Modificació de propietat horitzontal i canvi d'us

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario
Actualizado aFebrero 2022





Contenido
  • 1 Adaptació dels formularis a partir del 3 de setembre de 2021
  • 2 Model d'escriptura
  • 3 Comentari
    • 3.1 En general
    • 3.2 Majoria qualificada o unanimitat
    • 3.3 Uns problemes concrets
    • 3.4 Assegurança I decennal I ampliació
    • 3.5 Modificació d'estatuts
    • 3.6 Alteració de la superfície d'una entitat
    • 3.7 La construcció d'una nova planta
    • 3.8 Lleis aplicables a Catalunya
    • 3.9 Canvi d'ús
    • 3.10 Extinció de la propietat horitzontal. Titulars de càrregues
    • 3.11 Recent jurisprudència
  • 4 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
  • 5 Legislación citada
Adaptació dels formularis a partir del 3 de setembre de 2021

El DECRET LLEI 19/2021, de 31 d'agost, pel qual s'adapta el Codi civil de Catalunya a la reforma del procediment de modificació judicial de la capacitat, en vigor el 3 de setembre de 2021, adequa les normes civils catalanes a les normes estatals que ha modificat la Llei 8/2021, de 2 de juny, per la qual es reforma la legislació civil i processal per al suport a les persones amb discapacitat en l'exercici de la seva capacitat jurídica, en vigor així mateix el 3 de setembre de 2021.

Per això s'assenyalen algunes formes del judici notarial de capacitat (ja que tota persona té capacitat,) sense perjudici que a les persones amb discapacitat per a l'exercici de la seva capacitat jurídica li siguin exigibles mesures de suport (voluntàries, intervenció de l'assitent o del defensor judicial i guarda de fet), mesures que han de constar i complir-se en el títol.

Model d'escriptura

NÚMERO

(Lloc i data)

DAVANT MEU, *, Notari de l'Il·lustre Col·legi de Catalunya, amb residència a *,

COMPAREIXEN:

(Exemple) Els consorts, casats en règim supletori legal de separació de béns vigent a Catalunya, senyors * i *, majors d'edat, * (professió o activitat), veïns de *, amb domicili a *. Exhibeixen DNI/NIF vigents, números * i *.

El Sr. *, major d'edat, (si està casat, indiqueu el règim econòmic i si és el supletori legal) veí de *, amb domicili a *. Exhibeix DNI/NIF número *, vigent.

La SENYORA *, , major d'edat, soltera, veïna de *, amb domicili a *. Exhibeix DNI/NIF número *, vigent.

Intervenen tots en nom propi. Són de veïnatge civil català.

Els identifico pels seus expressats documents nacionals d'identitat, els números dels quals coincideixen amb els de la seva identificació fiscal. Tenen, a judici meu, capacitat i legitimació per atorgar aquesta escriptura de DECLARACIÓ D'OBRA NOVA I MODIFICACIÓ DE PROPIETAT HORITZONTAL I EXPOSEN:

I.- El senyor * és propietari de la finca següent:

URBANA.- DEPARTAMENT NÚMERO U.- Local comercial situat a la planta baixa de l'immoble a *, carrer *...

Quota de participació en el total immoble: *.

Inscrita al volum *, llibre *, foli *, finca *, inscripció *.

TÍTOL: Compra en escriptura atorgada el dia *, davant del notari de *, Sr. *.

REFERÈNCIA CADASTRAL:

OPCIONS:

1a.- Ha estat obtinguda pel notari en forma telemàtica:

La que resulta del certificat cadastral descriptiu i gràfic; jo, el notari, dono fe que, sota la meva responsabilitat, l'he obtingut (pels procediments telemàtics habituals i d'acord amb la Resolució de la DG del Cadastre de 24 de novembre de 2009 i ha estat sol·licitada als efectes del present atorgament; aquest certificat queda unit a aquesta matriu.

Jo, el notari, a l'efecte de la pertinent constància en el cadastre, procediré a indicar l'expressada referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial.

2a.- No existeix certificat cadastral gràfic, però sí certificat simplement descriptiu:

La que resulta del certificat cadastral simplement descriptiu; jo, el notari, dono fe que, sota la meva responsabilitat, l'he obtingut (pels procediments telemàtics habituals i d'acord amb la Resolució de la DG del Cadastre de 24 de novembre de 2009 i ha estat sol·licitat als efectes del present atorgament, si bé, segons aquest certificat, el Cadastre no pot subministrar encara el certificat gràfic; l'esmentat certificat queda unit a aquesta matriu.

Jo, el notari, a l'efecte de la pertinent constància en el cadastre, procediré a indicar l'expressada referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial.

3a.- No s'aporta referència concreta (o només la de la finca matriu) i no s'ha obtingut pel notari en forma telemàtica.

(Possibilitats)

a): No té encara referència cadastral concreta.

b): No m'ha estat aportada la referència cadastral concreta, i tampoc no l'he obtinguda jo, el notari en forma telemàtica.

En totes dues subopcions (a continuació):

Tot això sense perjudici de quedar facultat, jo, el notari, per fer constar mitjançant diligència qualsevol informació adient. Faig expressa advertència de l'obligació de fer, davant la gerència territorial del cadastre, i en el termini de dos mesos, la pertinent declaració de l'alteració de titularitat que es formalitza en aquesta escriptura i en especial de les responsabilitats que indica la llei en el cas de no fer la presentació dintre el termini o de fer declaracions falses, incompletes o inexactes.

