La Ley de Registro de Tierras en Santo Domingo

AutorCesáreo A. Contreras A.
CargoDoctor en Derecho
Páginas263-290

La Ley de Registro de Tierras en Santo Domingo *

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Alcance del principio de legitimación.-El alcance del principio registral en la ley dominicana es el siguiente:

  1. La fuerza de la presunción de exactitud, propia del principio de legitimación registral, opera respecto de la existencia, así como de la titularidad y extensión de los derechos reales inmobiliarios inscritos o en relación a la inexistencia de los mismos, cuando su inscripción hubiese sido cancelada ; se extiende a las circunstancias de hecho, como la existencia física de la finca, así como al derecho personal de arrendamiento, cuando éste se inscribe ; pero no se aplica a los derechos personales ni al estado civil de las personas.

    La Ley de Registro de Tierras no contiene ninguna disposición que de modo expreso diga que la legitimación registral se extiende a la existencia física de la finca ; pero la finca es individualizada por los agrimensores públicos, quienes están sometidos en la ejecución de su trabajo al cumplimiento de las disposiciones de la Ley de Agrimensura y a las de la Ley de Registro de Tierras, con la frecuente intervención del Tribunal de Tierras y bajo la vigilancia de este mismo Tribunal y de la Dirección General de Mensuras Catastrales ; además, los datos relativos a la individualización de la finca son consignados en el Certificado de Título de tal modo, que nos parece posible afirmar que hasta la finca se extiende la legitimación en la ley dominicana.

    Efectivamente, ya sabemos que el proceso matriculador requierePage 264 como preliminar forzoso la mensura catastral del terreno que va a ser objeto de la matriculación La mensura tiene por objeto el levantamiento de un plano del terreno, el cual, en razón de los procedimientos técnicos que se emplean para levantarlo, es una reproducción fiel del terreno. Pues bien, en ese trabajo interviene el Tribunal de Tierras y otros funcionarios públicos en estas diferentes fases :

    1. " El Tribunal de Tierras dicta la orden autorizando la mensura, la cual no se puede realizar sin dicha autorización (art. 44 de la L. de R. de T.).

    2. a Super vigilancia e intervención de la Dirección General de Mensuras Catastrales en la publicación de los avisos de mensura y en las notificaciones que según la lev deben hacerse de tal operación (art. 52y sigtes. de la L. de R. de T.). 3." Terminados los trabajos sobre el terreno, el agrimensor deberá mostrar a la autoridad rural del lugar p a un agente de la Policía1 Nacional, si el. terreno es urbano, los hitos que ha colocado, y levantará, acta de esa diligencia, la cual firmará el agrimensor junto con la autoridad que presenció la operación, (art, 60 de la L. de R. de T.).

    3. a La mensura ha de ser aprobada por la Dirección General de Mensuras Catastrales, cuyo efe es el Director General de Mensuras Catastrales, que es un funcionario público (art. 61 de la L. de R.deT.).

    4. a A la audiencia que, celebra el Tribunal de Tierras se llevan los planos levantados por el agrimensor de acuerdo, con los documentos que fe fueron sometidos. y los informes, recogidos por el sobre el terreno, pero estos planos pueden resultar modificados como consecuencia de las alegaciones contrarias de las partes, por, lo que se les denomina planos provisionales; para la audiencia ; ahora bien, pronunciada la sentencia del Tribunal Superior de Tierras, el agrimensor debe preparar los planos definitivos del terreno de. acuerdo con el dispositivo de ¡a sentencia ; estos planos deben ser aprobados por la Dirección, General de Mensuras Catastrales, (art. 150 de la L. de R. de T.). En el Decreto de Registro, cuya transcripción constituirá el Certificado de Título, se hace «constar el área y las colindancias del terreno según éste quedare determinado finalmente por el Tribunal» (art. 152 de la L. de R. de T.).Page 265

    Vemos, pues, que los planos definitivos de los terrenos tienen como base última el dispositivo de la Sentencia del Tribunal Superior de Tierras y que el «área y colindancias del terreno» las de termina finalmente el Tribunal En tal virtud nos parece forzoso admitir que estos datos, área y colindancias, que son los que definen la existencia física de la finca, adquieren autoridad de cosa juzgada con el dispositivo de la Sentencia que los determinan. La sentencia del Tribunal Superior de Tierras adquiere autoridad de cosa, juzgada erga omnes ; esa autoridad de cosa juzgada inviste el dispositivo de la sentencia de una presunción iuris el de ture de exactitud ; en consecuencia, el área y la colindancia del terreno gozan de esa misma presunción, así como el plano que, tomando por base estos datos, levanta el agrimensor. Como estos datos, según hemos visto, son llevados al Certificado de Título a través del Decreto de Registro, allí gozan de la misma presunción de exactitud de que gozaban en el dispositivo de la Sentencia del Tribunal Superior de Tierras.

