Arrendamientos de local de negocio sujetos a la disposición transitoria primera, apartado segundo, de la LAU de 24 de noviembre de 1994
| Autor | Luis Díaz de Otazu Güerri |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 1163-1174 |
Page 1363
-
Existen dos contratos de arrendamiento de local de negocio: uno de fecha 1 de julio de 1964 y otro de fecha 20 de septiembre de 1967.
-
Con posterioridad ambos son objeto de sendos nuevos contratos, de fechas 6 de febrero de 1988 y 30 de marzo del mismo año. Ambos contratos tienen una cláusula primera que excluye el RD 2/85, de 30 de abril, sometiéndose de manera expresa a la LAU de 1964 a todos los efectos legales, incluidas las causas de excepción a la prórroga forzosa.
-
En los contratos de 1988 intervienen como arrendatarios personas distintas de las que lo fueron en los anteriores y se utiliza un cambio futuro en favor de una sociedad por constituir. Se pacta una renta más elevada, se establece un plazo de duración desde la fecha del nuevo contrato y se autoriza el traspaso -negado en los negocios precedentes-. Los locales son objeto de nuevos destinos, para lo que se autorizan las oportunas obras. Todo ello recogido en una denominada «cláusula adicional», documento que sigue al del papel timbrado que recoge los anteriores arrendamientos.
-
a)  ; Tras la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, en vigor desde el 1 de enero de 1995, ¿cuál es la situación del plazo del contrato?
-
b) ¿Y la de la renta?
Page 1364
-
c) Interpretación del significado de los contratos de 1988 en relación a los anteriores y naturaleza de aquellos contenidos en la llamada «cláusula adicional».
-
Con anterioridad a la vigente Ley de 3 de noviembre de 1994, en vigor desde el 1 de enero de 1995, no cabe duda de que los contratos objeto de este dictamen estaban sujetos a la LAU íntegramente, pues los beneficios que concedía el llamado Decreto Boyer de 30 de abril de 1985 al arrendador eran renunciables, especialmente la exclusión de la prórroga forzosa.
Precisamente lo que planteó algunas dudas doctrinales y ciertas oscilaciones en la llamada jurisprudencia menor -Sentencias de la Audiencia- fue si la exclusión de la prórroga forzosa debía pactarse expresamente o si bastaba el silencio tras el Decreto liberalizador citado. El Tribunal Supremo se inclinó por esta última solución. Con mayor motivo, nunca se discutió la posibilidad de renunciar a los beneficios que el RD concedía al arrendador, conforme a lo dispuesto en la propia LAU y el artículo 6.2 del Código Civil.
El sometimiento a la Ley de 24 de diciembre de 1964 no planteaba mayores problemas.
Con la nueva LAU la cuestión del plazo requiere acudir a la disposición transitoria 1.°, apartado segundo, según la cual «los contratos de arrendamientos de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9° del Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1985 y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente Ley relativas a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda».
Tanto el Decreto Boyer como la nueva LAU -enlazando con la vieja tradición del Código, que sigue siendo la regla general ius commune- se inspiran en el mayor respeto a la libertad contractual. Ello especialmente en lo que se refiere al arrendamiento del local de negocio. Este criterio legal ha de presidir tanto la interpretación del status normativo sensu stricto como la de la voluntad negocial.
La regulación que resulta de combinar la voluntad contractual y las normas legales citadas (RD de 30 de abril de 1985, antigua y nueva LAU y el Código Civil) llevan a concluir que persiste la forzosidad de la prórroga.
La disposición transitoria 1.a, apartado 2.°, no hace más que respetar la voluntad de las panes, sin introducir cambios en el contrato. Sólo si, conforme dispone el artículo 1.566 del CC, «al terminar el contrato permanece Page 1365 el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción...», y sólo entonces, con la tácita reconducción entra en juego la nueva LAU. Pero, entiéndase bien, la tácita reconducción únicamente juega cuando termina el contrato, y aquí se trata de determinar cuánto dura el contrato, su plazo, lo que vendrá determinado por la aplicación de las prórrogas, concepto que excluye el de la tácita reconducción.
El párrafo final de la disposición transitoria nos sirve para concluir que mientras no se dé el supuesto del artículo 1.566 no se ha de aplicar el régimen de la reciente Ley, respetándose las reglas legales anteriores y el principio pacta sunt servanda.
La voluntad contractual gozaba de la mayor amplitud tras el RD de 30 de abril de 1985, y los contratantes convinieron lo que consideraron más acorde con sus intereses. El respeto al libre acuerdo de las partes inspira también a la nueva Ley, que en el número 3 de su Preámbulo dice:
- «Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.
- Para ello, en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda la Ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del Código Civil».
Quizás se pretenda oponer que la finalidad de la Ley es liberalizar el mercado inmobiliario y que, incluso, los contratos sujetos a la antigua LAU, plenamente ex lege, tienen limitada la posibilidad de su duración en los términos de la disposición transitoria 3.a (veinte años a los efectos que aquí interesan). Entendemos que no hay mayor liberalización que la que consiste en respetar lo pactado y que la interpretación hipotética sugerida a efectos dialécticos no tiene apoyo legal y es contraria al verdadero sentido de la Ley por lo dicho y por las razones siguientes:
-
El texto de la disposición transitoria 1.ª, apartado 2.°, es claro: «Los contratos de arrendamiento del local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985...», que expresamente, como vimos, pretende respetar la regulación anterior. La disposición transitoria 3/ es también inequívoca: «Contratos de arrendamiento del ¡ocal de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985».
Page 1366Por tanto, la fecha anterior a la entrada en vigor del RD liberalizador es la que determina un régimen transitorio especial para los contratos anteriores o el respeto al existente para los posteriores. El trato diferenciado no es arbitrario, pues en los contratos posteriores las partes gozaban de una libertad de la que antes carecían. Carencia de libertad que justifica el derecho transitorio corrector de la disposición transitoria 3,ª, pero que no permite extender su régimen a otros supuestos tanto por su carácter excepcional y limitativa de derechos (arts. 4.2 CC y 9.3 CE) como porque no existe laguna...
-
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba