Una nueva modalidad de hipoteca: la hipoteca inversa
| Autor | María del Carmen Luque Jiménez |
| Cargo | Ayudante Doctor de Derecho Civil - Universidad de Málaga |
| Páginas | 216-259 |
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La realidad social de nuestro país, en el que la esperanza de vida se va prolongando, nos muestra que muchas personas en la tercera edad o jubiladas, aunque son propietarios de viviendas en las que han invertido durante su vida, no poseen ingresos económicos suficientes para cubrir sus necesidades o no puedan mantener el nivel de vida al que estaban acostumbrados cuando estaban en activo. Precisamente para este colectivo se ha regulado la hipoteca inversa. Así, en los debates parlamentarios acerca de la modificación del mercado hipotecario, se consideró necesario introducir la figura de las hipotecas inversas con la intención de disponer de un instrumento moderno en la legislación de regulación del mercado hipotecario y de un principio jurídico de referencia en relación con las hipotecas inversas.
Esta modalidad de hipoteca, que se viene desarrollando desde hace tiempo en otros ordenamientos jurídicos, consiste en obtener una renta de la vivienda sin renunciar a seguir haciendo uso de la misma. A diferencia de lo que sucede con otras figuras como la renta vitalicia, una de las características más destacables es que por la mera constitución de la hipoteca no sePage 217 produce la transmisión de la propiedad, puesto que el prestamista no se convierte en propietario de la vivienda, sino que el perceptor de la renta sigue conservando su pleno dominio sobre ella. En la hipoteca inversa encontramos una forma de cubrir las necesidades económicas de las personas mayores, que podrán hacer uso de los recursos acumulados a lo largo de una vida de esfuerzo.
La regulación de la hipoteca inversa se introduce por vez primera en el ordenamiento español en la Disposición Adicional 1.ª de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. Como se observa, el propio título de la Ley hace referencia directa a la hipoteca inversa. Esta regulación expresa surge como consecuencia de la dificultad de conseguir sus mismos objetivos, sin coste fiscal, por vía de hipoteca en garantía de prestaciones periódicas o por vía de renta vitalicia, que exigiría la transmisión del inmueble que se trata de evitar. A juicio de GÓMEZ GÁLLIGO («La reforma hipotecaria desde la perspectiva del Ministerio de Justicia», en RCDI, núm. 702, julio-agosto de 2007, pág. 1688), el tratamiento fiscal, arancelario y bancario va a impulsar esta figura, permitiendo una utilización efectiva que no ofrecía la hipoteca en garantía de rentas o la renta vitalicia.
Esta nueva regulación del mercado hipotecario ha incluido una importante reforma de la legislación hipotecaria, bajo el lema de mejora y flexibilización del mercado hipotecario, siendo una de las de mayor calado desde la reforma de 1944-46. La novedad de esta Ley, con la repercusión que conlleva en la normativa hipotecaria y la introducción de esta figura novedosa en nuestro sistema es lo que nos ha impulsado a la elaboración de este artículo.
En el contexto social del que parte la ley destacan los siguientes factores: aumento de la esperanza de vida, cambio en la estructura familiar tradicional, disminución del poder adquisitivo de los jubilados y la muy elevada proporción de propietarios de vivienda en España. Así, existe un amplio colectivo de personas de la tercera edad que, pese a tener una vivienda completamente pagada, se encuentran en una situación complicada en términos financieros, ya que no pueden obtener de ella rendimiento económico porque ningún banco les concedería una hipoteca. Estos jubilados tienen pensiones que, por regla general, suponen un descenso en sus ingresos netos. Del mismo modo en la nueva regulación legal se ha tenido en cuenta otro colectivo sobre el que existe una especial sensibilidad como son las personas dependientes.
