La Ley sobre propiedad horizontal y el Registro
| Autor | Manuel Batalla |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 651-670 |
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No conocemos la publicación de ningún trabajo sobre este tema, y nos decidimos a dedicarle unas cuartillas, con la esperanza de que la iniciación del mismo, e incluso las equivocaciones o desviadas interpretaciones en que seguramente incurriremos, sirvan de acicate para trabajos más autorizados.
Es nuestro propósito tratar la cuestión solamente en su relación, directa o indirecta, con el Registro de la Propiedad, eliminando toda pretensión doctrinal..
Fieles a nuestro propósito de no teorizar, omitimos discutir sobre si es o no acertada la expresión de «propiedad horizontal». Parece que en la redacción definitiva de la parte dispositiva de la Ley se ha huido de utilizarla, sobre todo en los preceptos esenciales, aunque, como si se hubiera escapado, se repite dos veces en ia reforma de la Ley Hipotecaria (núm. 5.° del art. 8.° y Ir del 107), y vuelve a surgir en el artículo 21 de la Ley, al hablar de extinción del régimen. No obstante, la Ley aparece en el Boletín con el título de «Sobre propiedad horizontal», y repetidamente se lee esto en la exposición de motivos. La utilizaremos, aunque sólo sea por razón de brevedad.Page 652
Tampoco vamos a divagar sobre las distintas clases de comunidades o copropiedades. Basta señalar que la reforma que en el Código Civil ha introducido la Ley que comentamos, ahondando más en la realizada por Ley de 26 de octubre de 1939 en el propio articulo 396, perfila una especial copropiedad, que, después de su detallada regulación, aparece todavía más diferenciada de la antigua comunidad, principalmente contemplada por nuestra ley civil, siquiera ya tuviera que dedicar a la propiedad por pisos ese artículo 396, sucesivamente reformado, y que, en su primitiva redacción se ocupaba casi exclusivamente de la forma de sufragar obras y servicios.
Naturalmente que sigue la posibilidad, sobre las fincas urbanas, de la copropiedad que pudiéramos llamar pura o de cuotas, iguales o desiguales, pero, en cuanto por transmisión realizada por el propietario único de la total finca o por todos los partícipes en caso de indivisión, o incluso por adjudicación a uno de tales partícipes, haya una, persona, o varias, propietarias de un piso, local o parte del edificio, susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida a un elemento común del edificio o a la vía pública, surge indefectiblemente la llamada propiedad horizontal, que cae de lleno en el artículo 396 del Código y que, como dice su párrafo final, se regirá por las disposiciones legales especiales, y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Parece, según esto, que no cabe la enajenación o asignación de un piso o departamento a una persona, y conservar el resto del edificio en propiedad individual pura, o en la comunidad clásica sino que todo el inmueble queda incurso en el artículo 396 del Código y para que la inscripción de tal departamento pueda practicarse en el Registro a nombre del adquirente, será preciso cumplir a raja tabla con cuanto dispone la Ley que comentamos.
Aunque, como luego veremos, el número 5.° del artículo 8.° de la Ley Hipotecaria, parece exigir que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de esté régimen, creemos que, puesto que el régimen es obligatorio, desde el momento qué surja la propiedad independiente de un piso o local, no hace falta declarar en la escritura de modo expreso que la finca queda acogida al régimen de la Ley, pero en cambio sí será preciso, y elloPage 653 basta para que la inscripción se practique, que en el título se consigne respecto a inscripción, tanto del inmueble como de los pisos y locales, cuota de participación y además cuanto la Ley exige, principalmente en su artículo 5.a, que pasamos a comentar, dejando para después lo referente a la reforma de la Ley Hipotecaria.
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales, dice el artículo 5.°, describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos a los que se asignará número correlativo.
La numeración correlativa de los pisos y locales, que es preciso consignar en el título, y después, en letra, en la inscripción, puede implicar alguna dificultad. No la habrá, generalmente, en aquellos edificios integramente destinados a viviendas, pero es mucho más frecuente que los bajos se destinen a locales industriales o comerciales, y también que en contraposición a lo que ocurre con los pisos, cuyo número y distribución suelen ser definitivos, el de los locales varíe, según las perspectivas que se presenten para su venta, y puede transcurrir algún tiempo hasta que definitivamente quede fijado su número.
