Resolución de 11 de octubre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Manuel Bardón González, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 2 de León, a la inscripción de una escritura de subsanación de otra, división y donación.
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 11 de Octubre de 2008 |
| Publicado en | BOE, 7 de Noviembre de 2008 |
En el recurso interpuesto por don Manuel Bardón González contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 2 de León, don Eugenio Rodríguez Cepeda, a la inscripción de una escritura de subsanación de otra, división y donación.
Hechos
I
Por escritura otorgada en León el 22 de junio de 2007, ante su Notaría doña Carmen Casasola Gómez Aguado, el recurrente y su esposa subsanan la descripción de una finca que compraron en 1993 y que consta en el Registro como destinada «a cuadras, en estado ruinoso, con corral» haciendo constar que no es de uso industrial sino construcciones de labranza o cuadras y una vivienda, haciendo una nueva descripción de la misma y expresando que la construcción data de 1940 y que no está sujeta a expediente de disciplina urbanística. A continuación, los comparecientes dividen la finca en dos y donan una de ellas a una hija.
II
Presentada la anterior escritura en el Registro, se suspende la inscripción en méritos de la siguiente nota de calificación: «Hechos: 1. Presentado el documento señalado al principio en la fecha expresada en el encabezamiento y bajo el asiento del Diario que igualmente se indica, no existiendo presentados con anterioridad títulos contradictorios, procede entrar en la calificación del mismo. 2. Se acompaña copia autorizada e inscrita de la escritura subsanada, autorizada el 10 de mayo de 1993 por el Notario de León don Eugenio de Mata Espeso, número 960 de protocolo y dos certificaciones de 19 y 22 de junio de 2007 expedidas por la Secretaria del Ayuntamiento de Cuadros con el visto bueno del Alcalde. Fundamentos de Derecho: 1. La subsanación de la descripción en una finca, antes destinada «a cuadras, en estado ruinoso con corral» y ahora «finca con edificio destinado a vivienda, cuadras y patio» exige, como toda rectificación sustancial en el objeto de un negocio, la intervención también de la otra parte, la parte vendedora en este caso, lo que no ha acontecido en la escritura calificada. Por tanto, no se comparte lo dicho en el segundo inciso del apartado segundo del otorgamiento («no siendo necesaria la comparecencia de los vendedores al no afectar la rectificación anterior a los negocios dispositivos otorgados por los mismos»), pues los vendedores transmitieron una finca destinada a cuadras en estado ruinoso con corral y si esto se quiere cambiar para decir que lo que fue transmitido era un edificio destinado a vivienda, cuadras y patio debe contarse con el consentimiento de los vendedores. Las implicaciones no sólo civiles sino también tributarias de la alteración de la cosa vendida justifican la exigencia de tal intervención. 2. Así las cosas, la rectificación en tales términos pudiera admitirse como una declaración de obra nueva, por más que la obra sea antigua en el tiempo. Ahora bien, puestos a inscribir una declaración de obra nueva o modificación de la obra existente, se advierte que no sólo no se presenta la licencia municipal de obras y la certificación del técnico en los términos exigidos por el artículo 22 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, vigente al tiempo del otorgamiento de esta escritura, sino que tampoco se pueden entender cumplidas las reglas aplicables a construcciones antiguas establecidas por el artículo 52 de las Normas complementarias al Reglamento Hipotecario aprobadas por Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, ya que el requisito de que su descripción coincida con el título no se da ni en los certificados catastrales (que sólo describen almacenes) ni en los certificados municipales que se acompañan, pues el de 19 de junio de 2007 dice que son construcciones de labranza y el de 22 de junio de 2007 carece de cualquier descripción. 3. Por lo demás, al no formalizarse como declaración de obra nueva no se justifica la contratación, en cuanto a la vivienda, del seguro decenal de daños en la construcción exigido por los artículos 19 y 20 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, no constando tampoco la declaración de autopromotor individual de una vivienda para uso propio. En virtud de lo cual, he decidido suspender la inscripción del documento al principio referido por el derecho de no ser posible inscribir como subsanación una modificación del objeto de compraventa sin intervención de la parte vendedora de la escritura subsanada y no cumplirse los requisitos para inscribirla como una declaración de obra nueva, según los fundamentos 2 y 3. Contra esta calificación se puede interponer, en el plazo de un mes contado desde su notificación y por medio de escrito que se presentará en este u otro Registro o en cualquiera de los Registros y oficinas previstos en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, según los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria en su redacción dada por el artículo 102 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre («BOE» número 313, de 31 de diciembre de 2001). Asimismo, en el plazo de quince días el interesado podrá solicitar nueva calificación del registrador sustituto, conforme a lo establecido por el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria (redacción de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre) y por el Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto («BOE» número 185, de 4 de agosto de 2003) y establece como Registradores sustitutos para el de León número 2 los de Astorga, Valencia de Don Juan, Cistierna, Ponferrada 1, Ponferrada 2 y Palencia 1, por orden rotatorio. Esta calificación podrá también ser impugnada, en el plazo de dos meses, ante los juzgados de León (artículos 324 y 328 de la Ley Hipotecaria según redacción del artículo 31 de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, «BOE» del 19 de noviembre de 2005). León, 21 de julio de 2007.-El Registrador, Eugenio Rodríguez Cepeda.»
