Ley 567
| Autor | Javier Nanclares |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho. Profesor de la Universidad de Navarra |
A tenor de esta ley, el vendedor está obligado a entregar la libre posesión de la cosa y a hacer todo lo posible para que el comprador adquiera la propiedad de la misma. Señal inequívoca de que aunque la posesión, en cuanto traditio, implica la transmisión de la propiedad, no todo desplazamiento posesorio (supuesto de hecho) traerá consigo una transmisión de la propiedad (consecuencia jurídica), puesto que tal vez el vendedor resulte no ser el verdadero propietario.
La obligación que asume el vendedor es una obligación de medios. Aunque la asunción legal de la obligación de saneamiento, salvo pacto en contrario, implica que el vendedor responde en caso de no conseguirse la finalidad traslativa del dominio perseguida o en caso de no transmitirse la cosa en las condiciones y con las cualidades acordadas, no nos encontramos ante una obligación de resultados. La razón es que el deber de saneamiento no presupone un incumplimiento contractual imputable al vendedor (salvo mala fe del mismo) sino que se inspira en los principios del enriquecimiento sin causa. Por ello, el vendedor cumple con entregar la pacífica posesión al comprador y no incumple cuando un tercero reivindica la cosa y triunfa procesalmente o cuando el propio comprador invoca la existencia vicios ocultos hasta para el propio vendedor.
Todo lo cual pone de manifiesto que el vendedor asume una obligación inspirada por la buena fe contractual (la compraventa en Derecho romano pertenece a los contratos de buena fe) y que le impone el deber de hacer todo lo que esté en su mano para que el comprador sea propietario pero que no posibilita la transmisión de una titularidad dominical de la que el propio vendedor carece (aún sin saberlo).
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OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LA LIBRE POSESIÓN DE LA COSA VENDIDA
La buena fe contractual exige que el vendedor entregue la posesión pacífica de la cosa (vacua possessio en el caso de bienes inmuebles) al comprador y el mantenimiento en su quieto y pacífico goce. Esto es, que cumpla su obligación principal de entrega (tradere) facilitando al comprador la posesión de la cosa comprada sin que la misma se vea afectada por cargas o gravámenes tanto reales como personales l. Todo ello, a menos que en virtud del principio de libertad civil se haga constar expresamente en el contrato la transmisión de la cosa junto con el gravamen personal (v. gr. la finca objeto del contrato de compraventa está arrendada) o real (v. gr. la finca está afectada por un usufructo o por una hipoteca en garantía de una deuda del vendedor o de un tercero) que la afecta.
A falta de ese pacto expreso de asunción del gravamen, la entrega de la libre posesión de la cosa vendida impone al vendedor la previa extinción de la hipoteca constituida sobre ella (S.T.S.J.N. de 22 de noviembre de 1995, que considera la no entrega de la propiedad libre de cargas como un incumplimiento grave en cuanto afecta a «la esencia de lo pactado» e «impide el fin normal del contrato»). Igualmente, queda el vendedor obligado, cuando se trate de viviendas de protección oficial, a la previa descalificación de la vivienda cuando así lo hayan acordado expresamente las partes (S.T.S. de 15 de junio de 1993) o cuando de los términos en que se encuentra redactado el contrato y de los actos anteriores, coetáneos y posteriores de los contratantes (S.T.S. de 7 de julio de 1981 y 14 de octubre de 1992) el Juez de Primera Instancia competente deduzca que esa fue la voluntad contractual (S.T.SJ.N. de 27 de noviembre de 1996). En tal caso, y puesto que no se puede exigir al comprador que eleve a escritura pública y soporte las consecuencias sancionadoras de esa adquisición de la propiedad sin previa descalificación, podrá el comprador negarse al otorgamiento de dicha escritura pública hasta que el vendedor cumpla el contrato y entregue la cosa en las condiciones pactadas, esto es, uti optimus maximas (Digesto 21,2, 75). De esta manera, la descalificación a cargo del vendedor opera como una condición impuesta sobre ese contrato pactado con precio libre.
Cláusula de libertad de cargas y gravámenes cuya sola inserción en el contrato, como nos recuerda la propia S.T.SJ.N. de 27 de noviembre de 1996, no protege al comprador frente a la existencia de limitaciones legales de la propiedad. Limitaciones que la jurisprudencia, atendido su carácter institucional y el hecho de configurar el contenido normal de la propiedad, ha considerado no incluidas dentro de las cargas y gravámenes a que se refiere el artículo 1483 del Código civil (S.T.S. de 15 de diciembre de 1992), de modo que no pueden ser desconocidas por el comprador, pues vinculan en todo caso a quien ostente la titularidad dominical. En este sentido, puede citarse el artículo 21 de la Ley 6/1998, sobre régimen del suelo y valoraciones, que afirma que «la transmisión de fincas no modificará la situación del titular de las mismas respecto de los deberes establecidos por la legislación urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución derivados de la misma».
Por otra parte, y aunque pueda parecer obvio, existe obligación de entregar la posesión de la cosa que constituye el objeto del contrato de compraventa y sobre la que ha recaído el consentimiento de las partes/lo que en las ventas sobre plano de viviendas en construcción impondrá al vendedor la obligación de construir o hacer construir las viviendas vendidas de forma que reúnan las características -orientación, configuración, distribución, superficie etc.- resultantes del plano incorporado al contrato, y que llevaron a las partes a otorgar el consentimiento contractual (S.T.SJ.N. de 8 de octubre de 1998) De lo anterior se desprende que cualquier desviación o diferencia de cabida no consentida debe ser enjuiciada en el contexto del inexacto cumplimiento del contrato.
En caso de que el vendedor se niegue a entregar la cosa, podrá el comprador exigirle el cumplimiento de su obligación traditoria siempre y cuando éste, a su vez, haya cumplido con su prestación correspectiva de pago directo o por consignación judicial o, como recuerda la S.T.S.J.N. de 28 de junio de 1995, haya realizado un formal ofrecimiento mediante la puesta a su disposición del precio pues, como pone de relieve la S.T.S. de 22 de marzo de 1985, «el comprador que ofrece cumplir, según la previsión contractual, mediante la entrega del precio a la firma de la escritura, no está obligado a consignar judicialmente frente a la actitud de la otra parte que se resiste a cumplir, pues...
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