Líneas generales del Derecho Registral portugués
| Autor | Celia Martínez Escribano |
| Cargo | Doctora en Derecho - Profesora Ayudante de Derecho Civil |
| Páginas | 2453-2479 |
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El Derecho Registral portugués, originariamente entroncado en los planteamientos franceses, se ha ido desmarcando paulatinamente, sin embargo, de esta concepción en una evolución que lo aproxima al modelo español de Registro de la Propiedad a través de la progresiva introducción de reformas que no han llegado a cristalizar, con todo, en la identidad con nuestro modelo registral. Los avances en este acercamiento se han acometido principalmentePage 2454 a través de la implantación de los principios de tracto sucesivo y de legitimación, así como el cada vez mayor alcance de la calificación del conservador, pero no existe todavía un claro reconocimiento del principio de fe pública registral en toda su dimensión, motivo en la actualidad de un amplio debate doctrinal que sucintamente expondremos en el presente estudio.
Sin embargo antes de proceder al análisis del sistema registral portugués, y con el fin de delimitar esta materia desde un punto de vista legislativo, precisaremos las normas que fundamentalmente inciden en este ámbito. Concretamente, la vigente regulación del sistema registral portugués viene configurada de manera esencial a partir de lo dispuesto en el Código del Registro Predial (CRP), aprobado por el Decreto-ley número 224/84, de 6 de julio, vuelto a publicar mediante el Decreto-ley número 533/99, de 11 de diciembre, y ampliado por el Decreto-ley número 237/2001, de 13 de octubre, si bien se complementa con otras disposiciones contenidas fundamentalmente en el Código de Procedimiento Civil de 1995 (parcialmente modificado, entre otros, por los Decretos-Ley número 180/1996, de 25 de septiembre, y 38/2003, de 8 de marzo), el Código Civil de 1966 (Código Civil) y en el Código del Notariado, aprobado por el Decreto-ley número 207/95, de 14 de agosto.
A través del contenido de las indicadas disposiciones, exponemos seguidamente los caracteres básicos del modelo registral que actualmente rige en Portugal a partir de un sencillo esquema estructurado a través de tres puntos fundamentales: los títulos que pueden tener acceso al Registro, el alcance de la actividad calificadora del Conservador y, finalmente, los efectos de la inscripción. Mediante la referencia a estas tres cuestiones trataremos de esbozar las líneas maestras sobre las que se asienta el Derecho Registral portugués.
Los actos a través de los cuales los particulares crean, transmiten, modifican o extinguen derechos reales deben ajustarse en el Derecho portugués a determinadas exigencias formales para poder acceder al Registro Predial. Pero con carácter general observamos que la formalización de los actos en el modo determinado en la ley no sólo es condición necesaria para practicar la inscripción, sino que también es una exigencia requerida para la validez sustantiva del acto. De este modo, si el acto no reviste la forma legalmente establecida, no sólo no se podrá inscribir en el Registro, sino que carecerá de efectos jurídicos materiales, siendo nulo ab initio. Esta exigencia, genéricamente requerida en los planos sustantivo y registral, se concreta en la formalización del acto en escritura pública.Page 2455
A su vez, debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 408 del Código Civil 1, los contratos relativos a la creación, transmisión, modificación y extinción de derechos reales son de naturaleza real. Aunque esta derivación de los efectos reales por la sola celebración del contrato será objeto de un análisis más detallado al referirnos a los efectos de la inscripción, hacemos notar ya que esta circunstancia, unida a la indicada trascendencia del elemento formal, se traduce en que solamente el contrato celebrado con observancia de las formalidades requeridas da lugar al nacimiento de los efectos, que no son sólo obligacionales, sino también reales.
No obstante, junto a la genérica exigencia de ciertas formalidades, existe una serie de supuestos que, relajando el grado de solemnidad, constituyen una excepción a la indicada regla general, tanto en el ámbito sustantivo como registral, prescindiéndose entonces de la necesidad de escritura pública. Al supuesto normal y a estos casos especiales no referiremos a continuación de manera particularizada.
Tanto la regulación de derecho sustantivo como las normas de carácter adjetivo o procedimental contienen referencias a la genérica necesidad de escritura pública en este ámbito. Indicaremos, seguidamente, las previsiones que en uno y otro ámbito se contienen al respecto.
