Luces y vistas sobre tejado ciego
| Autor | Camino Sanciñena Asurmendi |
| Cargo | Catedrática de Derecho Civil. Universidad de Oviedo |
| Páginas | 3255-3287 |
Page 3255
El Código Civil bajo el epígrafe «de la servidumbre de luces y vistas» regula los huecos para luces y vistas (arts. 580 a 585), en cuanto limitaciones a la propiedad en razón de las relaciones de vecindad (arts. 580 a 584), y como servidumbre de luces y vistas (art. 585) 1.
Page 3256
El Código Civil, por razón de las relaciones de vecindad, limita al propietario la posibilidad de abrir huecos para luces y vistas en pared propia, restringiendo el derecho de propiedad y la libertad del propietario, a favor y en beneficio del dueño del fundo vecino.
Así, respecto a la recepción de luces, el Código Civil limita el derecho de propiedad para abrir huecos de luces en pared propia en atención al tamaño, altura y configuración: a la altura de las carreras o inmediatos a los techos, de treinta centímetros en cuadro, con reja de hierro remetida y red de alambre (art. 581 CC). Los huecos para luces no se limitan mediante la fijación de una distancia mínima, pues el propietario pueden abrir huecos de luces en pared propia colindante con el predio del vecino.
Los huecos para vistas están limitados mediante la fijación de distancias mínimas. El propietario puede abrir huecos para vistas rectas o directas a una distancia de dos metros sobre la finca del vecino (art. 582 CC) 2. Las distancias mínimas en caso de huecos para vistas laterales u oblicuas se reducen a sesenta centímetros. El artículo 583 del Código Civil determina cómo se contará esta distancia: para las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos sin voladizos, o desde la línea exterior del voladizo cuando los haya; y para las vistas oblicuas, desde la línea de separación de ambos predios.
La regulación del Código Civil español sobre las luces y vistas no diferencia según las características del fundo sobre el que se proyectan las vistas, en atención a si el terreno o solar tiene el carácter de abierto o cerrado, o si las vistas recaen sobre tapia, pared, muro o tejado ciegos. García Goyena establecía en el comentario del artículo correspondiente al actual 582, numerado con el 538: «sobre la propiedad del vecino esté o no cerrada: y bien sea en poblado o en despoblado», pero no recogió esta expresión en el articulado del Proyecto de Código Civil de 1851 3. Por el contrario, los Códigos Civiles francés e italiano recogen en su articulado la expresión del carácter abierto o cerrado del fundo sobre el que recaen las vistas.
Page 3257
La jurisprudencia española no se ha detenido a analizar quid cuando las vistas se proyectan sobre solar cerrado o sobre tejado o muro ciegos 4. Sin embargo, en algunos de sus pronunciamientos, el carácter de cerrado o de ciego del solar o del muro sobre el que recaían las vistas ha sido expresamente señalado.
Es el caso de la sentencia de 20 de mayo de 1969. En el supuesto de hecho, se cuestiona una terraza o mirador sobreelevado por los demandados en la planta superior de un edificio de once plantas. La terraza construida con gruesos cristales transparentes de luna Securit, montados sobre armadura fija de hierro no puede abrirse ni es abatible. La cubierta de la terraza es también de material transparente. La terraza no tiene huecos ni batientes, por lo que no permite asomar la cabeza ni arrojar cosa alguna, y está remetida unos treinta cm de la superficie sobre la que se asienta.
La terraza da sobre la pared ciega de los actores. Además se levanta por encima de la altura de siete plantas, por lo que tal y como quedó probado, no existe la menor posibilidad de vistas.
En los actos conciliatorios, los demandados amistosamente ofrecieron abonar una cantidad de dinero y a manifestar por escrito que los actores podrían elevar su edificio; incluso ofrecieron comprar el edificio de los actores, pero estos pidieron un precio excesivo que la parte demandada no pudo aceptar.
Los actores demandaron mediante acción negatoria de servidumbre el cierre de la terraza. Los demandados se opusieron al cierre de la terraza, dado que carecía de vistas, y no podían inspeccionar ni fiscalizar el fundo vecino, por lo que no se inquietaba la propiedad de los actores, ni les perjudicaba lo más mínimo. A la vez, reconocían que no existía un derecho de servidumbre a su favor, y admitían que en cualquier momento los actores podían elevar su construcción.
El Juzgado estimó la demanda, condenando a los demandados a cerrar los huecos con vistas rectas que están a menos de dos metros del fundo vecino o bien a recubrirlos con vidrio traslúcido.
La Audiencia Territorial de Oviedo revocó la sentencia de primera instancia, absolvió de la demanda, con base en que la razón del artículo 582 del Código Civil es proteger a los propietarios de la indiscreta inspección ajena, por lo que toda prohibición del artículo 582 desaparece cuando no existe esa inspección.