Quizá por esta razón hubiera convenido asignar distinta numeración a los departamentos de la planta baja y a los de las superiores, pero el precepto es claro y obliga a que la numeración sea correlativa, sin distinción de locales y pisos.
Estimamos que si el propietario o constructor no tiene decidido, al formalizarse el título de constitución de propiedad horizontal, cuántos van a ser los locales ni su extensión y demás circunstancias, debe asignarse un número a la totalidad de los trabajos y establecerse la reserva del derecho a favor del propietario, para dividir por sí la planta baja en cuantos locales estime oportunos y distribuir entre ellos la cuota de participación asignada a los bajos en su totalidad.
Como esto no ha sido previsto en la Ley, ni, por consiguiente, existen normas sobre la numeración que deba darse a estos locales, nos parece lo más oportuno que se designe por el mismo núPage 654mero que tenía el bajo total, distinguiendo a cada uno con una letra, por orden alfabético.
Este problema, aunque más esporádicamente, puede presentarse con otras plantas del edificio y no vemos inconveniente en darle la misma solución.
El propio párrafo primero del artículo 5.°, después de habernos dicho que en el título se describirá, además del inmueble en su conjunto, cada piso o local, detalla primero cómo ha de describirse el inmueble, diciendo después, dentro del mismo párrafo: «La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallase y los anejos».
Aunque esto resultará farragoso, cuando se trate de edificios con numerosas viviendas y locales, no creemos pueda dudarse sobre la necesidad de que en el título de constitución se describa cada piso o local con los detalles expresados de extensión, linderos, planta y anejos. Si otra cosa hubiera querido el legislador, si su propósito fuera que esta descripción detallada se reservase a la de cada piso o local, cuando haya de ser objeto de inscripción independiente, así lo hubiera dicho, o por lo menos no se incluiría lo referente a los pisos, en el mismo párrafo que trata de la descripción total de la finca, sin siquiera la separación que implica, ría un punto y aparte.
Esto lo confirma el nuevo número 4.° del artículo 8.° de la Ley Hipotecaria, del que después habremos de ocuparnos. Basta señalar ahora que este precepto exige que en la inscripción se describan, con las circunstancias prescritas por la Ley, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos y locales, añadiendo a éstos un número correlativo, en letra, y la cuota de participación. Obsérvese que ninguna de estas dos circunstancias, número y cuota, están mencionadas en las líneas que el párrafo primero del artículo 5.° dedica especialmente a la inscripción, y, por consiguiente, al exigir la Ley Hipotecaria la descripción de los pisos con las circunstancias prescritas por la Ley no puede referirse á las del número y cuota, que además hubiera resultado ocioso repetir, sino a la extensión, linderos, planta y anejos.
Claro que si esto ha de consignarse en la inscripción, necesariamente ha de constar en el título que la produzca. El párrafo 2.° del artículoque examinamos dispone que en élPage 655 mismo título de constitución se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, cuota o coeficiente que, según la exposición de motivos, no es ya la participación en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa el valor del piso y cuanto a él se considera unido, en el conjunto del inmueble. Ha desaparecido, por tanto, la presunción de igualdad de las partes en copropiedad, del anterior articulo 396 del Código, y es requisito indispensable para la constitución del régimen, que, respecto de cada piso o local, se exprese su cuota de participación.
Como muy bien dice la exposición de motivos, la regulación de ia Ley puede ser suficiente, por 10 cual no son imprescindibles los Estatutos, pero ello no cierra la puerta a la iniciativa particular, a cuyo efecto al párrafo tercero del artículo 5.° dice:
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso y destino del edificio, sus diferentes pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Este precepto suscita ciertas dudas, que conviene dilucidar, puesto que el Registrador ha de examinar los pactos o artículos de ese estatuto privado de que nos habla, para admitir solamente los que procedan.
En principio, da la impresión de conceder gran libertad al propietario o propietarios del edificio, con esa larga enumeración de disposiciones que pueden adoptar y que llegan hasta la constitución y ejercicio del derecho, con una sola limitación, que no estén prohibidas por la Ley.
Si examinamos ésta, veremos que rara vez se emplean términos prohibitivos, pero...
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