Ley 461
| Autor | José Antonio Doral García |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil |
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Concepto de opción
Contiene esta ley una explícita regulación de la opción como preferencia convenciona1. Aparte de la novedad que constituye comparada con la ausencia de regulación en el Código civi, el Fuero Nuevo recoge los aspectos que han suscitado contiendas en la práctica y que tienen su reflejo en la jurisprudencia recaída.
La opción pone en relación dos esferas patrimoniales. De una parte, la relativa al concedente u optario, y de otra la que ocupa el optante. Ahora bien, su carácter de preferencia apunta a la intervención o presencia de otra persona, individual o jurídica que puede estar interesada o que se interfiere. Esta apreciación indica que una regulación de la opción ha de contemplar todos los aspectos señalados que se dan cita en las controversias a que puede dar lugar.
La ley en comentario se ocupa en primer lugar de los límites temporales del ejercicio del derecho de opción por el titular y el precio, que es presupuesto para la caducidad de la acción. En segundo término se ocupa de la obligación o deber del conce-dente en orden a la disposición, de no frustrar el fin de la opción por actos contradictorios.
La opción en cualquiera de los tipos posibles atribuye a su titular la facultad preferente de adquirir una cosa si así lo decide, pagando el precio acordado al tiempo de constituirse31. Tal concesión queda sólo pendiente para su efectividad de la voluntad del optante, libertad que, dentro de los límites establecidos, puede ejercitar mientras esté vigente el plazo para su ejercicio32.
El tiempo determinado entra en el ámbito de la autonomía privada, con el límite máximo de que no exceda de 10 años. Aunque pudiera dudarse de si es plazo de prescrición o de caducidad parece más adecuado calificarle de caducidad, que puede también establecerse convencionalmente. A la caducidad convencional alude una reiterada jurisprudencia (Ss. de 20 de mayo de 1972, 18 de octubre de 1988 y 10 de noviembre de 1994).
En favor de la caducidad puede argumentarse que es más adecuada a los derechos potestativos, para no dejar en la incer-tidumbre del tiempo la fase o situación provisional hasta su ejercicio definitivo. De otra parte aun siendo de prescripción, los pactos privados sobre el inicio del cómputo del plazo, acortar plazos entra a formar parte de la autonomía de la voluntad y alargarlos hasta donde sea posible dentro délos límites del ejercicio délos derechos. Incluso en el área de vigencia del Código donde la libertad civil es menos amplia cabe sin exceder los límites señalados en el artículo 1935. De otra parte, además está el límite institucional de no hacer imprescriptibles por voluntad lo que por naturaleza es precriptible. El plazo de cuatro años viene marcado por la ley hipotecaria. Parece por tanto razonable establecer un plazo convencional de caducidad entre los cuatro y diez años33.
IL Naturaleza y función
La R.D.G.R.N. de 7 de noviembre de 1982 señala, refiriéndose al Código civil, que cabe configurar la opción como derecho real al amparo del numerus apertus, o bien como contrato. La ley en comentario califica la opción como real y no limita su fuente al contrato de opción, lo que tiene explicación dada la riqueza de fuentes existente en el Derecho de Navarra. La ley califica a la opción de derecho real para indicar las otras características de adherencia del gravamen a la cosa o derecho y el efecto real, erga omnes. Por la libertad de configuración no excluye el pacto de opción con eficacia relativa, ínter partes, o carácter persona1.
Se adscribe la Compilación a la doctrina más autorizada, que entiende la opción derecho real (Roca Sastre, Peña, Albaladejo y confirma la citada R.D.G.R.N. de 7 de septiembre de 1982 y la S.T.S. de 29 de enero de 1986). Pero no excluye el carácter personal si se establece de común acuerdo, pacto de opción de naturaleza convenciona1.
Difiere la opción del precontrato, tanto por la función como por la naturaleza. Las exigencias de la obligación en cada caso son distintas, así como las consecuencias del incumplimiento, responsabilidad in contrahendo en el precontrato y el incumplimiento injustificado en la opción34.
También los específicos deberes del obligado a conservar con diligencia para mantener la identidad de la cosa en las mismas condiciones de lo acordado. Se instaura así una suerte de vinculación con el mismo deber de diligencia del optario en el cumplimiento de la obligación. El ejerció de la opción por el optante no requiere la prestación de nuevo consentimiento pero si evitar el ejercicio persiguiendo el exclusivo e incivil interés propio 35. En otros sistemas, como el alemán, se distingue entre el pacto de prelación simple y el pacto de oferta preferencial, más próximo a la opción.
