La Ley de Registro de Tierras en Sanio Domingo
| Autor | Cesarf.o A. Contreras A. |
| Cargo | Doctor en Derecho |
| Páginas | 192-222 |
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Legislación vigente al proclamarse la independencia.-El Código francés de 1804 ya estaba vigente en el territorio dominicano en el momento en que se proclamó la independencia en 1844. Esto se debió a que los haitianos, quienes dominaban toda la Isla desde 1822, y frente a quienes se operó la independencia dominicana, habían adoptado la legislación francesa y la habían declarado vigente en todo el territorio insular
Al surgir a la vida independiente el nuevo Estado, éste adoptó, a su vez, la misma legislación, la cual, con ligeras adaptaciones, continúa siendo la base del Derecho dominicano.
El presente trabajo es mi compendio de dicha tesis, aprobada ya por el Tribunal correspondiente de nuestra Universidad Central y realizada bajo la competente dirección de don Alberto Bailarín, el ilustre funcionario del distinguido Cuerpo facultativo de Vi Dirección General de los Registros y del Notariado y hoy Notario de Sevilla por oposición.
La necesidad de dar a conocer los principios y el modo de llevar el Registro inmobiliario español, especialmente a aquellos países de ascendencia española, es de toda evidencia, porque así se desvanece el confusionismo actual, que refleja muy a las claras la obra «Estudio sobre la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana», de la que es autor el profesor dePage 193 ausencia de Registro hasta 1890.-Es sabido que el Código civil francés, no organizó ningún sistema de Registro de los Derechos reales inmobiliarios, y que éste vino a organizarse en Francia mucho más tarde, por medio de la ley de 23 de marzo de 1855. En Santo Domingo, el primer intento de organizar un Registro de estos derechos data de la ley de 21 de junio de 1890, que no es más que una traducción, con ligeros retoques, de la ley francesa de 1855.
Al sistema dominicano de la ley de 1890 se le pueden hacer todas las críticas que se le hacen al sistema francés, como son las si-Page 194guientes :
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La lista, de actos registrables no agota el ámbito normal de todo sistema de publicidad registral ; b) Los efectos de la inscripción son insuficientes para producir plena seguridad a la contratación inmobiliaria; c) La inscripción es facultativa y gran número de actos no acuden al Registro; d) No .hay calificación registral ; e) El sistema de índice es defectuoso. A estos defectos que se le imputan al sistema francés, es preciso agregar en cuanto al sistema dominicano, los siguientes : a) La mala organización de los Registros, como consecuencia del desorden reinante en toda la administración pública, a causa de las constantes luchas civiles que asolaban al país, y b) La inveterada costumbre de los campesinos dominicanos de hacer operaciones bajo. escritura privada, y aun «de boca», esto es, sin redactar documento alguno, confiados sólo en su mutua buena fe.
Agravación del estado de cosas por la existencia de los terrenos comuneros.-La situación de, la propiedad territorial en Santo Domingo1 se agravaba aún más, por la existencia desde tiempo inmemorial, de los llamados «terrenos comuneros» o asitios coiminerosi. Estos son «predios indivisos que pertenecen ó se dice .pertenecen a dos o. más personas cuyos derechos están representados en acciones denominadas «pesos» u otras unidades que más bien guardan relación al valor o derechos proporcionales que al área de terreno perteneciente a dichas personas» (art. 2, L. de R. de T.) 2. . El origen de este estado de copropiedad se desconoce en muchosPage 195 casos. Pero lo que sí se sabe es que el valor que se asignaba a cada sitio se hacía caprichosamente; que frecuentemente se carecía de pruebas del documento original; que las transmisiones de derechos se sucedían sin que se inscribieran en ninguna parte ; que muchos condueños vendían más de una vez el título que tenían ; que la partición de estos terrenos se hacía sin un control oficial ; que todo esto
creemos dan perfecta idea de lo que son los terrenos comuneros y que completan las indicaciones del trabajo del señor Contreras :
Pero digamos primero qué debe entenderse por terrenos comuneros. De acuerdo con la ley citada, «se entiende por tales aquellos cuya propiedad se tiene por acciones y pertenecen a dos o más personas». Esta definición figura de un modo más completo en la Ley de Registro de Tierras. La referida ley expresa que cuando se emplean las palabras «terrenos comuneros» o «sitios comuneros», se entenderá que significan predios indivisos de terrenos que pertenezcan, o que se digan pertenecer a dos o más personas, cuyos derechos estén representados en acciones denominadas «pesos» u otras unidades que más bien guarden relación al valor o derecho proporcionales con el área del terreno.