III
El antedicho recurrente se alza contra la calificación alegando: que la parte que en su día vendió no puede comparecer por fallecimiento; que no procede hacer declaración de obra nueva pues no ha existido en la finca obra alguna, ya que se encuentra en su estado primitivo; y que no procede seguro decenal alguno por tratarse de vivienda habitual para su promotor.
IV
El Registrador emitió el informe oportuno, remitiendo el expediente a este centro directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 22 de la Ley del Suelo de 1998, 19 y 20 de la Ley 38/1999, 208 de la Ley Hipotecaria; 51 y 308 de su Reglamento; 153 del Reglamento Notarial, y las Resoluciones de esta Dirección General de 22 de julio de 1998, 9 de octubre de 2000 y 6 de julio de 2005.
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El primero de los defectos radica en dilucidar si la subsanación de una escritura anterior requiere la comparecencia de todos los que la otorgaron. La contestación ha de ser positiva, pues, como dice el Registrador, los vendedores transmitieron una finca destinada a «cuadras en estado ruinoso, con corral», y ahora se pretende expresar que lo que transmitieron aquéllos fue una «finca con edificio destinado a viviendas, cuadras y patio» por lo que se rectifica sustancialmente el objeto del negocio, que puede tener, para los vendedores o sus causahabientes efectos no sólo tributarios, sino también civiles. En este sentido, el párrafo cuarto del artículo 153 del Reglamento Notarial establece que, cuando no sea posible realizar la subsanación en la forma prevista en sus tres primeros párrafos -supuesto que no es el presente-se requerirá el consentimiento de los otorgantes o resolución judicial.
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En cuanto a si lo que antes eran «cuadras en estado ruinoso» pase a ser «vivienda, cuadras y patio» necesita licencia municipal, ha de contestarse afirmativamente. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), el hecho de que no se trate formalmente de una declaración de obra nueva, no supone la aplicación de una normativa distinta pues el artículo 22 de la Ley del Suelo de 1998 entonces vigente es aplicable a toda hipótesis de acceso al Registro de las edificaciones, ya que si uno de los modos en que tales edificaciones pueden tener acceso es su descripción en los títulos referentes al inmueble (artículos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 de su Reglamento), no hay duda de la aplicación al supuesto del citado precepto, sin perjuicio de la aplicación de la Disposición Transitoria Quinta, pero, en este último caso, habrá que acreditar que la edificación es anterior a la Ley 8/1990, y que, o bien está realizada conforme a la normativa urbanística vigente al tiempo de la edificación, o bien que, respecto de la misma, no cabe ya dictar medidas de restablecimiento de tal legalidad.
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En cuanto al tercero de los defectos, también ha de ser confirmado pues, no expresándose en la escritura que la finca se destina a uso propio, es preciso el seguro decenal exigido por los artículos 19 y 20 de la Ley 38/1999.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de octubre de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
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Declaración de obra nueva terminada antigua o 'prescrita
...de 31 de enero de 2007 (AN 2007 - Pág. 50). [526] Vid. RDGRN de 15 de julio de 2008 (BOE de 31 de julio de 2008). [527] Vid. RDGRN de 11 de octubre de 2008 (BOE de 7 de noviembre de [528] Vid. RDGRN de 3 de febrero de 2012 (BOE de 1 de marzo de 2012). [529] Vid. RDGRN de 29 de junio de 2009......
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Justificación de las garantías necesarias en la edificación
...no justificada fehacientemente. [793] Cfr. RDGRN de 11 de noviembre de 2010 (BOE de 6 de diciembre de 2010). [794] Vid. RDGRN de 11 de octubre de 2008 (BOE de 7 de noviembre de [795] Vid. RDGRN de 26 de agosto de 2011 (BOE de 28 de noviembre de 2011). [796] En términos coincidentes se expre......
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La escritura pública de declaración de obra nueva
...cantidad de requisitos, que son necesarios cumplimentar para su acceso al Registro". [256] Vid. Art. 149. 1.8º, CE. [257] Vid. RDGRN de 11 de Octubre de 2008 (BOE de 7 de noviembre de 2008). En esta interesante Resolución la Dirección General deja establecido que el art. 153 RN es claro, la......