La configuración jurídica de la llamada «multipropiedad» a la luz del anteproyecto de ley de conjuntos inmobiliarios

AutorPedro De Pablo Contreras
Cargo del AutorCatedrático de Derecho Civil Universidad de La Laguna
  1. PLANTEAMIENTO

    1. El time-sharing o «multipropiedad» como producto turístico

      El denominado time-sharing o «multipropiedad» surge como un nuevo producto turístico, lanzado al mercado por las empresas del sector, como alternativa a los modos tradicionales de alojamiento turístico o de vacaciones -arrendamientos de temporada, alojamientos hoteleros, etc.-, desde mediados de los años sesenta y, sobre todo, en las dos décadas siguientes(1).

      Aparte algunos precedentes aislados, es con la crisis económica de 1973 cuando el fenómeno adquiere relevancia, lo que tiene lugar en Estados Unidos, concretamente en el Estado de Florida. Dicha crisis cercenó drásticamente las expectativas de venta de los apartamentos y alojamientos turísticos en construcción del área Orlando-Miami. Para hacer frente a la situación, surgió precisamente la iniciativa empresarial de lanzar al mercado, no ya los apartamentos como un todo y para siempre (cuya venta resultaba muy difícil en esos momentos), sino algunas semanas de utilización de dicho apartamento, lógicamente por un precio muy inferior al de la total propiedad. Rápidamente, los hechos pusieron de manifiesto que se trataba de una solución operativa, por lo que la misma se extendió con gran celeridad a muchos complejos turísticos(2).

      Hoy, la realidad sigue demostrando que el time-sharing o multipropiedad, aunque en teoría podría adaptarse, como modalidad de disfrute de bienes inmuebles, a otras necesidades o destinos económicos, no ha perdido su condición de producto turístico: como tal resulta en la práctica incorporado al tráfico por los constructores y promotores de complejos inmobiliarios, y como tal es percibido y aceptado, en la casi totalidad de los casos, por sus destinatarios o adquirentes.

      Precisamente por la tan aludida cualificación de la llamada multipropiedad como un producto turístico, la figura no presenta, en la práctica, una configuración unívoca. La misma ofrece, por el contrario, múltiples variantes, que son lógica consecuencia de la necesidad de los promotores de adecuar el producto que tratan de colocar en el mercado a los intereses y necesidades de sus eventuales destinatarios. En efecto:

      a) En relación con los períodos de tiempo a que va referido el disfrute del alojamiento turístico, se articulan en la realidad del mercado, tanto sistemas de período fijo, cuanto sistemas de período flotante, de período rotativo y de semanas partidas.

      i) El sistema de período fijo es -hoy por hoy- el más habitual. En él se posibilita el uso y disfrute por los titulares o beneficiarios de una concreta vivienda o alojamiento turístico un número determinado de días de cada año (normalmente una semana: siempre la misma) todos los años.

      Desde el punto de vista comercial, esta fórmula tiene el inconveniente de que los distintos períodos de tiempo presentan un atractivo muy desigual para los potenciales adquirentes, de modo que los situados en las épocas del año de gran demanda turística o vacacional se colocan fácilmente, pero no así los ubicados en temporada baja. Por ello, las promotoras han de ofrecer estos últimos períodos a un precio mucho más reducido, con la consiguiente reducción de sus beneficios.

      ii) Para evitar los inconvenientes apuntados del sistema de período fijo, idearon los promotores el sistema de período flotante, actualmente muy extendido. En el mismo, el disfrute de la vivienda o alojamiento turístico por parte del titular comprende, cada año, un período de tiempo de la misma duración (normalmente una semana), pero éste no tiene por qué ser el mismo cada año. La determinación, cada año, del concreto momento en que se va a disfrutar de la vivienda durante los días a que se tiene derecho, se establece, habitualmente, asignando un orden de preferencia a cada titular o beneficiario, que se suele modificar cada año, y unos ciertos plazos para que los mismos establezcan reservas o preferencias. Frecuentemente, dicho orden en la elección puede alterarse mediante el pago de cantidades adicionales, con lo que es posible garantizarse la utilización de la vivenda o alojamiento turístico en una cierta temporada entre las incluidas en el período flotante.

      iii) En el sistema de período rotativo, los períodos de disfrute de cada adquirente o titular van rotando todos los años, de forma que todos los adquirentes llegan a disfrutar del alojamiento turístico en diferentes temporadas del año.

      iv) Finalmente, el sistema de semanas partidas posibilita la utilización de sólo unos días de la semana disponible, dejando el resto de los días de la semana para su utilización posterior dentro del mismo año (normalmente, en el mismo complejo, pero, con frecuencia, en otro distinto gestionado por la misma empresa turística); haciendo uso para ello de un mecanismo de reservas similar a los utilizados en los sistemas de período flotante, antes descritos.

