Limitaciones de disponer en el Registro de la Propiedad
| Autor | Ramón de la Rica y Maritorena |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 513-534 |
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Partiendo de la teoría, tan en boga entre los juristas de principios de siglo, de la descomposición del derecho dominical en sus diversas facultades, nos encontramos con el poder de disposición o jus disponendi como una de las facultades del dominio, acaso la más esencial, puesto que da lugar a la enajenación, que es el acto más importante y decisivo de los que puede realizar el dueño de un objeto jurídico.
Pero no siempre se puede ejercitar dicha facultad o realizar el acto con entera libertad, por oponerse a ello ciertas cortapisas o limitaciones, de origen muy diverso y que responden a diferentes finalidades. Si el derecho de dominio, prototipo de derecho real, se caracteriza por la relación de sujeto a objeto, estas limitaciones podrán afectar bien al sujeto o bien al objeto del derecho dominical, dando lugar primariamente a su clasificación en limitaciones objetivas y subjetivas. El estudio de estas limitaciones del jus disponendi corresponde al Derecho Civil strictu sensu, pero por su correlación con el Registro de la Propiedad es menester clarificar su contenido y precisar su alcance dentro del Derecho Inmobiliario.
Se pueden denominar limitaciones objetivas a las que, como su nombre indica, se refieren a la limitación de la facultad de disponer y enajenar en relación con un objeto determinado, son inherentes a este nismo objeto, con abstracción de la persona que sea titular de su doninio. El titular es capaz plenamente, puede disponer de su patrimonio; pero, sin embargo, no puede hacerlo respecto a una de las cosas ) bienes que lo integran. Se las denomina usualmente prohibiciones te enajenar.Page 514
Las limitaciones subjetivas afectan a la capacidad del titular y tienen un radio de acción mucho más amplio, puesto que traban o restringen el yus disponendi en relación con todas las posibilidades objetivas del incapacitado o limitado en su capacidad. Se derivan estas limitaciones subjetivas de disponer de las circunstancias modificativas de la capacidad que la restringen o anulan y cuyo estudio es propio del Derecho Civil. Estas circunstancias, diseminadas por el Código Civil, que no las recoge unitariamente, son: la edad, el sexo, el estado civil, el estado mercantil, la profesión religiosa, las relaciones familiares, la enfermedad, la ausencia, la interdicción civil, la prodigalidad, la ciudadanía y el domicilio. Se las denomina usualmente incapacidades.
Esta clasificación de las limitaciones de disponer en objetivas y subjetivas o prohibiciones e incapacidades, es de gran importancia. Pero normalmente con el vocablo «prohibición de disponer» se tiende a unificar ambas clases de limitaciones, creándose un confusionismo perturbador 1.
Don Jerónimo González, al estudiar las prohibiciones de disponer 2, las separa para despejar el camino de los que denomina conceptos afines, y entre ellos, primeramente, menciona a los actos defectuosos e imperfectos por incapacidad del disponente, que son las limitaciones subjetivas o incapacidades propias.
De todas formas, como en sentido lato, la incapacidad produce en el incapaz una prohibición de disponer y ésta es un concepto multiforme; hay juristas que encuentran gran dificultad en distinguir el concepto de prohibición de enajenar del de incapacidad para disponer 3.
Lo que interesa a nuestro estudio es conocer, dentro de nuestra legislación hipotecaria, cuáles de estas limitaciones subjetivas u objetivas de la capacidad pueden tener acceso al Registro de la Propiedad, es decir, cuáles son inscribibles para dar estado jurídico registral a la especial situación del titular del derecho o del objeto del mismo, como advertencia para los terceros y efectividad práctica de la limitación, que, una vez inscrita, ha de impedir la inscripción de los actos jurídicos otorgados por el sujeto de capacidad limitada o de objeto indisponible,Page 515 si no se realizan, en cuanto al primer caso, con los requisitos, intervenciones o repesentaciones que las leyes preceptúen.
Los redactores de la primitiva Ley Hipotecaria de 1861 quisieron que estas limitaciones de la capacidad constaran en el Registro mediante una inscripción especial hecha en la hoja propia abierta a cada una de las fincas inscritas a nombre del titular incapaz. No dudaron en ningún momento de su inscribibilidad, no se discutió acerca de la necesidad de su constancia registral, que nadie puso en tela de juicio. Lo que sí se impugnó en la discusión parlamentaria por Ortiz de Zarate fue la forma de dicha constatación, con razones que, a juicio de Díaz Moreno, la experiencia ha confirmado, pues debería bastar para que la limitación a anulación de capacidad produjera sus naturales consecuencias en el Registro de la Propiedad, con una simple nota marginal referida al libro especial de incapacitados, que es donde realmente debiera figurar la inscripción.
