Mercado Inmobiliario y Catastro

AutorManuel-G. Alcázar Molina
CargoProfesor Titular de Universidad Escuela Politécnica Superior. Universidad de Jaén Funcionario en excedencia de la Dirección General del Catastro
Páginas12-64

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1. Introducción

Los países en los que se demanda más información sobre el mercado inmobiliario (MI en adelante) son aquellos en los que los valores de los bienes inmuebles son más elevados; o aquellos en los que los niveles de confianza y seguridad jurídica son más reducidos.

España, que cuenta con un Registro de la Propiedad plenamente consolidado que salvaguarda el derecho de propiedad, se encuentra dentro del primer grupo: valores de mercado elevados y, especialmente, con incrementos de dos dígitos durante más de una década.

Pero, precisamente debido a éstos elevados valores de mercado no es de extrañar que la información disponible sea, en muchas ocasiones y por diferentes motivos, sesgada y claramente diseñada para favorecer determinados fines: fomentar la compra-inversión, transmitir tranquilidad, absorber dinero no controlado fiscalmente, etc.; fines que generalmente influyen en la demanda secundaria de inmuebles. Lamentablemente esta demanda secundaria ha de convivir con otra primaria procedente de primeras residencias para jóvenes, emigrantes y parejas separadas, lo que ha originado un problema que han intentado -o al menos así se indica en las exposiciones de motivos de las respectivas leyes- solventar las administraciones.

En consecuencia, al ya complejo e imperfecto MI se unen las declaraciones intencionadas, los datos «comentados» y las estadísticasPage 13 seleccionadas, que lo distorsionan aún más en beneficio de aquellos que los preparan: administraciones, gestores inmobiliarios, entidades de crédito, sociedades de inversión, etc.

En estos momentos la situación del MI es diferente a la de hace sólo unos meses debido a:

- Incremento del euribor.

- Disminución del dinero disponible en el mercado financiero.

- Exceso de inmuebles en el mercado.

- Endeudamiento de las familias.

- Desconfianza del inversor y del posible comprador en la situación a corto y medio plazo.

- Aumento de los trámites administrativos y de las garantías para obtener un crédito hipotecario.

Situación que no tiene por qué mantenerse en un futuro próximo; tal y como indica Ignacio Durán (2007) «... pocas cosas se muevan más que la propiedad inmobiliaria. Nuestras ciudades y paisajes han cambiado más en los últimos cincuenta años que en toda su historia anterior. Hoy se construyen, compran, alquilan y derriban más edificios que nunca. Por otro lado, normas urbanísticas, medioambientales, de protección de valores artísticos y de otros tipos, alteran constantemente las condiciones jurídicas de los derechos que se ejercen sobre esas propiedades, alterando su valor, aunque en nada cambien sus elementos físicos. Toda esta actividad describe un tipo de bien que destaca por todo menos por ser 'inmueble'».

Entre las escasas medidas que se pueden implementar para actuar con éxito sobre el MI una destaca sobre las demás: conocerlo. Conociendo mejor el mercado es posible analizar la situación actual, los motivos que lo han conformado, tomar decisiones y preparar líneas de actuación que generen confianza, aporten seguridad y permitan dentro, de lo que sea posible, orientar su evolución inmediata. En realidad, y de forma sintética, dos son los aspectos básicos para conocer el MI: Page 14

- El primero, analizar la evolución real del volumen de unidades urbanas y rústicas, por usos y clases, cultivos y calidades.

- El segundo, conocer los valores de mercado medios más probables de estos inmuebles y su evolución en el tiempo.

Esta información sólo es capaz de ofrecerla una única institución en España: la Dirección General del Catastro (DGC en adelante).

Con objeto de ofrecer una visión precisa y de conjunto de lo que es y de las aplicaciones directas este texto se estructura en seis bloques temáticos: introducción, Dirección General del Catastro, valoración catastral, información catastral, observatorio catastral del mercado inmobiliario y conclusiones.

