La mención registral: Su justificación y contenido
| Autor | Guillermo Cerdeira Bravo de Mansilla |
| Cargo | Doctor en Derecho.Profesor asociado de Derecho Civil de la Universidad Hispalense |
| Páginas | 833-896 |
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Aunque la casi unanimidad de la doctrina científica se remonte a la Ley Hipotecaria de 1909 para rastrear el origen de la llamada «mención registral» 1, ésta aparecía regulada, ya con anterioridad, en la Ley Hipotecaria Page 834 de 8 de febrero de 1861 (en adelante LH 1.861), en cuyo artículo 29, párrafo primero, se disponía: «Todo derecho real de que se haga mención expresa en las inscripciones o anotaciones preventivas, aunque no esté consignado en el Registro por medio de una inscripción separada y especial, surtirá efecto contra tercero desde la fecha del asiento de presentación del título respectivo» 2. Cambiando sólo el inciso inicial («el dominio o cualquier derecho real que se mencione expresamente...»), la redacción del artículo 29.1 será mantenida en las Leyes Hipotecarias de 21 de diciembre de 1869 y de 16 de diciembre de 1909 (en adelante LH 1.869 y LH 1.909, respectivamente). Asimismo, el artículo 25 del Reglamento Hipotecario de 21 de junio de 1861 (en adelante RH 1861) exigía en su regla 7.a que «para dar a conocer la extensión, condiciones y cargas del derecho que deba inscribirse, se hará mención circunstanciada y literal de todo lo que, según el título, limite el mismo derecho y las facultades del adquirente en provecho de otro, ya sea persona cierta, o ya indeterminada, así como los plazos en que venzan las obligaciones contraídas, si fuesen de esta especie las inscritas». La necesidad de esta última mención también subsistiría, aunque con alguna modificación redaccional, en el artículo 25.7.a del Reglamento Hipotecario de 29 de octubre de 1870 (en adelante RH 1870) 3 Page 835 y en el correlativo artículo 61.9.a del Reglamento de 6 de junio de 1915 (en adelante RH 1915), donde, evitando ya la registración de elementos sin trascendencia real y con indeterminaciones subjetivas, se dirá que «para dar a conocer la extensión del derecho que deba inscribirse se hará mención circunstanciada de todo lo que, según el título, determine el mismo derecho o limite las facultades del adquirente copiándose literalmente las condiciones establecidas en aquél» 4.
Sin embargo, tras la reforma acaecida por la Ley de 30 de diciembre de 1944, que tendrá su reflejo en la nueva Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 (en adelante LH 1946) y su desarrollo en el Reglamento de 14 de febrero de 1947 (en adelante RH 1947), la mención registral, a primera vista, parece totalmente abolida: Según la Exposición de Motivos de la Ley de 1944, «las más relevantes características de la presente reforma pueden así sintetizarse: una más acusada protección a los derechos inmobiliarios inscritos; una creciente flexibilidad en el régimen hipotecario, y una mayor fa cit.idad para mantener el adecuado paralelismo entre la realidad jurídica y el Registro, expurgando a éste de numerosas cargas, virtualmente prescritas, que tanto entorpecen la contratación». En particular, por lo que respecta a las anteriores menciones, convendrá dicho texto expositivo en su caducidad y consiguiente cancelación en aras de la agilización de la contratación inmobiliaria y del saneamiento del Registro 5; añadiendo, por lo que afecta a las Page 836 posibles menciones futuras, que ninguna razón abona que continúen mencionándose en el Registro los derechos susceptibles de inscripción separada y especial. Su consignación en el mismo, según la forma actual, dificulta el comercio inmobiliario y el crédito territorial. No se concibe cómo nuestro Derecho, tan escrupuloso en la calificación e ingreso de los derechos inscribibles, permite que puedan adquirir naturaleza de verdaderos rangos hipotecarios derechos inciertos, de eficacia dudosa y, muchas veces, de no fá cit. identificación».
En efecto, la anterior práctica registral posibilitó que bajo la mención tuvieran cobijo en el Registro: derechos reales y personales sin distinción; situaciones jurídicas ilusorias, inexistentes, extinguidas y prescritas; derechos de eficacia y valor cuestionables; y, en fin, situaciones deficientes, inconcretas, interinas, imprecisas e indeterminadas, que ni siquiera podían ser anotadas preventivamente 6. Todo ello había supuesto una publicidad confusa -falta de claridad-, y una vulneración casi constante del principio de especialidad, puesto que en la mayoría de las menciones no se precisaba con exactitud la titularidad, naturaleza, contenido, objeto y alcance del derecho registrado; se hacía imposible, entonces, cumplir los mínimos de legalidad exigibles y viabilizar una necesaria labor de calificación y expurgo por parte del Registrador 7. De esta forma, pronto se despreciaría a la mención registral por ser una forma híbrida de registración, germen de inseguridad e incerteza 8, y, en general, por ser la gran culpable de todos los males hasta entonces provocados por una práctica registral que, más que responder al Page 837 sistema de inscripción, parecía obedecer al de transcripción de todo lo que se relacionara en los títulos a registrar, con independencia de su trascendencia y determinación 9.
Se pretende, entonces, a partir de este momento, la supresión de las menciones para así dar mayor efectividad a ciertas máximas hipotecarias, tales como el principio de legalidad y el de especialidad 10, y lograr la purificación del Registro 11; una finalidad de saneamiento y descongestión que habrá de ser: tanto material, referida a los diversos sistemas de cancelación y de caducidad para la liberación de gravámenes que casi perpetuados a través de la mención estaban ya extinguidos y prescritos; como formal, en cuanto a la necesaria mayor sen cit.lez y claridad de los asientos regístrales, exonerándolos de farragosas e innumerables menciones 12.
Colmando tales pretensiones, se alcanzaría con la desaparición de las menciones el correcto funcionamiento del principio de publicidad registra!; una publicidad completa y perfecta que permitiese una más fá cit., cómoda y segura cognoscibilidad del derecho registrado, y ello a través de la inscripción, de modo que solamente los derechos reales debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad surtan efectos erga omn.es, frente a cualquiera 13.
Page 838Se salvaría, así, el propio prestigio y credibilidad del sistema registral, y con ello se favorecería la seguridad del tráfico jurídico y se fomentaría tanto el comercio inmobiliario como el crédito territorial 14.
Tras la reforma hipotecaria de 1944, el espíritu del legislador hacia las menciones regístrales experimentaría, en fin, un cambio radical: de su inicial y constante admisión, se pretende a partir de la segunda mitad del siglo XX la desaparición de todas ellas 15. Con tal aspiración, los mecanismos de eliminación serían variados 16:
En cuanto a las menciones practicadas bajo el antiguo régimen registral, refiriéndose concretamente a las hechas con anterioridad al 1 de julio de 1945, la Disposición Transitoria Primera , letra A), de la LH vigente impone su cancelación por caducidad y les niega todo efecto 17.
Y respecto a las posibles menciones que después de aquella fecha pudieran practicarse, la erradicación parece implantarse en su propia posibilidad de acceder al Registro, quedando prohibidas para el futuro: El artículo 9.2.º LH 1946 ya no exige la indicación de cargas; el artículo 51 RH sustituye en su Page 839 regla 6.a el vocablo mención, hasta ese momento empleado, por el de «expresión», y en su regla 7.a únicamente permite el arrastre de cargas, la referencia a gravámenes ya registrados debidamente -inscritos o anotados-, pero rechaza por completo la indicación de aquellas otras cargas reales que sólo se relacionen en el título sin estar inscritas o anotadas, repudiando igualmente, por remisión al artículo 98 LH, la mención de derechos susceptibles de inscripción especial y separada 18.
No obstante esta prohibición, si en efecto se practicasen indebidamente por el Registrador nuevas menciones regístrales, prevé el vigente régimen hipotecario su cancelación en los artículos 98 LH, 188 y 353.3 RH 19.
Y si alguna duda pudiera plantearse acerca de la validez y posible eficacia de la mención en ese ínterin, que comprende el tiempo que transcurre desde la práctica de la mención hasta el de su cancelación, la Ley Hipotecaria actual parece privarle de cualquier atisbo de operatividad real: el artículo 29 LH niega a las menciones las ventajas propias de la fe pública registral...
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