La Exposición de Motivos de la primitiva Ley determinó, con no excesiva claridad, el fundamento de la inscripción de las resoluciones judiciales limitativas de la capacidad de los titulares registrales. Decía: «Se ha considerado no menos necesaria la inscripción de las ejecutorias de los Tribunales en que se declare la incapacidad legal para administrar, o la presunción de muerte de personas ausentes, o se impone la pena de interdicción o cualquiera otra por la que se modifique la capacidad civil en cuanto a la libre disposición de los bienes. Esta prescripción es nueva en nuestras leyes, aunque aceptada ya en el proyecto de Código Civil; pero su simple enunciación la justifica. Para adquirir con seguridad bienes inmuebles o derechos reales no basta que el vendedor o el imponente sea dueño de ellos; tampoco es suficiente que no estén los bienes afectos a otras cargas; es, además, necesario que el que enajena, que el que transmite, tenga capacidad civil para hacerlo. Sólo por el concurso de estas circunstacias podrá estar completamente seguro el adquirente. Si la Ley no atendiera, pues, a que la capacidad de la persona constara en el Registro, su obra sería incompleta y no produciría frecuentemente el efecto apetecido.»
Estos párrafos de la Exposición de Motivos de la primitiva Ley Hipotecaria han sido muy criticados por los hipotecaristas 4 de másPage 516 talla científica y sus opiniones, minimizando el valor de las inscripciones de incapacidad o reduciendo sus efectos, ha sido doctrina dominante en nuestro sistema. Fue Mariano Hermida Linares 5 el primero que, desechando los anteriores criterios, formuló una, a mi juicio, acertada interpretación del valor que tienen en nuestro sistema las inscripciones de las resoluciones judiciales que afectan a la capacidad civil de las personas, extrayéndola de los principios que informan el sistema y refutando todos los conocidos inconvenientes que en contra de esta clase de inscripciones veía la doctrina anterior.
Coincido plenamente con esta interpretación de Mariano Hermida. Desengañémonos, los grandes juristas redactores de la primera Ley Hipotecaria fueron muy sabios. Y cuando establecieron esta clase de inscripciones, que parecen pugnar con el fin del Registro de la Propiedad Inmueble, tendrían sus razones, y estas razones, a mi modesto entender, no son otras que las que expone Mariano Hermida en sus citados trabajos.
Y digo que coincido con la opinión de Hermida, puesto que mi interpretación en esta materia es la siguiente:
En rigor, la capacidad para disponer de bienes inmuebles o derechos reales válidamente es doble: por un lado, es necesario la llamada capacidad registral, que es la que consta en el Registro, y, por otro, la capacidad civil, que es extrarregistral y se expresa o se deduce de la titulación inscribible; pero la incapacidad no consta mientras la resolución judicial en que se declare no se inscribe. Y el motivo de su inscripción es precisamente para que se sepa que el titular de un derecho, no obstante serlo y tener facultades regístrales para transferirlo o gravarlo, no puede hacerlo válidamente por haberle sido negadas o limitadas tales facultades en una sentencia. Inscrita la limitación subjetiva, los actos que realice por sí mismo el sujeto limitado no seránPage 517 inscribibles por el defecto insubsanable de no tener capacidad ni civil ni registral, y sólo lo serán cuando realice el acto jurídico la persona que legalmente asuma la representación del incapaz o, en otro caso, cuando concurra al acto con su intervención.
Por el contrario, si la restricción de la capacidad no se inscribiese, los actos jurídicos realizados por el incapaz no encontrarían obstáculo para su acceso al Registro, es decir, se inscribirían, y si bien podrían ünulurse respecto a ia parte que con él hubiere contratado, por regir la doctrina civil entre ambos y aun la hipotecaria del artículo 33 de la Ley, no podrían ser resueltos en perjuicio de un tercero qii& hubiese contratado a título oneroso y de buena fe con quien lo hubiere hecho antes con el incapaz, pues en tal caso entra en juego la protección del sistema hipotecario del artículo 34, y registralmente el derecho de este tercero resultaría inatacable.
Esta es la razón de que las resoluciones judiciales limitativas de la capacidad se inscriban. Y todavía más, de que preventivamente se anoten, a tenor de lo dispuesto en el número 5.° del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, las demandas que tengan por objeto alguna declaración judicial de esta clase. Pues al tener estas resoluciones judiciales una tramitación más o menos dilatada, durante ella podría el titular registral, presunto incapaz o de capacidad limitada, realizar actos jurídicos de disposición respecto a los bienes inscritos y surgir un...
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