Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: perspectiva notarial

AutorJosé Ramón Castro Reina
Cargo del AutorNotario de Cádiz. Académico Correspondiente de la Real Academia Sevillana de Legislación y Jurisprudencia
Páginas121-158
INMOBILIARIO: PERSPECTIVA NOTARIAL
JOSÉ RAMÓN CASTRO REINA
122 ACADEMIA SEVILLANA DEL NOTARIADO
Ilmo. Sr. Decano; Ilmo. Sr. Presidente de la Academia Sevillana del No-
tariado, compañeros, amigos:
Sean mis primeras palabras de agradecimiento a la Academia por su
invitación y de doble advertencia a todos: de un lado, la enorme cantidad de
novedades introducidas por la Ley imposibilita profundizar en los diversos
temas con la intensidad que merecen en el corto tiempo disponible para ello;
de otro, la prontitud con que, publicada la Ley, se pronuncia esta conferencia
hace que, sin duda alguna, muchas de las opiniones que aquí expondré pue-
dan verse contestadas con la decantación que la práctica hará de la norma.
Tómense, pues, mis palabras sólo como una primera aproximación al tema
que nos ocupa1.
Estructuraremos nuestro estudio en el análisis de las disposiciones ge-
nerales de la Ley, fase precontractual, escritura de préstamo hipotecario y fase
de amortización.
DISPOSICIONES GENERALES
Def‌inen los artículos 1 y 2 su objeto y ámbito de aplicación. En rela-
ción con ello, cabe comentar:
Por lo que se ref‌iere al objeto, la Ley tiene por tal establecer normas de
protección de las personas físicas que sean deudores, f‌iadores o garantes, de
préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de
garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya f‌inalidad sea adqui-
rir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos
o por construir.
Con tal objeto se pretende cumplir el doble objetivo de la Ley, declarado
en su Preámbulo: de un lado, trasponer la Directiva 2014/17/UE del Parla-
mento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014; y, de otro, potenciar
la seguridad jurídica, la trasparencia y comprensión de los contratos y de las
cláusulas que los componen, y el justo equilibrio entre las partes.
1 De hecho, así ha sido. En este trabajo, mantengo el texto original y mediante notas a pie de página
haré referencia a las soluciones que a las diversas cuestiones ha ido dando nuestra actualmente denominada
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
PERSPECTIVA NOTARIAL 123
Por lo que se ref‌iere al ámbito subjetivo:
- El prestamista ha de ser persona física o jurídica que realice la con-
cesión de préstamos de manera profesional, entendiendo que ello ocurre, en
el caso de los préstamos hipotecarios, “cuando intervenga en el mercado de
servicios f‌inancieros con carácter empresarial o profesional o, aun de forma
ocasional, con una f‌inalidad exclusivamente inversora.”
La norma abarca, pues, tanto la dedicación habitual a la actividad, como
la intervención ocasional. Aclaro que, a mi juicio: tal carácter ocasional no exi-
ge reiteración, ni siquiera en número de dos préstamos, como entendió nece-
sario y suf‌iciente la DGRN2 en Resoluciones de 11 de julio y 2 de septiembre
de 2016 y 26 de julio de 2017 para aplicar la normativa de la Ley 2/2009,
de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores
de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la
celebración de contratos de préstamo o crédito, a los préstamos hasta ahora
incluidos en su ámbito de aplicación; y que la f‌inalidad exclusivamente inver-
sora, dado que prestar implica por def‌inición aplicar fondos o recursos, ha de
entenderse en el sentido de actuar con ánimo de lucro, lo que se presumirá por
retribución del préstamo, y sin que exista otra causa que justif‌ique el préstamo
que dicho ánimo y retribución.
No aclara la Ley qué ha de entenderse por conceder préstamos con ca-
rácter profesional en los supuestos de préstamos sin garantía hipotecaria, ya
tengan otra garantía real, ya sean los incluidos en el artículo 2.1.b). A mi
juicio, respecto de ellos, debe entenderse excluida la actividad ocasional y con
f‌inalidad exclusivamente inversora, pues su inclusión supone una extensión
del concepto de empresario o profesional, que no puede hacerse sin disposi-
ción legal que lo habilite. Cuestión distinta es que, nuestra Dirección General,
siguiendo su doctrina antes comentada, considere que exista profesionalidad
por la concesión de sólo dos préstamos.
2 Actual Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública -DGSJyFP-.

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