Limitaciones del dominio en las fincas rústicas y urbanas

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario


El dominio, aunque está considerado como el señorío pleno sobre un cosa, está sujeto, como se indica en el Tema Limitaciones de dominio y relaciones de vecindad a diversas limitaciones generales, unas por el interés púbico y otras por un interés privado.

Se procede a detallar las limitaciones más importantes que afectan a las finca urbanas y a las fincas rústicas.

Contenido
  • 1 Limitaciones del dominio según la legislación estatal
    • 1.1 Limitaciones por la normativa urbanística
      • 1.1.1 Principios básicos
      • 1.1.2 Prohibiciones y limitaciones
    • 1.2 Limitaciones por las normas de viviendas protegidas
    • 1.3 Limitaciones especiales de la propiedad rústica
      • 1.3.1 Normas estatales
      • 1.3.2 Unidades mínimas de cultivo
  • 2 Normas autonómicas
  • 3 Ver también
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 En formularios
    • 4.2 En doctrina
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
Limitaciones del dominio según la legislación estatal

Las limitaciones más importantes en el suelo urbano se contienen en la normativa urbanística y las normas sobre vivienda genéricamente calificada como protegida y en suelo rústico en las normas sobre Unidades mínimas de cultivo, la Concentración parcelaria y los Patrimonios familiares.

Limitaciones por la normativa urbanística

La regulación del urbanismo y sus consiguientes limitaciones han surgido por una serie de circunstancias, pudiéndose destacar:

  • La explosión demográfica de España, después de la Guerra Civil, y el fenómeno de la inmigración, que compensa el descenso de la natalidad.
  • El éxodo de la población de las zonas rurales a los núcleos urbanos, aumentando el tanto por ciento de población que vive en las ciudades y despoblándose el mundo rural, llegando incluso a desaparecer totalmente los habitantes de pueblos pequeños o aislados.
  • La imperiosa necesidad de regular la construcción, el saneamiento y la voluntad de reducir en a medida de lo posible la pura especulación.
  • El principio de que la sociedad, en general, también ha de beneficiarse de las plus valías de los terrenos.

Éstas y otras razones explican la intervención de la Administración. Como dice la Sentencia nº 401/2009 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 28 de Mayo de 2009, [j 1] las limitaciones legales del dominio en la esfera civil son perfectamente compatibles con la plena vigencia de la planificación urbanística y con las previsiones constitucionales y civiles sobre la regulación de usos de suelo y del derecho a la vivienda.

Existen normas estatales y autonómicas.

Después de la conocida Sentencia nº 61/1997 de Tribunal Constitucional, Pleno, 20 de Marzo de 1997 [j 2] que anuló la mayor parte del (hoy ya derogado) Texto Refundido de la Ley del Suelo aprobado por el RDL 1/1992, de 26 de junio, resulta:

a).- El Estado carece de competencia para legislar sobre urbanismo, pues es materia competencia de las Comunidades Autónomas.

b).- Pero el Estado sí es competente para establecer las condiciones básicas del ejercicio de la propiedad, en aras de la igualdad entre todos los españoles.

c).- Y también es competencia del Estado al regulación del tema registral, en especial todo lo referente al Registro de la Propiedad, eje fundamental de protección a terceros y de control de legalidad en sede urbanística.

En el ámbito estatal:

La norma estatal se contiene en el el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLS) aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre -en vigor el 31 de octubre de 2015- (que ha derogado el texto refundido de la ley de suelo aprobado por el RDLeg 2/2008, de 20 de junio)

Debemos aplicar, como derecho general, el art. 21 del RD 1093/1997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las Normas complementarias al Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de Naturaleza urbanística.

Principios básicos

Conforme al art. 12 del TRLS:

1. El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las características y situación del bien.
Comprende asimismo la facultad de disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas.
2. Las facultades del propietario alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público.

Las limitaciones en materia urbana se justifican por dos motivos fundamentales:

  • El principio de la justa distribución de las cargas urbanísticas.
  • La participación de la comunidad en las plus valías.

Estos principios se recogen en el art. 1 del Texto Refundido citado al decir que es objeto de la Ley: «a) La igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, relacionados con el suelo». Para ello, se impulsan y fomentan las actuaciones que conducen a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes y se establecen para todo el territorio nacional las bases económicas y medioambientales del régimen jurídico del suelo.

Prohibiciones y limitaciones

No procede un detalle de todas las normas urbanísticas ni de las diversas clases de suelo, actuaciones urbanísticas, limitaciones, obligaciones, etc. que están genéricamente detalladas en la legislación estatal y afectan a los propietarios, tal vez hasta con exceso.

Pero, con carácter general para todo el Estado, pueden resumirse en las que regulan los siguientes temas:

a).- Posibilidad de edificar.

b).- Posibilidad de parcelar, sea mediante operación de división de terrenos o segregaciones.

c).- Obligaciones.

  • En cuanto a la posibilidad de edificar, el TRLS dice en el art. 11:
Todo acto de edificación requerirá del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo, según la legislación de ordenación territorial y urbanística, debiendo ser motivada su denegación. En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.

Estamos ante el tema de las licencias y requisitos para otorgar Escrituras de Obra Nueva. En efecto, el art.28 de dicho texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en la parte que ahora interesa, dice:

1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

No se admite la licencia obtenida por SILENCIO POSITIVO si es contraria al planeamiento urbanístico. Véase la Sentencia del Tribunal Supremo - Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, de 28 de Enero 2009. [j 3]

  • En cuanto a la división de fincas, dice el art. 26:
La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.
Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles.

Por tanto, toda segregación o división estará sujeta a los requisitos necesarios para ello. Véase en recursos adicionales los formularios y temas prácticos que se mencionan.

  • En cuanto a las obligaciones:
  • Unas suponen un «pati,» es decir, un tolerar, y son dos:

1).- Soportar la expropiación forzosa cuando sea necesaria para la ejecución del plan; la simple adopción de un plan implica la declaración de utilidad pública de las obras y edificios...

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