Ley 576

AutorJ.Javier Nagore Yárnoz
Cargo del AutorNotario. Doctor en Derecho
  1. ANTECEDENTES HISTÓRICOS

    En el Derecho romano el pacto de rescate fue admitido con amplitud, por considerar que alguno podía tener necesidad urgente de dinero y que para no recurrir, o no poder recurrir al crédito, se despojase temporalmente de una propiedad con la esperanza de poderla rescatar algún día. Sin embargo, se estimó que este pacto era perjudicial para el agro, porque el comprador, durante todo el tiempo establecido para el rescate, no hacía en la cosa las mejoras que hubieran sido consideradas como gastos útiles y no necesarios, sabiendo que si el vendedor recuperaba el fundo estaba obligado a reembolsárselos. En efecto, el Digesto no establecía un término perentorio dentro del cual debiera ejecutarse el retracto, y sólo reconocía al comprador el derecho de repetir los gastos necesarios hechos sobre la cosa no los útiles 1.

    En el Derecho intermedio este pacto encontró también en la práctica amplio favor. Fue utilizado, principalmente, para conservar los bienes en las familias y, sobre todo, para enmascarar préstamos a interés, en aquella época en que el Derecho canónico, en armonía con la prohibición de la usura, los combatió con energía.

    Abolida, siglos después, la prohibición por las leyes civiles, la doctrina propugnó la admisión de los pactos de retroventa, aunque quedaran, sin embargo, los temores de que tales gastos pudieran disimular contratos de préstamo como cláusulas comisorias; y estos temores impregnarán también el Derecho navarro.

    La única ley que hace referencia al contrato de retroventa o a carta de gracia en el Derecho escrito navarro es la ley 40 de las Cortes de Pamplona de 1642 (Nov. Rec. 2, 37, 16), que comienza así: «Son frecuentes en los contratos y escrituras de compras y ventas de bienes raíces en este Reino, los pactos de retroventas o cartas de gracias, y también los pleitos entre los contrayentes, o sus sucesores [...]». Y de este comienzo de la ley deducen los juristas navarros que no sería temerario suponer que tales pactos eran consuetudinarios, desarrollados luego bajo la influencia del Derecho romano y del Derecho de Castilla2.

    Preguntándose por la razón de la frecuencia de tales pactos en la práctica jurídica navarra, algunos autores responden que se debieron a la función de garantía que contenía. Es decir, parecen confundir el contrato de compraventa con pacto de retroventa con la venta a retro en función de garantía, aunque uno y otro sean figuras distintas3.

    La ley recogida en la Novísima Recopilación (2, 37, 16) estaba motivada por «las encontradas y muy controvertidas opiniones y decisiones de los Senados y Doctores de grave nota, de que ha resultado variedad y dilación en sentenciarlos; por lo cual es preciso que haya ley que para ajusfarlo todo, declare la opinión que en esa materia (pactos de retroventa o cartas de gracia) se ha de seguir». Esta disposición fue, a juicio de Salinas Quijada, «una ley interpretativa de una costumbre que creció vigorosa en Navarra en las transacciones crediticias»; es decir, que se aplicó por lo general a la venta con pacto de retro como garantía, hoy refundida en las leyes 475-480 del Fuero Nuevo 4. Tal vez por esta confusión y por la prevención con que se miraron los préstamos usurarios a los que en ocasiones encubría la venta a retro, continuó el silencio legislativo e, incluso, hubo autores, como Morales, y Proyectos Forales que prescindieron de la institución y preconizaron la aplicación del articulado del Código civil. Sin embargo, los pactos de retroventa continuaron aplicándose en la práctica y, a partir de 1944 se recogieron en los Anteproyectos y Proyectos de Apéndice al Código civil y en el Proyecto de Fuero Recopilado de 19595.

  2. CONCEPTO Y NATURALEZA

    El retracto convencional es en realidad una reserva que hace el vendedor de la facultad de recuperar o readquirir la cosa inicialmente enajenada; el comprador adquiere la propiedad normal irrevocable si el retracto no se ejercita.

    Así pues, el vendedor lo que se ha reservado es, cabalmente, un derecho real de adquisición del tipo de la opción.

    Para García Cantero se contempla un vínculo de accesoriedad entre la compraventa y el pacto de retro; no se trata de que el vendedor primero decidió vender pura y simplemente, y luego el comprador le ofreció una opción de compra sobre la misma cosa, sino que más bien hay que pensar que si el vendedor accedió a vender fue con la esperanza de recuperar la cosa vendida; de haber solución de continuidad entre ambas opciones, carecerían de sentido los reembolsos o reintegro del precio, gastos e ingresos a que alude la ley 576, y bastaría con estipular un nuevo precio que abarcase todos los demás conceptos.