2. Dirección General del Catastro

El artículo 1º del Real Decreto Ley 1/2004, del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario define esta institución de la siguiente forma: «El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.» Asignándole, a través el artículo 5º del Real Decreto 1552/2004 que desarrolla la Estructura orgánica básica del Ministerio de Economía y Hacienda, las siguientes responsabilidades directamente relacionadas con el MI y la valoración:

La Dirección General del Catastro tendrá a su cargo la planificación, dirección, coordinación, control y, en su caso, ejecución, de las siguientes competencias1:

a) La elaboración y gestión de la cartografía catastral, la renovación del catastro rústico y la valoración catastral, incluyendo la coordinación de valores, la aprobación de las ponencias y la gestión del observatorio catastral del mercado inmobiliario.

d) La colaboración y el intercambio de información con Page 15 otras Administraciones e instituciones públicas, así como con los fedatarios públicos.

e) La difusión de la información catastral.

h) El estudio y la formulación de propuestas normativas relacionadas con los procedimientos y sistemas de valoración de los bienes inmuebles, así como con las actividades de formación, mantenimiento y renovación del catastro inmobiliario.

i) La prestación de los servicios de información y asistencia a los ciudadanos, y la custodia y mantenimiento de los archivos catastrales.

k) La elaboración y el análisis de la información estadística contenida en las bases de datos catastrales y la relativa a la tributación de los bienes inmuebles.

Queda claramente expuesto que, dentro del ámbito nacional con exclusión del País Vasco y Navarra2, la DGC es responsable de la mayor parte de las actividades que hacen referencia a los bienes inmuebles: identificarlos, valorarlos, asignarle un titular y, complementariamente, establecer un Observatorio Catastral del Mercado Inmobiliario (OCMI) que sirva para conocer los valores reales (de mercado) de todos y cada uno de los inmuebles del País. Es, en consecuencia, la mayor y mejor base de datos existente; a lo que hay que añadir una ventaja más: esta información está georreferenciada y puede ser gestionada, gráfica y alfanuméricamente, mediante sistemas de información geográficos.

Orgánicamente la DGC se estructura en (figura núm. 1) tres subdirecciones generales y una secretaría general, dependiendo de aquella se encuentran las gerencias regionales y territoriales distribuidas por todo el territorio nacional. A lo anterior se añaden los siguientes órganos colegiados interadministrativos encargados principalmente de la supervisión y coordinación de los criterios de valoración catastral: Page 16

  1. El Consejo Superior de la Propiedad Inmobiliaria.

  2. La Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria.

  3. La Comisión Técnica de Cooperación Catastral.

  4. Las Juntas Técnicas Territoriales de Coordinación Inmobiliaria.

  5. Los Consejos Territoriales de la Propiedad Inmobiliaria.

  6. Las Juntas Periciales municipales del Catastro.

FIGURA NÚM. 1.-Estructura de la Dirección General del Catastro de España. (Dirección General del Catastro, www.catastro.meh.es).

(Figura en Documento Pdf)

3. Características catastrales valor catastral

Básicamente las características en las que se apoyan los catastros inmobiliarios son tres: físicas o civiles, jurídicas y económicas. Características claramente objetivas dado que:

  1. Conocer la superficie de una parcela rústica o de un piso puede ser laborioso, costoso o requerir mucho tiempo, una vez se haya establecido el soporte gráfico que se considere oportuno pero, al final, se localiza el inmueble, se delimita y se cuantifican sus dimensiones. Page 17

  2. Identificar al titular podrá llevar años e infinidad de litigios entre los que consideran que tienen algún derecho sobre el bien; sin embargo, la administración o los tribunales acaban por reconocerlo y avalar sus pretensiones.

  3. Determinar la cantidad a pagar, en concepto de impuesto territorial, entre otros, se realiza a través de una decisión político-administrativa en la que quien tiene competencias aprueba el porcentaje sobre la base imponible que se considere. Tendrá diferentes interpretaciones pero si la decisión cumple con los requisitos legales vigentes y está adoptada por quien tenga asumidas esas competencias no podrá ser impugnada.

    Actividades, todas ellas, que encuentran una justificación inmediata en materia tributaria (tabla 1):

  4. El hecho imponible del impuesto territorial está ahí, se localiza y se mide, y si no se está de acuerdo se realizan tantas mediciones como se consideren oportunas; pero el resultado es una cifra objetiva y no discutible.

  5. El sujeto pasivo del impuesto territorial podrá ser un particular, una comunidad de bienes o cualquier otra figura legalmente establecida. Podrá existir discusión sobre la...

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