Modificaciones en el ámbito legal del Registro de la Propiedad de Inglaterra y Gales : Land Registration Act 2002.

AutorFernando de la Puente de Alfaro
Páginas2077-2097
I Introducción

El Registro de la Propiedad de Inglaterra y Gales tiene una dilatada historia que comienza en 1862. El cuerpo legislativo en el que ha basado su funcionamiento hasta 2002 es la Land Registration Act de 1925 que con diversas enmiendas ha llegado hasta hoy; dicha Ley introdujo la inscripción obligatoria como medio de extender la protección del sistema registral al tráfico inmobiliario.

Aunque la pretensión legal no ha sido totalmente cumplida, pues se estima que un 15 por 100 de la propiedad inmobiliaria no está inmatriculada, el legislador de Inglaterra y Gales inició en 1996 un proceso por el que se debía revisar el sistema existente encargando a la Comisión de Codificación 1y al Registro de su Majestad la elaboración de un «Libro Blanco» cuya finalidad era preparar la Institución para el devenir del nuevo siglo.

Fruto de dichos trabajos se elaboraron dos documentos 2que han sido los que, en definitiva, han servido de base, no ya a una nueva reforma de la Ley de 1925, sino a la elaboración de un texto legal completamente nuevo: The Land Registration Act 2002, que obtuvo la sanción real el 26 de febrero de dicho año y cuya entrada en vigor se prevé paulatina a medida que sus numerosos cambios puedan ser implementados; de aquí que la Ley de 1925 siga en gran parte en vigor a medida que sus previsiones sean sustituidas por la nueva normativa. Conforme a la tradición legal inglesa, es el Ministro de Justicia, The Lord Chancellor, la persona a quien se atribuye la potestad de decidir el momento adecuado para la entrada en vigor de aquellas partes de la Ley que no tienen disposición específica al respecto 3.

La nueva Ley, por tanto, contiene una regulación universal del Registro de la Propiedad pues, como queda dicho, no es una enmienda parcial a un texto preexistente, siendo su finalidad la implementación de una completa nueva normativa en materia de Registro. No quiere decir esto que la Ley sustituya un sistema por otro; bien al contrario, la propia Ley advierte desde su primera sección 4que el sistema de protección es el de Registro de la Propiedad y a lo largo de su articulado tiene buen cuidado de respetar la estructura vigente y gran parte de la normativa que ha permitido la extensión del sistema.

No es intención de este trabajo realizar un análisis pormenorizado del funcionamiento, estructura y efectos del sistema del Registro de la Propiedad de Inglaterra y Gales. Ese es un trabajo ya realizado y que no debe ser repetido, por lo que me centraré en las principales novedades que la Ley de 2002 introduce en el sistema 5.

Podríamos decir que son cinco los objetivos que la nueva regulación pretende: La conservación de la estructura del Registro de la Propiedad combinado con la atribución de los recursos jurídicos necesarios para el tráfico inmobiliario del siglo veintiuno; El aumento de la publicidad registral; Simplificación del funcionamiento; Simplificación de los medios protectores de los derechos distintos del dominio; Potenciación de la estructura administrativa del Registro de la Propiedad.

Sin perjuicio del desarrollo que vamos a realizar de cada uno de estos puntos considero de interés adelantar ya cuáles son los medios por los que pretende conseguir dichos objetivos:

En cuanto al primero, conservando la estructura del actual Registro de la Propiedad pero al mismo tiempo creando los mecanismos jurídicos que permitan la contratación electrónica.

El aumento de la publicidad, disminuyendo los supuestos de excepciones a la oponibilidad de derechos no inscritos y dando una nueva regulación a la usucapión contra tabulas.

La simplificación del sistema mediante la correlativa simplificación de los criterios de prioridad de las hipotecas.

La simplificación de los medios protectores de los derechos distintos al dominio reduciendo a dos las formas en que los mismos pueden acceder al Registro de la Propiedad.

La potenciación de la estructura del Registro de la Propiedad mediante la creación de un nuevo órgano de resolución de conflictos con facultades prácticamente judiciales.

Es el momento de analizar dichos objetivos pormenorizadamente y los medios jurídicos previstos para su consecución.

II La conservación estructural del registro de la propiedad y su proyección al siglo xxi. El modelo de contratación electrónica

La primera sección o artículo de la Ley contiene una tajante declaración legal: «Continuará existiendo un Registro de derechos a cargo del Registrador» 6. La frase no deja lugar a dudas y es la plasmación legal de que, a pesar de la importancia de la reforma y de la intención de servir de base para la seguridad jurídica inmobiliaria del siglo xxi, el sistema de protección no es objeto de cuestión.