Page 3258
El Tribunal Supremo casó y anuló la sentencia de la Audiencia. Admite el interés jurídico de los actores en su pretensión: «no cabe negar el interés jurídico que en principio tiene el propietario de la finca contigua para poner coto a una contravención legal y a una situación susceptible de producirle un perjuicio futuro». Niega que exista abuso de derecho: «no se halla demostrada la inmoralidad o antisociabilidad del supuesto daño, ni la intención de perjudicar sin un fin serio o legítimo, o una anormalidad en el ejercicio de un derecho». Rechaza que la única finalidad del artículo 582 del Código Civil sea la protección de la intimidad del predio vecino: «sin que tampoco sea admisible que la única finalidad del antes mencionado artículo 583 (sic, 582) sea la de proteger a los propietarios o poseedores de un fundo de la indiscreta inspección ajena, pues cuenta la seguridad del fundo y su utilización libre y el respeto a los derechos dominicales, tanto en el suelo como en el vuelo, aunque no existiera molestia en el presente». Por último, achaca a la Audiencia la elasticidad que había concedido al artículo 582 del Código Civil con la finalidad de evitar el abuso de derecho.
Personalmente, considero más acertada la sentencia de la Audiencia. No existen motivos suficientes para ordenar el cierre de dicha terraza o su recubrimiento con cristal traslúcido, dado que no existe un daño actual ni perjuicio a la intimidad ni privacidad, pues las vistas recaen sobre pared ciega.
Este trabajo aborda las luces y vistas sobre tejado ciego, mediante huecos o ventanas en pared sobreelevada sobre tejado, pared o muro ciegos, o huecos sobre terreno o solar cerrados, para, con los elementos y la doctrina ya existente, buscar el punto de equilibrio entre el derecho de propiedad con la facultad de recibir luces y proyectar vistas, por un lado, y el derecho del propietario del fundo vecino a su intimidad y privacidad, por otro.
El Código Civil español no hace referencia al carácter de abierto o cerrado del fundo sobre el que se proyectan las vistas. Tampoco se acoge en ninguno de los Derechos Forales o especiales. Sin embargo, entre los países de nuestro entorno, el carácter de abierto y cerrado de los fundos tiene acogida en el Derecho francés y en el Derecho italiano. Ambos tienen la misma regulación, pero la interpretación jurisprudencial es opuesta.
El Derecho Civil francés recoge expresamente el carácter de heredad cerrada o no cerrada, pero sin diferenciar la regulación. El Code Civil exige que se respeten
Page 3259
las distancias mínimas para que el propietario pueda abrir huecos con vistas que recaigan sobre heredad cerrada o no cerrada -clos ou non clos- de su vecino. La distancia mínima para las vistas rectas es de 19 decímetros (art. 678 del Code Civil), y para las vistas oblicuas requiere 60 centímetros (art. 679 del Code Civil).
Sin embargo, la jurisprudencia ha diferenciado las vistas según recaigan sobre heredad abierta o cerrada. Exige el cumplimiento de las distancias mínimas en el supuesto de vistas sobre heredad abierta; y permite la apertura de huecos y ventanas para luces y vistas, aunque no respeten las distancias mínimas, cuando recaen sobre heredad cerrada [del vecino].
Poco a poco, el Tribunal de Casación francés ha diseñado el régimen jurídico aplicable a estos huecos o ventanas, que se ha consolidado como doctrina pacífica.
La jurisprudencia comenzó considerando que los artículos 678 y 679 del Code Civil, relativos a las distancias legales para abrir huecos de vistas rectas y oblicuas, respectivamente, no se aplicaban en el caso de que las vistas recayesen sobre tejado ciego. Así, el Arrêt de Cassation (A. Cass), de 3 de julio de 1969, asevera que las ventanas con vistas rectas construidas en pared contigua al fundo vecino sin respetar las distancias legales no quedan sometidas a la regulación de las distancias legales de los artículos 678 y 679, pues estos artículos son inaplicables a las vistas que se ejercitan sobre un tejado con forma de terraza desprovisto de aberturas o lucernas. El fallo de la sentencia desestima la petición de los dueños del fundo vecino en el cumplimiento de la ley.
Posteriormente, el Tribunal de casación ha considerado que la regulación de las distancias legales de los artículos 678 y 679 es aplicable a las vistas sobre tejado ciego. Así el A. Cass, de 10 de julio de 1996, ha entendido que las ventanas abiertas en muro propio contiguo al fundo vecino con vistas sobre el tejado ciego, se regulan por los artículos 678 y 679 del...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba