Licencia de primera ocupación
| Autor | Juan Carlos Martínez Ortega |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría |
| Páginas | 293-298 |
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La licencia urbanística de primera ocupación acredita el cumplimiento de las condiciones establecidas por la licencia de obras de edificación. Dentro de la esfera administrativa y urbanística, cada vez va ganando terrero la exigencia de ciertos requisitos complementarios a la edificación. Uno de estos, de notable transcendencia, es la licencia de primera ocupación, que ahora se debe acompañar en muchos casos, dependiente de la normativa autonó-mica aplicable660, a la terminación de la obra buscando reforzar las medidas
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que aseguran el cumplimiento de la legalidad urbanística, exigiéndose para la autorización notarial e inscripción registral, en todo caso, la comprobación administrativa municipal de coincidencia de la edificación a la licencia inicialmente concedida. Como expresa VIGUER PONT, "la doctrina de nuestros tribunales viene insistiendo en la naturaleza accesoria de la primera ocupación, al tratarse de un acto de comprobación del cumplimiento de las prescripciones del planeamiento y de la licencia de obras previamente concedida661", y el Tribunal Supremo se ha manifestado en términos semejantes662.
Entre los requisitos a que alude el art. 20 de la vigente Ley del Suelo no se encuentra la obtención de la Licencia de primera ocupación. Por ello, el Registro de la Propiedad da cumplimiento a su función proporcionando publicidad de las situaciones jurídicos reales, y la adquisición del derecho de propiedad sobre la obra nueva declarada se produce por el simple hecho de haberla construido en cumplimiento de los deberes propios del régimen que
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corresponde, con base a la normativa territorial y urbanística aplicable663. La referencia a la acreditación documental "de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística" no puede entenderse sino aplicable exclusivamente a la licencia de edificación, y nunca a la licencia de primera ocupación664, aunque tal postura parece ir cambiando y, por ello, las últimas RDGRN sí parecen exigirla y encuadrarla dentro de esa autorización administrativa.665
El fin de la licencia de primera ocupación es verificar el cumplimiento de las condiciones impuestas por la licencia de obras, así como la exactitud de la obra final con el proyecto que sirvió de base para obtener la licencia de obra666. Además, una vez terminada la edificación es preciso corroborar si puede ser utilizada con el fin pretendido, pues en caso contrario, si existiesen desviaciones injustificadas y no autorizadas del proyecto, la licencia de prime-ra ocupación será denegada pese a que el edificio esté terminado y cumpla con otros requisitos de habitabilidad.
Para otros autores, como FANDOS PONS la licencia de primera ocupación cumple una función sociológica, garantizando que las viviendas se entreguen con todos los servicios necesarios para el adecuado disfrute del usuario, aunque tal extremo no es exacto por la demora en el otorgamiento de las licencias por parte de las Corporaciones Locales667.
Por otro lado, la entrega de un inmueble sin la correspondiente licencia de primera ocupación puede ser causa de resolución de los contratos por los que se transmita una vivienda o finca independiente creada, en virtud de lo preceptuado en el art. 1124 del Código Civil668, pues el vendedor tiene la obligación de entregar la vivienda en la fecha prevista, con todas las autoriza-
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ciones correspondientes, aunque la obtención de la licencia de primera ocupación deba ser expedida por el Ayuntamiento, extremo este que dilata en muchos casos la entrega de la vivienda, surgiendo el problema de que las entidades suministradoras de los servicios de agua, energía eléctrica, telefonía, gas y demás servicios urbanos no pueden mantener dichos suministros con los particulares más allá de seis meses que duran los servicios provisionales de obra sin que por parte del nuevo propietario se le acredite la obtención de la licencia de primera ocupación.
Para poder entender mejor la relación entre la obtención de la licencia de primera ocupación y la escritura de declaración de obra nueva, tenemos que saber que los Ayuntamientos exigen, para conceder dicha licencia de ocupación, que les sea exhibida copia de la escritura de obra nueva y división horizontal, en su caso, junto con otra serie de documentos, persiguiendo velar por los intereses de los adquirentes de inmuebles669.
Algunas normativas autonómicas, como la gallega, establecen plazos de dos meses para que la Administración resuelva la solicitud de concesión de la licencia o la denegación, e indican que una vez transcurrido dicho plazo sin que recaiga resolución expresa, la licencia de primera ocupación se entenderá concedida por silencio administrativo670, postura que aplaudimos por su contundencia práctica. Por diversas resoluciones de la Dirección General671
ha quedado asentado que la licencia de primera ocupación no es exigible ni para edificar, ni para la entrega de la edificación a los usuarios, sin perjuicio de las consecuencias de su incumplimiento.
No obstante, la licencia de primera ocupación no puede exigirse en las escrituras de obra nueva terminada o en las actas de finalización de obra672, se trate de un edificio u otro tipo de edificación, como una nave industrial673.
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El Notario, al autorizar escrituras de obra nueva deberá tener presente la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística674 y exigir la documentación necesaria y no más de la estrictamente prevista en dicha norma-tiva, teniendo en cuenta que debe aplicarse la norma que estuviese vigente al tiempo de la autorización675, aunque como ha sostenido la Dirección General respecto de las inscripciones de obra nueva terminada los requisitos para su acceso son...
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