Medidas disuasorias de carácter convencional frente al impago en la propiedad horizontal
| Fecha | 01 Septiembre 2024 |
| Autor |
https://doi.org/10.36151/rcdi.2024.805.01 2439
Medidas disuasorias de carácter
convencional frente al impago
en la propiedad horizontal
Conventional deterrent measures
against non-payment in condominiums
por
CARLOS DE LARA VENCES
Profesor Asociado Doctor / Abogado
Universidad de Burgos
RESUMEN: La Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impul-
sar la actividad de rehabilitación edicatoria en el contexto del Plan de Recuperación,
Transformación y Resiliencia (en adelante, Ley 10/2022), reformó el artículo 21.1 de
la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) introduciendo expresamente dos
medidas que calica de disuasorias frente al deudor comunitario en el régimen de la
propiedad horizontal. En concreto, se introduce la posibilidad de imponer al moroso
el pago de intereses por encima del interés legal y privarle, con carácter temporal, del
uso de instalaciones o servicios comunitarios. Se trata de una reforma de difícil aplica-
ción práctica, que deja abierta la posibilidad de que la comunidad de propietarios pue-
da aprobar otro tipo de medidas. Las expresamente descritas en el artículo 21.1 LPH
pueden ser calicadas como medidas convencionales nominadas, pudiendo convivir
con otras de carácter convencional innominadas. Su regulación deja abiertos ciertos
interrogantes que son objeto de análisis en este estudio, tales como la potestad sancio-
nadora de las comunidades de propietarios, la mayoría precisa para su aprobación, la
modicación estatutaria o la necesidad de su inscripción en el Registro de la Propiedad.
ABSTRACT: The Law 10/2022, of June 14, on urgent measures to promote
building rehabilitation activity in the context of the Recovery, Transformation, and
Resilience Plan (hereinafter, Law 10/2022), amended Article 21.1 of the Horizontal
Property Law (hereinafter, LPH), expressly introducing two measures classied
Medidas disuasorias de carácter convencional frente al impago en la propiedad...
2440 Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 805 págs. 2439 a 2478 Año 2024
as deterrents against the community debtor in the horizontal property regime.
Specically, it introduces the possibility of imposing on the defaulter the payment
of interest above the legal interest and temporarily depriving them of the use of
communal facilities or services. This is a reform of difcult practical application,
which leaves open the possibility for the community of owners to approve other
types of measures. Those expressly described in Article 21.1 LPH can be classied
as named conventional measures, coexisting with other conventional unnamed
measures. Its regulation leaves certain questions open, which are the subject of
analysis in this study, such as the sanctioning power of the community of owners,
the precise majority required for its approval, statutory modication, or the need
for registration in the Property Registry.
PALABRAS CLAVE: deuda, intereses, privación, uso, servicios, comunes,
comunidad, propietarios.
KEYWORDS: Debt, Interests, Deprivation, Use, Services, Common, Community,
Owners.
SUMARIO: I.— INTRODUCCIÓN, II.— ANÁLISIS DEL DEUDOR COMU-
NITARIO.—III. NATURALEZA JURÍDICA.—IV. CLASIFICACIÓN DE LAS
MEDIDAS CONTRA LA MOROSIDAD EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
IV.1. CONsidERACiONEs GENERAlEs. iV.2. MEdidAs lEGAlEs. IV.2.A. Medidas legales sin
carácter disuasorio. IV.2.B. Medidas legales con carácter disuasorio. IV.3. MEdidAs
CONVENCiONAlEs.—V. MEDIDAS DISUASORIAS DE CARÁCTER CONVEN-
CIONAL. V.1. CONsidERACiONEs GENERAlEs. V.2. CARACTERÍsTiCAs. V.2.A. Facultati-
vas. V.2.B. Disuasorias o preventivas. V.2.C. Convencionales. V.3. lÍMiTEs COMuNEs.
V.3.A. Temporalidad. V.3.B. Interdicción del abuso. V.3.C. Proporcionalidad. V.3.D.
