Subcomunidades y comunidad funcional en la Propiedad Horizontal

Al poner en relación un edificio dividido en propiedad horizontal con la llamada subcomunidad en ese mismo edificio es necesario detallar los distintos casos que pueden darse, ya que son supuestos distintos:

1.- La existencia de una subcomunidad sobre unos elementos comunes;

2.- La subcomunidad o subdivisión en un elemento privativo;

3.- La comunidad funcional y

4.- La división material de una entidad.

Como ha dicho la Resolución de la DGRN de dieciocho de octubre de 2021: ^{[j 1]} «la definición de subcomunidad la encontramos en la letra d) del artículo 2 de la Ley sobre propiedad horizontal cuando dispone que se entiende por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.

Es, pues, una subcomunidad sobre elementos comunes; según la Resolución de la DGRN de 19 de julio de 2019 ^{[j 2]} para crear esta subcomunidad es preciso que varios propietarios de elementos privativos dispongan en régimen de comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que sean independientes y diferenciados respecto de otros de la misma división horizontal (artículo 2.d) de la Ley sobre propiedad horizontal), y tal como ha reconocido la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 22 de febrero de 2017 ^{[j 3]} y la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en Resolución de 18 de octubre de 2021. ^{[j 4]}

Un caso ilustrativo es el que contempló la Resolución de la DGRN de 27 de julio de 2017; ^{[j 5]} los propietarios de determinados elementos privativos de un edificio en régimen de propiedad horizontal constituyen una subcomunidad a los únicos efectos de conservar, mantener y gestionar el servicio centralizado de calefacción y agua caliente, con la utilización de los elementos propios ya existentes (caldera de gasoil y elementos anejos, como depósitos de combustible y demás conductos preexistentes), descritos como elementos comunes en el título constitutivo de la total propiedad horizontal y cuyo uso se les cede.

Esta Resolución pone de relieve que esta subcomunidad respecto de elementos comunes precisa que, además del consentimiento individualizado de los propietarios que vayan a integrarse en la misma, el acuerdo se adopte por los propietarios de la total propiedad horizontal en los términos previstos en la regla 6 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la regla 7.ª del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual y, salvo que se trate de acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. Los artículos 10 y 17), entre los cuales se encuentran los de establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble (vid. Regla 3.ª, párrafo segundo, del citado artículo 17).

Un supuesto relativamente frecuente tiene lugar cuando, por ejemplo, el titular de un local decide primero subdividirlo físicamente en varios locales pequeños, dejando un pasillo de acceso, un lavabo al servicio de los usuarios de cada local, etc., sin segregación ni división, formando fincas independientes; seguidamente procede a una división en propiedad horizontal de ese local formando los locales independientes, fijando una cuota para cada nueva entidad, estableciendo unas normas de uso de los elementos comunes etc., y, todo ello, sin alterar los restantes departamentos del total inmueble, a los que no les afecta esta subcomunidad, no se altera cuotas ni los elementos comunes del total inmueble que siguen como antes, etc. Estas entidades (una propiedad horizontal dentro de una superior propiedad horizontal) al estar situados en el interior de una entidad podrán ser enajenados y gravados separadamente.

Es un caso muy sugestivo y aplicable a la formación de pequeñas tiendas, trasteros, aparcamientos etc., existiendo zonas comunes a tales subentidades, no afectan a los restantes departamentos ni elementos comunes del total inmueble principal ni se precisa acuerdo de la Comunidad.

Y es aplicable a viviendas o locales.

Con referencia a la subcomunidad de vivienda, la citada Resolucion de la DGRN de dieciocho de octubre de 2021 ^{[j 6]} dice: tal y como ha declarado este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución de 19 de julio de 2019), ^{[j 7]} se entiende que la constitución de una «subcomunidad de viviendas» dentro de un departamento independiente de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal deberá adoptar la forma jurídica de «subdivisión horizontal» siempre que existan elementos comunes entre dichas viviendas que los justifiquen, pero no la de «comunidad funcional».

Y en cuanto a locales, la Resolución de la DGRN de 26 de enero de 2002 ^{[j 8]} afirmó:

Ningún obstáculo existe para admitir la subdivisión de un concreto local en otros varios que integran entre sí una subcomunidad, con su particular régimen jurídico, incluso aunque una parte de aquél permanezca en comunidad, como elemento anejo a parte de tales locales por el que tienen su acceso en proporción a la cuota que en tal subcomunidad se les asigna.

Esta Resolución menciona anteriores resoluciones que admitieron la creación de subcomunidades dentro de un concreto elemento privativo en propiedad horizontal, conservando éste su objetividad jurídica como elemento independiente dentro de la total propiedad horizontal y sin modificación de la composición personal de la Junta de propietarios.

En cuanto a los requisitos para crear esta subcomunidad, la Resolución de la DGRN de 26 de enero de 2002 ^{[j 9]} en un caso de un local señaló:

No existe prohibición legal o estatutaria sobre el establecimiento de subcomunidades y, en el caso concreto, el propietario del local, sin alterar el mismo ni su cuota, ha adoptado al vender la propiedad a diferentes personas y como forma de organización interna de la comunidad así creada las normas de la propiedad horizontal como mejor forma de regular los accesos comunes y el reparto de gastos y adopción de acuerdos, asignando una cuota de participación a cada trastero en el local sin que en ningún momento desaparezca ni se altere la cuota total del local.

En definitiva, para crear una subcomunidad la Resolución de la DGRN de 27 de julio de 2017 ^{[j 10]} declaró que no se exige que exista una previa norma estatutaria o disposición del título constitutivo de la total propiedad horizontal que expresamente autorice la creación de subcomunidades. Será suficiente que en el dicho título constitutivo no se prohíba y que se cumplan los requisitos que proceda según las características de la subcomunidad de que se trate. En el mismo sentido, se pronuncia la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de febrero de 2023. ^{[j 11]}

A este respecto...