Ley 460

AutorJosé Antonio Doral García
Cargo del AutorCatedrático de Derecho Civil

I. Ideas generales

Comprende este Capítulo los llamados derechos de adquisición voluntarios en que se agrupan, pese a su distinto contenido, como tipos más usados en la práctica los derechos de opción, tanteo y retracto. La nota común es el carácter convencional como contraste a las formas legales, que figuran en otras leyes con las que tienen un enlace sistemático. Se trata de derechos con autonomía propia, es decir, no dependientes de otros principales y, en consecuencia, accesorios3.

IL Valor sistemático: función y naturaleza jurídica

Este Capítulo responde afirmativamente a dos cuestiones. De una parte, la cuestión suscitada acerca de si ex volúntate puede concederse un derecho real preferente a favor de tercero. Tiempo atrás se habían pronunciado con reparos, con criterio restrictivo, tanto la R.D.G.R.N. de 4 de enero de 19274 como la sentencia de 12 de noviembre de 1963. De otra parte, la cuestión en torno a su naturaleza de derecho real, puesto que algunos carecen del poder directo e inmediato sobre la cosa, nota característica que señalaba la doctrina clásica como distintiva de los derechos reales.

En estos derechos de origen convencional importa marcar la diferencia en el título constitutivo entre el momento de perfección y de la conclusión o entre la constitución, cuando son establecidas las prestaciones, y el ejercicio del derecho, que queda a merced de que concurran circustancias determinadas. Con mayor motivo en cuanto que no se excluyen estipulaciones que dotan al contrato de otras funciones, como la de garantía, que admite la ley 463 a cuyo comentario me remito.

En su estructura se distinguen el aspecto interno, las relaciones basadas en la libertad de pacto, las reglas que prevén eventuales conflictos entre las partes, y el aspecto externo, la manifestación en la realidad social y económica de la libre determinación, que define los límites y condiciones de su ejercicio erga omnes.

En el estudio de cada uno de los derechos reales hay que atender, por consiguiente, a cuándo se produce el gravamen, los límites convencionales y legales, los principios informadores, los requisitos de ejercicio, la extinción, aspectos que atiende el Fuero Nuevo en el marco general y en cada uno de los supuestos regulados.

Como limitaciones de la propiedad suelen distinguirse en la clasificación general de los derechos reales los ámbitos del dominio que resultan en cada tipo afectados, derechos de disfrute, de adquisición y de garantía, criterio que sigue la Compilación (ley 365). Pero no se trata de una distinción apodíctica, puesto que los de derechos de adquisición, opción, tanteo, retracto, como veremos, pueden cumplir además una función de garantía o integrar combinaciones con otros actos, acuerdos, convenciones o contratos.

Sí puede decirse que cada título de constitución tiene su causa, su razón o porqué jurídico, así como cada derecho responde a una finalidad típica. Esto permite aplicar en los casos concretos la doctrina de los actos de emulación, la buena fe, el abuso de derecho y compensar la extralimitación con la acción de daños5. Precisamente a estos límites y prohibiciones aluden, como veremos, las leyes que comprende el capítulo.

La ordenación sistemática de esta ley corresponde a las líneas generales o comunes a todos ellos, que se particularizan en las leyes siguientes. La lógica de la distribución así lo confirma. En primer lugar analiza las modalidades del título constitutivo; en segundo término, las bases que sirven para la individualización del objeto, sin un casuísmo exhaustivo, que por lo demás sería carente de justificación en la actualidad, sigue la forma, y finalmente la exigencia de forma y la publidad registral, con la particularidad de que pueden desenvolver sus efectos reales con independencia oal margen del Registro6.

Esta ley distingue entre los derechos de adquisición configurados como derecho real o con carácter personal, distinción que requiere un comentario, ya que corresponde a un punto de vista que no coincide con otros generalizados en la doctrina acaso acordes con los postulados del Código civil y constituye el marco preciso para su correcto entendimiento en el Fuero Nuevo.

Los derechos de opción, tanteo y retracto voluntario, tendrán carácter real cuando así se estableza. En consecuencia requiere que el título constitutivo determine su existencia rea1. El título de adquisición comprenderá los límites de su eficacia, las condiciones de ejercicio, su duración o decadencia. En otro caso, es decir, si no tienen carácter real sino personal se rigen por otras leyes, que determinan o complementan el contenido en lo no previsto en las estipulaciones o promesas, a que alude el Título IX del presente Libro.

Requiere explicación lo referente a a los derechos reales de adquisición tal como se regulan en el Fuero Nuevo.

III. LOS DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN PREFERF.N.TE

Las leyes 460-462 ahora en comentario se detienen, sobre todo, en los supuestos comprendidos en los llamados derechos reales de adquisición preferente.

  1. Sobre el significado práctico de la distinción entre el carácter real y personal

    El Derecho real, dice Puig Brutau, es una figura genérica formada a base de de rasgos que son comunes a otras figuras más concretas.Y, en efecto, en la realidad podemos observar derechos de propiedad, de servidumbre, de usufructo, de hipoteca, etc; no observaremos en cambio, añade, figuras jurídicas de derechos reales y nada más7.

    En efecto, en la realidad no existen tales figuras abstractas, a cada una acompañan sus circustancias propias. De modo que en el interior de una misma categoría pueden comprenderse y coexistir institutos ciertamente diversos, aparte su común función 8. Pero esto no significa que tales conceptos genéricos, que esa perspectiva formal, carezca de interés práctico. Mas aún, proporcionan a la práctica una innegable utilidad, en orden a las acciones que pueden interponerse, reales o personales, con incidencia en la vertiente procesal, competencia judicial y procedimiento a seguir. Con mayor motivo las repercusiones regístrales, a que estas leyes aluden.

    Las ahora en examen son figuras concretas especificadas como derechos reales con tal de que se establezcan como tales.Como derechos reales se trata de fijar el título, acto o contrato, de que depende la validez y licitud, y la transcendencia real a efectos de la titularidad atribuida. Aunque, ciertamente, no cuentan todas ellas con las notas que los clásicos señalan como características de los derechos reales, el poder directo e inmediato, lo que llevó a negar o al menos servir como argumento para dudar de tal calificación.

    En estos derechos queda afectada la disposición, que marca el límite común a todos ellos, pero que no se atribuye al titular activo como deber sino como facultad, por lo que se encuadran en el género de derechos potestativos, derechos a obtener el cambio jurídico derivado. En la doctrina se consideran actos unilaterales recepticios, donde recibir información es función esencial y límite objetivo de su ejercicio que requiere exterorización.

    Es frecuente en la práctica la combinación de figuras concretas dirigida a lograr a través de sus conexiones una finalidad que no se adecúa a ninguna de ellas aisladamente considerada, como ocurre con la venta en garantía, el pacto de retro, opción en garantía, supuestos que suscitan dificultad en la práctica para precisar su verdadera identidad.

    Ante estas circunstancias, un sector de la doctrina llega a preguntarse si interesa mantener todavía una categoría dogmática de derechos reales para diferenciar conceptualmente lo que en la realidad está tan unido. En la conocida observación de Núñez Lagos los derechos reales nacen, crecen,viven y mueren junto con los de crédito o personales.

    Ahora bien, de delimitar acertamente el carácter real o personal de una concreta relación jurídica se siguen, entre otras, estas consecuencias:

    1. La elección oportuna de la acción ejercitable a los debidos efectos, además de la competencia judicial, el plazo de prescripción que varía según la tipología de las acciones, la determinación mayor o menor de circunstancias personales, capacidad, etc (Ss. de 21 de junio de 1971, R. 3257; 2 de octubre de 1964).

    2. La recta comprensión de los principios informadores en uno y otro supuesto, que permiten la aplicación analógica y, en general, la interpretación integradora.

  2. Cambio de perspectiva

    La llamada doctrina clásica, que sirvió de pauta a la jurisprudencia para establecer las bases de la contraposición primero y luego de su complemento, sitúa el centro de observación para distinguir los reales de los personales en el contenido de los derechos patrimoniales sobre cosas determinadas, a que pueden aplicarse poderes concretos y confiar al arbitrio de su titular su ejercicio y defensa.

    La doctrina más reciente extiende el objeto a otras entidades inmateriales en las que su propio dinamismo aconseja otros modos de constitución y de ejercicio, como la empresa o expíotaciones, donde la propiedad y la posesión cumplen otros designios. El objeto del derecho no se reduce a la limitada concepción de cosas como parte separada de la realidad material sino a bienes que sean punto de referencia objetivo del interés en la relación jurídica. Comprende, por tanto, valores económicos o utilidades también incorporales, sectores de actividad en sociedades o acuerdos de empresas, y los mismos derechos, cuotas de bienes indivisos, acciones.

    Estas nuevas orientaciones pretenden eliminar el cariz dog-matista que se reprocha a las primeras. Nuevas formas de derecho real que no se adaptan a los tipos o modelos clásicos, como ocurre en los previstos en estas leyes.

    De ahí la oportunidad de...

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