un lado, es suficiente por sí para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que preside y gobierna esta clase de relaciones y, por otro lado, admite que por obra de la voluntad se especifiquen, complementen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no contradigan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la Ley.
Expuesto lo anterior, partimos de la remisa de que la Junta de Propietario es el único órgano colegiado, supremo y soberano de toda comunidad sujeta al régimen de propiedad horizontal; por consiguiente las decisiones que se adopten válidamente en su seno, serán de obligado cumplimiento a todos los comuneros, incluso los que se hayan opuesto al mismo y/o no hayan asistido a la Junta; naturalmente me refiero a los acuerdos adoptados dentro de los términos legales y que no hayan sido objeto de impugnación o, aún habiéndolos sido, que las impugnaciones no hubiesen prosperado.
Por consiguiente y, en relación con lo indicado en el párrafo anterior, si bien no cabe, dentro del régimen especial de estas comunidades, que ningún órgano (salvo la Junta de Propietarios) adopte decisiones unilaterales que puedan vincular a la comunidad, salvando los casos de urgencias y necesidad que requieran una medida extraordinaria; también lo es que, ningún comunero podrá sentirse vinculados por decisiones que no procedan acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios.
De ahí la importancia de este artículo por cuanto regula el quórum necesario con el que habrán de contar los acuerdos adoptados en Junta para que éstos resulten válidos y, al mismo tiempo que no puedan ser objeto de impugnación por esta razón. Quorum éste que vería y se establece según la materia que se trate; de ahí la conveniencia de que se trate por separado cado caso.
Como ya se expuso, los acuerdos de la junta de propietarios vienen regulados en este artículo, con una proyección distinta en sus efectos y consecuencias según la materia sometida a deliberación; mientras se requiere unanimidad para cualquier alteración del título constitutivo de la propiedad o de los estatutos (regla 1.ª), basta la mayoría de las cuotas de participación para la validez de los acuerdos en otras materias (regla 2.ª), quedando obligado cada propietario a los acuerdos de la junta, sin estar condicionado por una notificación a los que dejaron de asistir para obligar a su cumplimiento; esta notificación solamente se exige para los acuerdos citados en la regla 1.ª, sin poder extenderse a los de la segunda regla del citado precepto al no existir una declaración al respecto.
Vamos a tratar individualmente los quórum legalmente exigibles según la materia que se trate:
UNANIMIDAD. La unanimidad es necesaria para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos, equiparándose al nuevo régimen de modificaciones "cualquier alteración en la estructura o fábrica del edificio o en las cosas comunes", porque afectan al título constitutivo, reiterando el art. 7.1 de dicha LPH que no se puede “realizar alteración alguna” en el resto del inmueble, que según el art. 3 b) de la citada Ley son los elementos, pertenencias y servicios comunes.
La adopción de acuerdo, es la expresión del voto acorde de los asistentes a la junta, y es unánime el acuerdo se adopta por el voto favorable de todos los asistentes. Es evidente que los no asistentes (que no hayan delegado), no votan. Y la Ley de Propiedad Horizontal sólo exige notificar a los no asistentes, a efectos de quedar vinculados por el acuerdo, cuando es precisa la unanimidad.
Así las cosas, es conveniente distinguir entre aquellos acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el Título Constitutivo o en los estatutos, en cuyo caso se exigirá siempre y en todo caso la unanimidad, expresa o tácita, de todos los comuneros (dándose como ejemplo la modificación de las cuotas de participación inicialmente asignadas a cada uno de los elementos privados); y por otro lado, no cabe aplicar la misma exigibilidad cuando, por ejemplo se trata de aprobar o modificar las normas del reglamento de régimen interior (art. 6) o cuando se acuerda establecer un nuevo gasto cuya distribución entre los comuneros se hará de forma distinta a sus respectivos coeficientes participación (art. 9.1.e), por poner unos ejemplos.
También, debemos tener en cuenta que, respecto a los acuerdos adoptados por la junta de propietarios de la comunidad, la regla de la unanimidad, si no es observada, dará lugar a la anulabilidad del acuerdo, pero no produce su nulidad de pleno derecho.