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Clasificación
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Inscrita y no inscrita
Distingue la ley entre la opción inscrita y la no inscrita, lo que diferencia el régimen jurídico común al considerar que en ambos supuestos tiene carácter real, lo que ocurre naturalmente siempre que se haya establecido así por manifestación de voluntad.
La opción inscrita añade al acto constitutivo las ventajas de la publicidad registral, por mas que la inscripción no altera la naturaleza. No es derecho real porque se inscriba, es inscribible por ser real, ya antes de la inscripción está configurado como ta1.
Mientras que en el Código civil la inscripción es requisito de eficacia real36- no es así en el Fuero Nuevo, puesto que puede constituirse por tiempo superior sin dejar por eso de ser derecho rea1. Sin duda que ello supone una concepción de derecho real diferente.
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Combinaciones entre relaciones jurídicas
Mención especial ofrece la constitución como anejo o yuxtapuesta a otro derecho, personal (arrendamiento) o real (superficie, hipoteca), en cuyo caso se limita al ámbito temporal que, por razón de prórrogas voluntarias o forzosa, puede exceder de los 10 años. Si se trata de un arrendamiento con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo del arrendamiento, pero caduca necesariamente en caso de prórroga legal o tácita, del contrato de arrendamiento. Naturalmente a sensu contrario también puede reducirse por imposibilidad absoluta de continuar con el arriendo en el tiempo de vigencia que reste de los años a los que se había comprometido37. El arrendamiento con opción de venta es una operación contractual compuesta de una complejidad,tanto por su estructura como por su función, que combina una variante de arrendamiento con un financiamiento, que hace que en rigor no tenga nada de arrendamiento sino la opción por un precio que corresponde al valor residua1. La transferencia de propiedad se produce después del reembolso del crédito. La operación evoca a laventa con reserva de propiedad.
La ligazón de actos combinados o conjuntos negociales produce una dependencia del fin o actuación de la opción (plures actus vertunt in unum).
En los contratos de leasing se seguirá la legislación especial, de ordinario son contratos formales con cláusulas preestablecidas. Su caráter mixto de cesión de uso y opción de compra permite su empleo como medio de financiación de empresa (S.T.S. de 10 de abril de 1981)38.
El contrato de arrendamiento con opción de venta puede suscitar problemas en torno a la posición del promitente, conce-dente u optario y la del arrendatario u optante. En particular porque el precio de adquisición en que la renta se considera como precio implica que las anualidades o merced arrendaticia esté satisfecha, por parte del concedente el alcance de la disposición con otros actos dispositivos que pueden ser compatibles o no, como la hipoteca39.
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Incumplimiento
Puesto que la opción pone en comunicación dos esferas patrimoniales, del concedente y del optante durante un plazo, es natural que en el transcurso del tiempo se produzcan acontecimientos que han de preverse por pacto o por ley.
En la esfera patrimonial del concedentes los actos de disposición o la transmisión. Así la propuesta de venta que la opción por naturaleza contempla o la constitución de derechos reales en la cosa, en particular la situación sobrevenida de comunidad indivisa o la constitución de gravámenes como la hipoteca, supuestos que han dado lugar a debates sobre las que se pronunciado la jurisprudencia 40, la cesión del contrato a que está incorporada la opción, etc.
El texto de la disposición legal en comentario se limita a decir que los actos disposición por el dueño de la cosa objeto de la opción no perjudicarán este derecho, que subsistirá hasta el vencimiento del plazo. Por consiguiente, durante el plazo de vigencia comprime al propietario el poder de disposición que queda insensible a la disposición a un tercero, y el incumplimiento de lo establecido no perjudica (frustración del fin de la opción) al titular. El incumplimiento por realizar un acto de disposición perjudicial no excluye pedir la resolución o caducidad de la opción41. No explícita la ley a qué actos de disposición se refiere. Los actos de disposición son aquellos que alteran la integridad de la cosa, alteración física o material y jurídica 42.
La transmisión por el dueño a un tercero implica, de una parte, el incumplimiento de una obligación de contenido no hacer, de otra, respecto del adquirente un acto irregular.
Se trata, por tanto, de un supuesto de incumplimiento injustificado cuya sanción no es la nulidad del acto sino la inoponibilidad: no perjudicará al derecho. El apartado suscita la cuestión acerca de si es una norma especial para la opción o una aplicación concreta de lo dispuesto con carácter general en la ley 460, puesto que, si se constituye como derecho real, es una manifestación del efecto erga omnes.
Ahora bien, como para adquirir la consideración de derecho real es preciso que así se establezca, la previsión legal sobre la inoponibilidad del acto es razonable y se llega, por otra vía, a un...
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