Irretroactividad. V.4. AdOpCióN dE lAs MEdidAs CONVENCiONAlEs. V.4.A. Acuerdo de
junta propietarios. V.4.B. Estatutos comunitarios. V.4.C. Inscripción en el Registro
de la Propiedad. V.5. ClAsifiCACióN. V.5.A. Medidas disuasorias convencionales no-
minadas. V.5.A.a) Privación del uso de elementos comunes. V.5.A.a).a´) Considera-
ciones generales, V.5.A.a).b´) Límite respecto a la privación de derecho de uso: no
afectación a la habitabilidad del inmueble. V.5.A.b) Imposición de intereses de demo-
ra superior al legal. V.5.B. Medidas disuasorias convencionales innominadas.—VI.
CONCLUSIONES.—VII. RESOLUCIONES CITADAS.—VIII. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
Mediante el artículo 2.3 de la Ley 10/2022 se modica casi en su totalidad
el artículo 21 LPH. Se produce una modicación sustancial del régimen especial
Carlos de Lara Vences
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 805 págs. 2439 a 2478 Año 2024 2441
del procedimiento monitorio, para remitirse con carácter general a la regulación
general que del mismo se realiza en el artículo 812 y ss. de la Ley de Enjuicia-
miento Civil (en adelante, LEC), si bien se mantienen algunas especialidades en
cuanto a la reclamación de la deuda comunitaria.
No obstante, en relación con el objeto de este estudio hay que centrarse en
la reforma del artículo 21.1 LPH. A través de este, se introduce en nuestra legis-
lación de forma expresa dos medidas calicadas como disuasorias, tendentes a
prevenir la morosidad en las comunidades de propietarios. Como más adelante
se detallará, no se trata de la introducción ex novo de estas dos medidas, puesto
que ya venían aplicándose y reconociéndose jurisprudencialmente. Pero no sólo
se venían aplicándose estas, sino también otras que vienen reguladas en otros
preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal, incluso en otros textos legales.
La nueva regulación legal contenida en el artículo 21.1 LPH admite la po-
sibilidad de que se adopten otro tipo de medidas disuasorias frente al impago de
la deuda comunitaria, siempre que se cumplan con los requisitos recogidos en la
citada norma.
Todas estas cuestiones van a ser objeto de análisis a lo largo de este estudio,
no obstante, no se puede terminar el examen de su regulación legal sin hacer una
doble crítica a la misma: por un lado, respecto a la introducción de título al artí-
culo 21 LPH, por otro, en relación con su ubicación sistemática.
Basta examinar el índice de la Ley de Propiedad Horizontal para advertir
que en dicha norma ningún artículo contiene un título descriptivo de su conte-
nido, salvo el artículo 21 LPH que viene detallado como: “Impago de los gastos
comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de
la deuda y mediación y arbitraje”. No existe ningún criterio técnico que aconseje
la descripción del artículo, produciéndose con ello una ruptura de la deseable
uniformidad que toda norma jurídica debe contener. O se describen todos los
preceptos de la norma o ninguno.
También es merecedora de crítica la ubicación sistemática del precepto, te-
niendo en cuenta lo dispuesto en la Resolución de 28 de julio de 2005, de la
Subsecretaria de Presidencia, por la que se da publicidad al Acuerdo del Consejo
de ministros, de 22 de julio de 2005, por el que se aprueban las Directrices de
técnica normativa. Conforme a lo dispuesto en su artículo 26 cada artículo debe
contener un tema, lo que aquí no ocurre, puesto que el artículo 21 LPH contiene
la regulación de la reclamación de la deuda comunitaria y no de las medidas
preventivas para evitar su impago. Ello es así desde la promulgación de la Ley
8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre pro-
piedad horizontal (en adelante Ley 8/1999), que dedica desde entonces dicho
precepto a la materia citada. Sin embargo, de la mera lectura de la descripción
de la materia u objeto del artículo 21 LPH ya puede deducirse que son distintos
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