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Para este sector de la población que tiene dificultades económicas y que tiene patrimonios que no pueden utilizar para complementar sus ingresos, se ha regulado la hipoteca inversa que va a permitir a las personas que lleguen a una determinada edad (más de sesenta y cinco años) o a las personas dependientes, hacer líquido el valor de su vivienda. Consiste en un complemento a los ingresos que transforma la vivienda en dinero a través de un crédito con garantía hipotecaria. Con este producto financiero se pretende proporcionar un instrumento jurídico-económico dirigido a solucionar demandas sociales, como es la satisfacción del incremento de las necesidades de rentas durante los últimos años de la vida a través del disfrute del ahorro acumulado en la vivienda habitual. Así, mediante una fórmula de utilización del propio patrimonio, se pretende aumentar la calidad de vida tras la jubilación, sin que al fallecimiento del interesado los herederos pierdan forzosamente la vivienda, como ocurre con otras figuras como la renta vitalicia. En este sentido, la Exposición de Motivos de la Ley (apartado VIII) señala que « hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socioeconómicos que tiene España y la mayoría de países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida ».
Como ya se ha apuntado, la gran novedad con respecto a otros productos crediticios similares es que el solicitante, además de seguir viviendo en su casa, no pierde la propiedad de la misma. Los herederos tienen siempre la opción de pagar la deuda contraída y así quedarse con el dominio de la finca.
No obstante debe destacarse que una de las dificultades que puede tener esta figura para su desenvolvimiento en la práctica es el detrimento que la misma supone para el futuro patrimonio hereditario. En efecto, será una decisión difícil la de constituir una hipoteca inversa si hay posibles futuros herederos con los que existan lazos de afectividad o a los que se tenga intención de dejar bienes mortis causa, dado que, en estos casos, no resultará agradable dejar en herencia una deuda de esta naturaleza y, menos aún, recibirla. En este sentido, HERRANZ GONZÁLEZ («Hipoteca inversa y figuras afines», Portal Mayores, Informes Portal Mayores, núm. 49) pone de relieve la importancia de los factores sociológicos y/o psicológicos en estas operaciones concretados en las reticencias y temores que provoca a una persona mayor desprenderse de uno de sus principales bienes, máxime cuando es su vivienda, conseguida quizá después de años de ahorro y donde ha transcurrido parte de su vida. También considera que juegan un papel importante las cuestiones relativas a la herencia, tanto desde punto de vista del mayor, que en ocasiones no está dispuesto a dejar a sus descendientes un bien hipotecado o directamente privar a sus descendientes de ese bien; como desde el punto de vista de la entidad, que no desea tener problema legal alguno con descendientes y puede tratar de evitar ciertas operaciones o de «blindar» sus posiciones, te-Page 219niendo como consecuencia directa el encarecimiento de la operación o la exigencia a los herederos de participar en la operación o prestar de algún modo su consentimiento.
ANGUITA RÍOS señala que no siempre la constitución de la hipoteca inversa resulta un negocio beneficioso para la persona mayor («Regulación relativa a la hipoteca inversa según la Ley 41/2007, de 7 de diciembre», en El Consultor Inmobiliario, núm. 87, febrero de 2008, pág. 20, y en la Ley núm. 6875, pág. 6). Por su parte, BALLUGERA GÓMEZ [«Hipoteca inversa (notas prácticas)», Seminario de Derecho Registral, Bilbao, Boletín del Colegio de Registradores de la Propiedad, año XLII, núm. 131 (2.ª época); enero de 2007, págs. 71 a 73] critica el fin social de las hipotecas inversas y destaca la inclusión de cláusulas abusivas en estos contratos.
Pese a que estos factores sociológicos o psicológicos son muchas veces externos a la propia operación deben ser tenidos en cuenta por todos los actores implicados. Pueden influir en la toma de decisiones y son utilizados por las partes implicadas o por aquellos que puedan sentirse beneficiados o perjudicados por la operación. En todo caso es claro que contratar una hipoteca inversa es una decisión importante e incluso las mismas entidades de crédito aconsejan que se haga partícipes a los familiares...
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