      Este sistema se aplica en la práctica en algunos complejos construidos en grandes ciudades y, de ordinario, sólo en épocas de baja temporada.

      b) En relación con la vivienda o alojamiento turístico, se presentan igualmente en el mercado al menos dos diferentes modalidades, que cabe denominar o alojamiento fijo o de alojamiento flotante.

      i) En la fórmula de alojamiento fijo, el usuario o titular adquiere el derecho a usar y disfrutar siempre la misma vivienda o alojamiento dentro del complejo turístico.

      ii) En cambio, en la fórmula de alojamiento flotante el titular o beneficiario tiene el derecho a usar y disfrutar un tipo de vivienda o alojamiento específico dentro del complejo turístico, pero no necesariamente la misma cada año.

      Normalmente, el sistema de alojamiento fijo suele ir unido al sistema de período fijo, y el de alojamiento flotante a los sistemas de período flotante.

      c) En la configuración de la llamada multipropiedad como producto turístico hasta aquí explicada, las empresas del sector jugaban, básicamente, con dos elementos en la motivación de los eventuales adquirentes: en primer lugar, el carácter naturalmente negociable del derecho adquirido, con independencia de la fórmula jurídica elegida para darle cobijo, lo que permite presentar el producto como un sistema de ahorro; en segundo lugar -aunque, probablemente, en el primero en la motivación psicológica de los adquirentes-, el garantizar a éstos la disponibilidad de un alojamiento y unos servicios turísticos en el lugar y período elegido, indefinidamente o, al menos, a largo plazo. Mas, en el momento actual, con frecuencia, y además de todo lo anterior, la adquisición del derecho a usar y disfrutar de un inmueble concreto en los términos explicados conlleva o permite -a través de la afiliación a una sociedad de intercambios del complejo o conjunto inmobiliario turístico en el que se integre la citada vivienda o alojamiento, o mediante un sistema de intercambios interno organizado por los propios promotores de los distintos complejos- sustituir el correspondiente período de disfrute de aquél por otro período de disfrute similar en otro inmueble situado en un lugar distinto (y acaso distante).

      Indudablemente, esta nueva oferta, que incrementa notablemente el atractivo de la fórmula multipropietaria y permite captar un mayor número de clientes, por lo que se ha extendido rápidamente en la práctica, acentúa aún más la condición de producto tunstico de aquélla(3).

    2. Las fórmulas jurídicas adoptadas

      La idea a que, en sus distintas variantes, responde el fenómeno del time-sharing o multipropiedad es, en sí misma, como se ve, simple; sin embargo, la ausencia en España de una regulación específica del fenómeno ha dado lugar a que éste -al amparo de la autonomía privada- se haya expandido en la práctica buscando cobijo en figuras jurídicas muy distintas y adoptado, por ello, formas muy diversas y de muy diferente alcance y eficacia:

      a) En algunos casos, los propietarios de urbanizaciones o complejos turísticos han optado por configurar ese derecho de uso o aprovechamiento cíclico como un derecho de naturaleza personal.

      La fórmula más corrientemente utilizada pasa por la atribución de la propiedad del inmueble a una sociedad, concediendo las acciones o participaciones en el capital social a cada socio el derecho a disfrutar de la correspondiente vivienda o apartamento del complejo durante un determinado período de tiempo de cada año(4).

      La adopción en la práctica de fórmulas de tipo societario (que es probablemente la mayoritaria en las grandes zonas turísticas) ha venido favorecida por el hecho de operar en España numerosas empresas extranjeras. La configuración de los derechos como personales permite a éstas invocar el art. 10.5 Cc. y determinar como ley aplicable la de su nacionalidad, en detrimento de la ley española; lo que resulta, sin duda, útil y conveniente para colocar en el mercado un producto dirigido, fundamentalmente, a adquirentes o turistas no españoles.

      b) En no pocas ocasiones se ha tratado, en cambio, de configurar el indicado derecho de disfrute cíclico de apartamentos o viviendas como un derecho real. A tal fin, y dando por supuesta la vigencia en nuestro Derecho del sistema de numerus apertus de derechos reales, se ha articulado a veces el derecho del usuario como un derecho real de goce sobre cosa ajena; pero, más frecuentemente, se ha tratado de conformar el fenómeno como un supuesto de comunidad.

      En cualquier caso, en tanto que producto turístico, el fenómeno que nos ocupa ha sido siempre vendido al público por las empresas promotoras del sector con el reclamo de la idea de propiedad, directamente afectante ésta al apartamento o vivienda cuyo disfrute cíclico se posibilita; aunque, eventualmente, poco o nada tuviera que ver con el dominio del inmueble la fórmula jurídica realmente adoptada.

    3. La reacción de la doctrina

      La doctrina española, que se interesó muy tempranamente por este nuevo fenómeno, ha construido diferentes tesis para explicarlo, muchas de ellas muy sugerentes y de gran calidad científica(5).

      Tal vez inducidos inconscientemente por...

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