¿Y cuál es el origen de los terrenos comuneros y del «peso» del título? Nada se puede decir de una manera exacta a este respecto. Es necesario considerar el origen de las tierras comuneras en el campo de las hipótesis, y, al efecto, tres hipótesis son posibles : la primera, la más socorrida, es aquella que se fundamenta en el hecho de que los reyes españoles, cuando hacían alguna concesión u otorgaban alguna merced en relación con estas tierras, señalaban un predio, generalmente extenso, dentro de límites naturales, pero sin indicar el área. Así, por ejemplo, señalaban que el terreno cedido o asignado a la persona favorecida era el comprendí lo dentro de limites que se expresaban más o menos de la siguiente manera : partiendo de la confluencia del río tal, con el arroyo tal, siguiendo el firme de la loma tal, descendiendo luego por el camino real tal, etc., hasta volver al punto de partida. Estos límites imprecisos encerraban un área determinada que no había sido medida. La falta de mensura se debía probablemente a la ausencia de agrimensores que la practicara. Cuando el duedo de aquel terreno iba a venderlo, le asignaba un precio determinado según las circunstancias. Si él valoraba, por ejemplo, en $ 2.000,00 y vendía Í 100,00, señalaba con esto que estaba vendiendo la cantidad de terreno que en la partición pudiera corresponder a la cantidad de pesos que enajenaba. Así surgió el peso de título como una «unidad» para facilitar las operaciones de venta. Ventas sucesivas engendraban nuevas subdivisiones, tomando siempre como referencia el valor asignado al terreno y no el área, puesto que ésta se desconocía ; y como el desenvolvimiento natural de la vida en el decurso del tiempo podía determinar la existencia en el terreno de varias personas (sucesores o causahabientes), haciendo vida en común, es claro que se tenía una posesión promiscua de todo el predio en donde cada quién ignoraba, a pesar de tener un documento, la cantidad de terreno que le correspondía. Así, cada uno de ellos, en vez de ser dueño exclusivo era un accionista sobre el todo ; es decir, una persona con derecho a adquirir más tarde, en un procedimiento de partición, una parte determinada. Esta hipótesis da no sólo la idea del origen del terreno comunero, sino del origen del peso de título.
La segunda hipótesis acerca de los terrenos comuneros es la siguiente : se recordará que en la época colonial la propiedad estaba dividida en. cuatro, grandes grupos : la propiedad realenga, la propiedad eclesiástica, la propiedad particular de los colonos españoles y la comunidad indígena o tierras asignadas a los indios. Esto quiere decir que siempre hubo tierrasPage 196 contribuyó a crear un ambiente propicio a las falsificaciones ,de título. En efecto, con el incremento .de la industria azucarera en la región del país en donde existían más terrenos comuneros, se produjo una verdadera industria de falsificación, de títulos, que tuvo como consecuencia que sitios que originariamente tendrían unosPage 197 cientos de pesos de títulos, cuando se trataba de dividirlos, aparecían miles de pesos.
Esfuerzos hechos por el legislador dominicano para suprimir este estado de cosas.-Este estado de cosas preocupó hondamente al legislador dominicano, y ya en 1907 dictó una ley prohibiendo a los Notarios levantar actas de ventas, y a los conservadores de hipotecas inscribir actos bajo escritura privada relativos a estos terrenos, si éstos no habían sido previamente mensurados.
Pero esta ley no solucionó el problema, y se llegó a la conclusión de que el único modo de solucionar los conflictos que los terrenos comuneros suscitaban, era suprimiendo ese tipo de propiedad. De ahí que en 21 de abril de 1911 se promulgara una ley que organizó un procedimiento para dividir, entre los condueños, los terrenos comuneros. Esta ley fue declarada de orden público (art. 1.°), y aunque la iniciación del procedimiento tenía carácter facultativo para los interesados, una vez que éste se iniciaba era obligatorio para todos los dueños comuneros.
El procedimiento por ella organizado era bastante sencillo : A solicitud de uno o más accionistas, el Juez de primera instancia de la jurisdicción en que estuviera localizado el terreno, previo dictamen fiscal, autorizaba el procedimiento. Se designaba un Notario, en manos de quien se depositaban todos los títulos relativos al sitio en cuestión. Los accionistas tenían derecho a oponerse a que un título que consideraban falso fuera aceptado como válido ; este problema era resuelto por el Tribunal. Se designaba, además, un agrimensor que mensurara el sitio y levantara un plano de él, así como un acta de sus operaciones. Conocido el número de pesos de títulos de que constaba el sitio, por el depósito de los mismos hechos en manos del Notario, y conocida el área del terreno por la mensura del agrimensor, podía hallarse la cantidad de tierras que correspondía a cada peso, y consiguientemente, la cantidad que correspondía a cada accionista, de acuerdo con el número de pesos que tuviera de acuerdo con su título. Terminada esta primera fase del procedimiento, el agrimensor, sobre el terreno, deslindaba a cada accionista su porción y...
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