La nulidad radical sólo opera cuando se trata de acuerdos que infringen disposiciones legales imperativas o prohibitivas que no tengan establecido un efecto distinto en caso de contravención y también cuando resultan contrarias a la moral, al orden público o impliquen fraude de ley.
Aprobación o modificación del título constitutivo. Debemos partir de la consideración de que, la aprobación o modificación del título constitutivo de un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere inexcusablemente, por imperativo legal, el acuerdo unánime de todos los copropietarios.
Este art. 7.1, jurisprudencialmente se ha reconocido como norma de derecho necesario por lo que los propietarios no podrán proceder a su modificación si no se da la unanimidad, como tampoco, podrá ser alterada por el constructor del edificio en el momento de la elaboración del Título constitutivo.
Téngase en cuenta que, conforme el apartado cuarto de este mismo precepto, sólo se requerida el voto favorable de los presentes y tendrá la misma consideración el de los ausentes debidamente notificados y que procedieron a la impugnación del acuerdo de procedimiento señalado en el art. 9 y dentro del plazo señalado en el art. 18.
Ahora bien cabe considerar que, la impugnación sólo será viable en el plazo de tres meses fijado en el art. 18.3, si quien o quienes la ejercitan acreditan su voto negativo como asistente o su contestación negativa una vez notificado el acuerdo adoptado en la Junta correspondiente; pudiendo equipararse a la negativa, si el interesado ejercita la acción judicial en el plazo de treinta días, y ello al margen de los tres meses del art. 18.3.
Este precepto exige la unanimidad para la validez de los acuerdos que modifiquen las reglas contenidas en el título de la propiedad (como por ejemplo, cuando se pretende variar las cuotas participativas de los condueños) y prevé la comunicación a los propietarios no asistentes a la Junta mediante el mecanismo de que se les ha de notificar fahacientemente el acuerdo tomado y de forma detallada, arbitrándose al efecto un procedimiento de conformación de voluntades tácitas con el fin de evitar que la inasistencia de los titulares frustre la adopción definitiva de los acuerdos.
Fehaciente equivale a lo que es evidente y cierto y, tratándose de notificaciones de actos y acuerdos, supone puesta en conocimiento de algo que interesa. Hay que entender, conforme al principio de la recepción, que resultan fehacientes sólo cuando materialmente llegan deforma demostrada a su destino y aunque no sea en forma directa al interesado, pero éste pueda siempre tomar conocimiento de modo normal o esté en situación de lograr su alcance, sin la concurrencia de impedimentos acreditados que lo obstaculicen, con lo que se excluye que la notificación haya de ser necesariamente notarial o por medio de funcionario público, bastando que se lleve a cabo y sea efectiva en cuanto pueda llegar su contenido a ser sabido debidamente por el destinatario.
Así las cosas, se cumplirá esta exigencia de la unanimidad prevista en este artículo cuando, la Junta de Propietarios adopte un acuerdo con el voto favorable de todos los asistentes y sin que se produzca posterior negativa, en tiempo y forma, de los ausentes a la referida Junta.
Por consiguiente la unanimidad se alcanzará, no cuando se levante Acta con el voto favorable de todos los asistentes, sino cuando transcurra el tiempo legal que tienen los ausentes para oponerse al mismo.
Aunque no constituye una exigencia legal, sí que soy partidario que estos acuerdos de modificación del título constitutivo se eleven a escritura pública para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente, sólo así y desde ese momento, producirá plenos efectos frente a terceros.
Una vez alcanzada la unanimidad tal y como lo indicamos en el párrafo anterior, para el otorgamiento de la escritura pública, no es necesario que acudan al Notario todos los comuneros, basta con que lo haga el Presidente, el Secretario o cualquier otro órgano de gobierno de la comunidad, e incluso un comunero autorizado expresamente para ello; pero siempre y cuando, se acompañe Acta en que se deje constancia de los siguientes extremos: que se ha...
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