    De ahí que no resulte muy técnica la expresión «derecho real de recuperar la cosa vendida», con lo que sin duda la ley trata de aludir al mismo derecho enajenado. Sin embargo, aunque el objeto de la compraventa puede ser muy amplio, el legislador parece pensar en la transmisión del dominio, y a la recuperación de este derecho se refiere aquí, recuperación que lleva implícita la de la cosa vendida6.

    En la doctrina de autores prevalece como común opinión que el retracto es un derecho real cuyo ejercicio produce, al operar como condición dependiente de la voluntad del vendedor, la resolución de la venta con carácter retroactivo (en principio), de forma que todo quede como si el retrayente no hubiere dejado de ser dueño7; y en el mismo sentido se pronuncia la jurisprudencia 8.

    El jurista navarro García Goyena señaló en sus Concordancias que sí cabe configurar el retracto como derecho subjetivamente real, sin embargo, normalmente se tratará de un valor económico que se integra en el patrimonio del vendedor, susceptible por ello de transmisión intervivos o mortis causa, a título oneroso o gratuito {vid. ley 579)9.

    La locución de la ley 576 «cosa vendida» ha de entenderse en sentido amplio y no limitado a los inmuebles. Esta ley no impone una forma determinada para la constitución de la venta a retro. Sin embargo, como el derecho de recuperar la cosa está dotado de eficacia real, si recae sobre inmuebles convendrá la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de constitución para conseguir la plenitud de efectos contra terceros {vid. leyes 563 y 18 EN.).

  3. FIGURAS AFINES

    La autonomía de voluntad, la libertad dispositiva de los contratantes, hace que en el Derecho navarro se den y se regulen instituciones semejantes a la de la venta a carta de gracia; figuras afines que las leyes del Fuero Nuevo recogen distintamente. Así:

    - El pacto de reserva de dominio, en las leyes 483 y 485.

    - El pacto comisorio, de las leyes 486 y 487.

    - La opción, el tanteo y el retracto voluntarios, en las leyes 460 a 462, inclusive.

    - Y la venta a retro como garantía en las leyes 475 a 480, inclusive. Como ya quedó indicado el retracto convencional no aparece necesariamente vinculado a la idea de garantía artífice de un préstamo, pero los contratantes, si quieren, pueden establecerlo. De ahí que la ley 584 infra, págs. 499-501) se remita para su regulación a las leyes 475 a 480.

    En todo caso hago remisión a los comentarios respectivos 10.

  4. LEY APLICABLE CASO DE CONFLICTO

    En sus comentarios a las mencionadas leyes 475 a 480 sobre la venta con pacto de retro en función de garantía, Rodríguez Rosado estudia los diversos supuestos que pueden originarse en caso de conflicto de leyes, interregional o internacional, para determinar la ley aplicable en caso de conflicto. Me remito a dichos comentarios, que considero aplicables también para la venta a retro o a carta de gracia, de las leyes 576 a 584 aquí comentadas.

  5. CONDICIONES PARA EJERCITAR EL DERECHO REAL DE RECUPERACIÓN

    El retracto convencional es, como se dijo, un derecho real de adquisición al que se opta e instrumenta a través de una condición resolutoria insertada en una compraventa. Este contrato es el preciso para la efectividad de aquel derecho. Aunque no sería necesario formalizar el ejercicio del retracto en una nueva escritura, en la práctica se hace así; y si la venta a retro ha sido inscrita en el Registro, también debe hacerse constar en el ejercicio del retracto, de la condición resolutoria que deja de estar pendiente 11.

    Para el ejercicio del derecho de rescate basta la declaración unilateral del vendedor, aunque no sea formal, dentro del plazo de caducidad del derecho. Sin embargo, a efectos probatorios se hace, extrajudicialmente, por requerimiento (acta notarial, carta), y, judicialmente por acto de conciliación o, en el supuesto de oposición o negativa del retraído, por la acción del Juez en la sentencia correspondiente.

    1. ¿QUIÉNES PUEDEN EJERCITARLO?

      La ley 576 nos habla del «vendedor» como reservatario del derecho real de recuperar la cosa vendida. La ley 579 en su primer párrafo subraya la transmisibilidad del derecho. La ley 580 regula el caso especial de que el derecho a retraer pertenezca a varias personas conjuntamente. En general pueden, pues, ejercitar el...

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