    Por estas razones creemos acertado decir que en la ley dominicana el principio de legitimación registral se extiende a la existencia física de la finca, limitando esta presunción al los datos antes dichos, al área y a las colindancias. No creemos que se extienda hasta las mejoras por el carácter esencialmente variable de estos, elementos. . A formalidades similares a las anteriormente descritas está sometida toda alteración posterior que se trate de introducir en la finca, sea que se trate de subdivisión de una finca para formar varias de una sola; sea que se proyecte refundir en una sola varias fincas registradas separadamente.

    En. cuanto a los derechos de carácter personal, creemos que, en principio, están excluidos de la legitimación registral, pero que, como excepción a ese principio, los arrendamientos, cuando están sometidos al requisito de inscripción y se inscriben, están protegidos por la presunción legitimadora, a pesar de su carácter personal y ya que su trato es idéntico al de los derechos reales una vez que han ingresado en el registro (art 198).

  2. La generalidad de los términos empleados por el legislador permite comprender en la legitimación registral las anotaciones practicadas por el Registrador con motivó de litis sobré terrenos registrados o con motivo de embargo sobre esos mismos terrenos.Page 266

  3. Aunque el artículo 173 sólo habla de que los Certificados de Título se aceptarán en todos los Tribunales como documentos probatorios de cuantos derechos, acciones y cargas aparezcan en ellos, creemos que la naturaleza misma de este documento, que, como hemos demostrado, se trata de un acta auténtica, nos autoriza a darle una extensión mayor al referido texto de ley. Así, la credibilidad que se debe al Certificado de Título debe ser extendido del orden procesal, que ha sido del que se ha ocupado la ley, al orden administrativo, al civil, al fiscal, etc. esto es, al orden, jurídico en general, y tanto en cuanto pueda beneficiar al titular registral como en cuanto pueda perjudicarle, así como en pro o en contra de cualquier persona.

  4. Hemos visto que el principio de legitimación registral tiene el alcance de una presunción iuris tantum, o sea supeditada a la demostración de que el contenido del Registro no concuerde con la realidad jurídica.

  5. Consideramos que la presunción de exactitud que estamos estudiando produce como efecto legitimar para el tráfico jurídico al titular registral en el sentido de tener éste que ser tratado como propietario o titular del derecho real inscrito.

    1. El principio de fe pública. Sabemos que en Santo Domingo el Certificado de Título que se expide como consecuencia del proceso matriculador goza de la fuerza probante formal del Registro y que esto tiene su fundamento en el carácter de cosa juzgada erga omnes que tiene la sentencia final del Tribunal Superior de Tierras. De modo que en este caso no se puede hablar de fe pública registral en el sentido técnico de la expresión. En cuanto a los certificados de título que se expiden después que el inmueble ha sido matriculado, creemos que el principio de fe pública funciona en forma que se acerca mucho a como funciona en España, aunque su consagración formal en la ley es bastante diferente de cómo lo consagra la Ley Hipotecaria española.

    Los textos fundamentales en la ley dominicana que se ocupan de esta materia son los artículos 192 y 174 de la Ley de Registro de Tierras.

    El artículo 192 dispone qué «el nuevo Certificado que se expida, así como cualquier anotación o registro que se verifique en un Certificado de Título en virtud de un acto realizado a título oneroso yPage 267 de buena fe y respecto del cual se hayan observado las formalidades legales precedentes, serán oponibles a todo el mundo, inclusive al Estado». Y en el párrafo único del referido texto dice que «si el nuevo Certificado, la anotación o el registro relativo a un derecho se hubiere obtenido por medios fraudulentos, la parte perjudicada podrá, sin menoscabo de los derechos adquiridos por el que actuó de buena fe, reclamar daños y perjuicios contra los que participaron en la comisión del fraude». Este artículo, aunque con una redacción muy distinta a los 34 y 38 de la ley española, se ocupa del mismo problema que éste, exige los mismos requisitos para su aplicación y produce sustancialmente los mismos efectos. El problema enfocado por esos textos es el mismo, ya que tratan de definir la situación en que se encuentra la persona que haya adquirido un derecho registrado en virtud de acto a título oneroso v de buena fe. Los requisitos exigidos son los mismos :

    1. Acto a título oneroso.

    2. La buena fe en el adquirente.

    3. Que el adquirente haya inscrito su derecho (para lo cual, necesariamente en la ley dominicana, el derecho debe estar inscrito a favor del disponente).

    4. Que la disposición debe emanar de aquel que, según el Registro, tenía facultad para disponer del derecho.

    Los efectos también son los mismos, ya que ambos mantienen al adquirente en su adquisición, aun cuando el transferente o titular inscrito no sea propietario, o, como dice la ley...

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