En cuanto a las normas puramente sustantivas, se advierten varias alusiones concretas y lo que podemos considerar como una genérica remisión, de forma un tanto indirecta, a la exigencia de escritura pública para la validez intrínseca de los actos dispositivos sobre bienes. Son previsiones específicas en el sentido indicado en el artículo 875 del Código Civil, al exigir la escritura pública como requisito de validez de la compraventa de bienes inmuebles, y el artículo 947 del mismo Código, que contiene una previsión semejante respecto de la donación de inmuebles. También requiere la escritura pública el artículo 714 del Código Civil para la constitución y modificación de la hipoteca voluntaria.
Pero junto a estas disposiciones particulares, el artículo 939 del Código Civil extiende la aplicación de las normas sobre compraventa a otros contratos onerosos por los que se enajenen o graven los bienes en tanto sean conformes a su naturaleza y no estén en contradicción con las respectivas disposiciones legales. De esta remisión a las normas sobre compraventa, yPage 2456 entre ellas, al mencionado artículo 875 del Código Civil, se infiere la genérica exigencia de escritura pública a los referidos contratos.
En consonancia con estas previsiones, encontramos en el marco de la regulación adjetiva una genérica exigencia de escritura pública para la constitución, adquisición, modificación, división o extinción del derecho de propiedad y los derechos reales de goce sobre bienes inmuebles (usufructo, uso, habitación, superficie y servidumbres) en el artículo 80.1 del Código del Notariado. A continuación, y de manera específica, se relaciona en el apartado 2 del mismo artículo una serie de actos en los que la escritura pública se presenta como un requisito formal especialmente requerido. De entre ellos destacamos a los efectos que aquí interesan los siguientes:
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Los actos relativos a prestaciones de alimentos que graven bienes inmuebles (art. 80.2.c).
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Los actos referidos a la herencia o legado del que formen parte bienes inmuebles (art. 80.2.d).
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Los actos de constitución, disolución y liquidación de sociedades comerciales, sociedades civiles con forma mercantil y sociedades civiles de las que formen parte bienes inmuebles, así como los actos de modificación de sus contratos sociales (art. 80.2.e).
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Los actos de constitución, modificación y extinción de hipotecas, la cesión de éstas o de su rango en el Registro y la cesión o prenda de los créditos hipotecarios (art. 80.2.g).
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La división y cesión de participaciones sociales en sociedades por cuotas y otras sociedades titulares de derechos reales sobre bienes inmuebles, con excepción de las anónimas (art. 80.2.h; según redacción del Decreto-ley 237/2001, de 30 de agosto).
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El contrato-promesa de enajenación o gravamen de bienes inmuebles o muebles sujetos a inscripción o el pacto de preferencia respecto a bienes de la misma especie, cuando las partes les quieran atribuir eficacia real (art. 80.2.i) 2.
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La división de la cosa común y la partición de patrimonios hereditarios, societarios u otros patrimonios comunes de los que sean parte bienes inmuebles (art. 80.2.j).Page 2457
Huelga decir que junto a la escritura pública, otros documentos públicos, como son las decisiones judiciales, se consideran también títulos registrables, incluso cuando se trate de acuerdos entre las partes homologados ante el juez.
La genérica exigencia de escritura pública en orden a la inscripción -y como hemos visto, también a la propia validez sustantiva del acto- admite, como ya se ha dicho, ciertas excepciones. La primera de ellas la encontramos en el artículo 81 del Código del Notariado, que se remite, en cuanto a la formalización de determinados actos, a lo establecido en la legislación especial. De entre ellos interesa, al objeto de este estudio, la remisión que se hace al Decreto-ley 255/93, de 15 de julio, cuyo artículo 2 establece que los contratos de compraventa con préstamo, con o sin hipoteca, relativos a una finca urbana destinada a vivienda, o una parte autónoma de ésta con el mismo fin, pueden realizarse mediante documento privado con reconocimiento de las firmas, siguiendo el modelo establecido conjuntamente por los Ministros de Financias, Justicia y Obras Públicas, Transportes y Comunicaciones. No obstante, para ello se exige que sea parte en el contrato una institución de crédito autorizada para conceder crédito a la vivienda (art. 1 del Decreto-ley). La misma forma se permite en el indicado artículo 2 para los contratos de préstamo con hipoteca en los que se titulen nuevos préstamos relativos a la misma finca o parte de ella celebrados por el propietario con la institución de crédito autorizada para conceder crédito a la...
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