Ley 454

AutorRoncesvalles Barber Cárcamo
Cargo del AutorProfesora Titular de Derecho Civil de la Universidad de la Rioja
  1. La legitimación pasiva en los retractos legales

Si la ley precedente contempla el retracto gentilicio desde la perspectiva activa de sus titulares, personas con derecho a ejercitarlo o legitimadas activamente para el mismo, la presente hace lo propio desde la perspectiva pasiva. En este punto, dada la naturaleza de derecho real del retracto, resulta preferible referirse a la legitimación pasiva frente al mismo que a su sujeto pasivo, por cuanto el primer término alude mejor a la situación de quien sufre directamente la actuación de su titular; como derecho real, el retracto carece propiamente de sujeto pasivo1. La ley objeto de este comentario no aborda en general este aspecto del retracto, sino sólo una cuestión puntual, relativa sólo al gentilicio: frente a qué sujetos no procede tal derecho. Pese a ello, antes de abordar en el segundo epígrafe el fundamento y significado de dicha previsión legal, haré en el presente alguna consideración de índole general, de aplicación al retracto gentilicio de la doctrina relativa a los retractos legales.

Por cuanto, como los demás derechos reales de adquisición, el retracto gentilicio procura a su titular la adquisición de la propiedad de un bien, debe dirigirse siempre contra el propietario del mismo, a quien cabe exigir la obligación de entrega consecuencia de su estimación. Según se ejercite en la fase de tanteo o en la de retracto, el titular del derecho de adquisición habrá de interponerlo frente al propietario cuya pretensión es enajenar el bien, en la primera fase, o quien lo ha adquirido ya, y devenido por tanto propietario, en la segunda. De manera que, en su forma de retracto, no ha de demandarse al transmitente, porque todo el proceso retractual se desarrolla con independencia de él, según viene reiterando de forma unánime la jurisprudencia 2.

La necesidad de demandar al adquirente es obvia, dado que su adquisición constituye, de un lado, el evento determinante de la actualización del derecho de adquisición, y contiene, de otro, los términos o condiciones en que éste va a concretarse. Además, es indudable que, en principio, es precisamente el adquirente o comprador inicial quien más afectado va a resultar por el ejercicio del derecho del retrayente. Digo en principio, porque puede suceder que vigente el plazo del retracto, el adquirente inicial proceda a la transmisión del bien a un sucesivo adquirente, planteándose entonces el problema de cuál es la postura correcta a adoptar, desde la perspectiva de la legitimación pasiva, frente a estos subadquirentes.

Pues bien, la mayor parte de la jurisprudencia del Tribunal Supremo relativa a la legitimación pasiva en el retracto está referida a la existencia de adquirentes sucesivos. Dicho Tribunal se ha manifestado claro y tajante desde sus comienzos, y ha mantenido una doctrina constante y uniforme, en cuya virtud ha de demandarse, además de al primer adquirente, a todos los posteriores. La razón para ello es doble: de un lado, porque al haber perdido aquél la propiedad de la cosa, no puede otorgar la correspondiente escritura a favor del retrayente, y dos, porque nadie puede resultar afectado en su derecho sin haber sido traído al proceso 3. Ahora bien, ello siempre que el retrayente haya tenido conocimiento de las mismas antes o a lo largo del período expositivo del procedimiento entablado; en caso contrario, la eficacia del retracto no puede quedar a expensas de la buena fe del comprador inicial, de modo que su silencio deje indefenso al retrayente. Si no lo conoce, por haber callado el comprador, aquél no viene obligado a formular nueva demanda de retracto contra el adquirente posterior, dado que en su lugar no ha de subrogarse. Ciertamente, la sentencia estimatoria del retracto no podrá oponerse contra él para obligarle a poner al re-trayente en posesión de la finca, pero constituirá título válido para defender un derecho que, dado su carácter real, produce efectos ministerio legis frente a terceros. En este sentido, crucial para el retrayente, se manifiesta la S.T.S. de 7 de julio de 1995, que viene a superar, ofreciendo una salida, la paradoja ante la que la S.T.S. de 9 de mayo de 1956 se reconocía ilógicamente inerme4: En la reciente S.T.S.J. de Navarra de 31 de marzo de 2001 la cuestión se plantea de forma algo distinta: conocida la existencia de un subadquirente durante la tramitación del proceso de retracto, el retrayente acumula a esta acción una de resolución contra el derecho de aquél: el Tribunal, con cita de la mencionada S.T.S. de 1995, declara procedente dicha acumulación, observando que -la segunda transmisión sólo sería revisa-ble por la vía de la resolución contractual, por su ineficacia- 5.

En la doctrina existen opiniones algo discordantes de la sostenida por el Tribunal Supremo: Díez-Picazo y Gullón consideran que sólo debería demandarse, en puridad, al actual poseedor de la cosa, y Díez Soto cree innecesario demandar a los subadquirentes intermedios, aunque no al primer y último ad-quirente6.

II Legitimación pasiva y parentesco

  1. Planteamiento

    En todos los retractos legales está presente la idea de su procedencia sólo frente a extraños, entendiendo por tales los no pertenecientes a la institución protegida por los mismos. Tal es la inspiración de lo dispuesto en la presente ley, y lo mismo ex-plicitan los artículos 1522 (-El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño...-) y 1067 (-Si alguno de...

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