Fiel a esta idea, la Ley declara que el objeto del Registro es la inscripción de los derechos de propiedad y otros de naturaleza similar 7, que son los que propiamente «abren folio». La principal novedad de la Ley en esta materia ha sido la incorporación de los derechos denominados «profit a prendre in gross», como titularidades equiparables al dominio a los efectos de abrir folio debido a que son objeto de un gran tráfico jurídico y a que pueden llegar a tener un gran valor económico: derechos de caza y otros de naturaleza similar que hasta ahora podían inscribirse como carga en otros folios 8.

Otro de los aspectos novedosos de la Ley es que para inscribir la propiedad a término (Term of years absolute) se ha acortado muy significativamente el período de tiempo mínimo para que pueda acceder a los libros del Registro. En efecto, frente a los veintiún años de la legislación de 1925, la nueva Ley impone su inscripción a partir de una duración de siete años con el evidente afán de ampliar el ámbito de la protección registral. Buena muestra de ello es que también acceden al Registro aquellas situaciones en que los leases son por períodos inferiores a siete años si llevan aparejada posesión discontinua o si se trata del supuesto de leases por período inferior a siete años, pero en los que se contrata un sucesivo período también por menos de siete años y a continuación del anterior siempre que entre ambos, se supere dicho plazo. Incluso se impone la inscripción cuando entre el contrato y la efectiva toma de posesión se pacta un plazo superior a tres meses, situación en la que con la vigente Ley un adquirente puede verse sorprendido por la existencia de un derecho no inscribible y además indetectable al no existir situación posesoria que revele su existencia 9.

Aparte de lo dicho, el esquema general de la Ley sigue, en la materia que ahora nos ocupa, fielmente las pautas de la legislación de 1925: La inscripción sigue siendo obligatoria y constitutiva, de forma que si la persona obligada a la inscripción no cumple este requisito no existe transmisión o constitución del derecho real, produciéndose una mera situación obligacional o de equidad, conforme a la tradición jurídica inglesa, y sin perjuicio del resarcimiento de daños frente a la otra parte contratante.

Los efectos de la inscripción se mantienen y cualquier titular que inscriba su derecho es mantenido en su adquisición. Esto se aplica igualmente a los titulares que inscriben el derecho por primera vez (inmatriculación) frente a los que sólo son oponibles aquellos derechos que se hagan constar simultáneamente en el folio abierto y los denominados derechos absolutamente oponibles 10, que son excepciones al principio de inoponibilidad de lo no inscrito. La novedad en esta sección se refiere al supuesto de adquisición por usucapión contra el titular registral, es decir, si al tiempo de la primera inscripción el titular registral ha adquirido de quien aparecía como poseedor de la finca en virtud de un título y desconoce que la misma ha sido usucapida por un tercero que no está en la posesión actual de la finca, el titular registral es mantenido en la adquisición pese a que ha adquirido de quien fue titular civil, pero no lo es en el momento de la transmisión, al haber sido el dominio usucapido por un tercero.

Otro aspecto de la nueva Ley es que desarrolla cuáles han de ser los efectos frente a terceros de los derechos inscritos de una forma más clara y tajante que la legislación actual. Así, la Ley se ocupa de declarar que el titular inscrito puede disponer de su derecho de la forma más absoluta sin más restricciones que las que resulten del propio Registro o de la Ley.

La consecuencia inmediata es que los terceros que adquieran conforme a Registro pueden considerarse libres de cualquier limitación al disponente que no esté comprendida en el propio folio o prevista en la Ley. Inoponibilidad de limitaciones no inscritas. La Ley, en su sección 26.3 advierte que dicha previsión tiene el único efecto de proteger el título del tercero, pero que no salva la ilegalidad de la disposición, por lo que tanto los disponentes como el adquirente cómplice pueden ser responsables personalmente por los daños causados. El título es inatacable pero la responsabilidad personal subsiste.

Directamente ligado con lo anterior es el trato que la Ley procura a la prioridad de los derechos. Ciertamente el informe de la Comisión de 1998 no consideró necesario establecer ninguna reforma al respecto, pero lo cierto es que la nueva Ley dedica diversos preceptos al tema con el fin de aclarar definitivamente la cuestión de la prioridad de los derechos inscritos. La norma general viene recogida en la sección o artículo 28, que declara solemnemente que la prioridad de los derechos es independiente de su inscripción en el Registro de la Propiedad. Es decir, recoge la regla general del prior in tempore; lo que...

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