Jo, el notari, procediré a indicar la manca de referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial.

COINCIDÈNCIA DE LA DESCRIPCIÓ CADASTRAL I LA REALITAT FÍSICA:

Ha estat manifestat pels atorgants, després de la meva sol·licitud, la coincidència entre la realitat física i la que consta al certificat cadastral indicat i expressen la seva conformitat amb la nova descripció de la finca, realitzada d'acord amb les dades cadastrals actuals.

(Discrepàncies: En finques que estiguin en règim de propietat horitzontal no hi ha obligació notarial de notificar la discrepància; en les altres finques si hi ha discrepàncies entre la realitat de la finca i el Cadastre s'indicarà aquest fet, aplicant el supòsit que procedeixi conforme al que disposa el art. 18, Llei de Cadastre, redacció donada per la Llei 13/2015 de 24 de juny de reforma de la Llei Hipotecària).

En realitat són molts els supòsits que cal indicar a l'escriptura: que hi hagi coincidència de superfície i veïns entre el Cadastre, el Registre i la realitat i ja consti en el Registre la coordinació gràfica o que no consti (i podrà sol·licitar-se o no); que no concordi la superfície cadastral i/o els veïns amb la realitat i el que consta en el Registre, coneixent-se o desconeixent-se com és el real, per la qual cosa en aquest últim cas no pot iniciar-se ja el procediment pertinent per obtenir l'amb concordança; si la real es coneix i coincideix amb la cadastral i hi ha una diferència de superfície inferior al 10% es pot sol·licitar la major cabuda a l'empara de l'art. 201.3 de la LH, però, si supera el 10%, haurà d'informar-se als atorgants del procediment de l'art. 201.1 de la LH (que podran iniciar seguidament o no fer-ho); si la superfície real és la registral i no la cadastral s'advertirà als interessats del procediment de rectificació previst en art. 18.2, Llei de Cadastre; finalment si la diferència de superfície és inferior al 5%, cal demanar la major cabuda i simplement es comunica al Cadastre aquesta rectificació.

(Es podrà, segons quins supòsits: a) sol·licitar expressament que no s'insta ni el procediment de l'art. 199 ni el de l'art. 201 tots dos de la Llei Hipotecària, b) que no sol·liciten la rectificació registral ni el procediment de l'art. 18 de la Llei del Cadastre per ignorar la descripció real, c) que, si no hi ha altre remei, s'inscrigui la finca en el Registre amb la descripció registral.

És convenient indicar què és el que es farà constar en els índexs (referència cadastral acreditada, referència cadastral identificada i si és o no és coincident o si és dubtosa, etc.).

Pot veure's la Resolució de 8 d'abril de 2021, de la Sotssecretaria, per la qual es publica la Resolució de 29 de març de 2021, conjunta de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública i de la Direcció General del Cadastre, per la qual s'aproven les normes tècniques per a la incorporació de la representació gràfica d'immobles en documents notarials.

II.- La senyora * és propietària de la finca següent:

URBANA.- DEPARTAMENT NÚMERO DOS.- ...

III.- El r. *...

IV.- Els departaments descrits als apartats I, II, III, ... són totes les entitats que integren la propietat horitzontal constituïda sobre la finca següent:

URBANA: Una casa ...

Inscrita al volum *, llibre *, foli *, finca *.

VALOR: *. Euros.

VII.- MODIFICACIÓ.

Opció 1:- Modificació feta per algun propietari:

El Sr. *, amb el consentiment de * (vegeu comentari): (descripció de les obres realitzades)

Opció 2.- Modificació feta per la Comunitat (per exemple per la construcció d'un ascensor)

Amb l'acord de * (vegeu mateix comentari) s'han modificat elements comuns i part dels privatius, per tal de poder instal·lar un ascensor per al servei de tot l'immoble.

(En tot cas):

Les obres s'estan fent d'acord amb les següents llicències concedides per l'Ajuntament de *.

Expedient *, de data *.

Expedient *, de data *.

N'incorporo fotocòpies a aquesta matriu.

També incorporo un certificat, expedit per l'arquitecte, senyora *, de la qual legitimo la firma, que descriu les obres i n'acredita el seu estat constructiu.

VALOR de les obres declarades, un cop acabades: * euros.

V.- Manifesten els compareixents que, encara que el destí principal de l'immoble sigui el d'habitatges, en tractar-se d'una reforma i redistribució interior, sense que hi hagi cap tipus d'ampliació ni modificació d'estructura exteriors, no cal la constitució de les garanties que disposa l'article 19 de la Llei 38/1999 de 5 de novembre d'ordenació de l'edificació.

VI.- Com a conseqüència de les obres referides a l'apartat anterior, s'han produït modificacions en les superfícies del departament *.

VII.- Tots els compareixents, únics titulars de la totalitat dels departaments que integren la propietat horitzontal, procedeixen a modificar-ne les descripcions i les respectives quotes, que, en endavant, seran les següents:

DEPARTAMENT NÚMERO U.- Local...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR