Las medidas de moratoria y reducción de renta aprobadas a resultas del COVID-19

AutorIván Abad Lloria y Rafael Castillo Echevarría
CargoAbogados del Área de Derecho Inmobiliario de Uría Menéndez (Madrid)
Páginas126-150
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Foro de Actualidad
España
LAS MEDIDAS DE MORATORIA
Y REDUCCIÓN DE RENTA
APROBADAS A RESULTAS DEL
COVID-19
Iván Abad Lloria y Rafael Castillo Echevarría
Abogados del Área de Derecho Inmobiliario de Uría Menéndez (Madrid)
Las medidas de moratoria y reducción de renta aprobadas a resultas del COVID-19
El Gobierno de España ha aprobado una gran cantidad de medidas para paliar los efectos adversos de la pan-
demia sobre los colectivos más vulnerables. Cosa distinta es la eficacia o el acierto de tales medidas. En materia
de arrendamientos, y con el objetivo de facilitar el pago de la renta, el RD-L 11/2020 introdujo medidas para
arrendatarios de vivienda habitual considerados vulnerables. Poco después, y en cuanto a locales, el RD-L
15/2020 aprobó medidas destinadas a proteger a autónomos y pymes. Más recientemente, se ha aprobado el
RD-L 35/2020 como una “continuación y mejora” del anterior. Otras dos normas contienen también previsio-
nes dirigidas a determinados arrendamientos de locales.
Asimismo, en el ámbito autonómico, el Gobierno catalán aprobó el D-L 34/2020, que permite a los arren-
datarios afectados por órdenes de suspensión de actividad o de restricción del aprovechamiento material del
inmueble obtener reducciones parciales de renta y gastos. Por tanto, en este momento, coexisten en dicha co-
munidad autónoma dos normas, el RD-L 35/2020 y el D-L 34/2020, que regulan la misma cuestión, situación
que genera numerosas incertidumbres.
PALABR AS CL AVE:
COVID- 19, ESTA DO DE A LARMA, SITUA CIÓN D E VULN ERABI LIDAD, AUTÓNO MOS, PYMES, MORATORIA ARREN DATICIA , R EBAJAS DE RENTA,
ARREND AMIEN TO DE VI VIENDA HABIT UAL, ARRENDAM IENTOS PARA USO DISTI NTO DEL DE VIV IENDA .
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Measures on rent deferrals and reductions approved as a result of COVID-19
The Spanish government has approved a large number of extraordinary measures to reduce the adverse effects
of the pandemic on vulnerable groups. The effectiveness of such measures could be challenged. Concerning
leases, and in order to facilitate rental payment, RD-L 11/2020 introduced certain relief measures for vul-
nerable residential lessees. Shortly thereafter, and in relation to commercial leases, RD-L 15/2020 approved
measures to protect the self-employed and small and medium-sized enterprises (SMEs). More recently, RD-
L35/2020 has been passed as a “continuation and improvement” of the latter. Two other pieces of legislation
also include measures aimed at specific types of commercial leases.
In addition, at a regional level, the Catalonian government has passed D-L 34/2020, which allows commercial
lessees whose activities have been suspended or have been affected by restrictions on the use of their rented
property to obtain from their lessors partial reductions in rent and other expenses. Therefore, at the moment,
there are two regulations (RD-L 35/2020 and D-L 34/2020) in Catalonia on the same subject matter, a situa-
tion which raises vast uncertainty.
KEYWOR DS:
COVID- 19, STATE OF ALAR M, STATE OF V ULNER ABILI TY, SELF-EM PLOYED , SMES, RENT D EFERR ALS, REN T REDU CTIONS , RESIDE NTIAL
LEASE S, COMME RCIAL LEASE S.
FECHA DE RECEPCIÓN: 27-11-2020
FECHA DE ACEPTACIÓN: 1-12-2020
Abad Lloria, Iván; Castillo Echevarría, Rafael (2020). Las medidas de moratoria y reducción de renta aprobadas a resul-
tas del COVID-19. Actualidad Jurídica Uría Menéndez, 55, pp. 126-150 (ISSN: 1578-956X).
1. Introducción
Desde que la Organización Mundial de la Salud declaró el 11 de marzo de 2020 la situación de
pandemia internacional, el legislador español ha reaccionado con la implantación de un amplio
paquete de medidas urgentes y de carácter extraordinario con el objetivo de amortiguar el impac-
to de la crisis sanitaria, económica y social provocada por el coronavirus SARS-CoV-2, causante de
la enfermedad COVID-19, en especial, en lo que respecta a los colectivos más desfavorecidos por
las consecuencias de esta crisis.
La parálisis de la sociedad y la actividad del tejido empresarial español por las restricciones y me-
didas de orden sanitario aprobadas para luchar contra el COVID-19, amparadas en las sucesivas
declaraciones del estado de alarma en España, han tenido un notable impacto en la capacidad
económica de una parte importante de la población y, particularmente, de los trabajadores por
cuenta ajena, autónomos y pequeños y medianos empresarios, que han visto cómo sus ingresos
se reducen sustancialmente y, por tanto, también lo hace su capacidad de hacer frente a sus gastos
y necesidades primarias.
En este contexto, se han promulgado un conjunto de medidas extraordinarias de corte social y eco-
nómico en materia de arrendamientos tanto de vivienda como para uso distinto del de vivienda.
En cuanto a arrendamientos de vivienda, con el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el
que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer

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