Ley 450
| Autor | Roncesvalles Barber Cárcamo |
| Cargo del Autor | Profesora Titular de Derecho Civil de la Universidad de la Rioja |
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Introducción
Contiene la presente ley tres previsiones distintas: dos de ellas constituyen obligaciones a cargo del retrayente, a cumplir en momentos diferentes, y la tercera una sumisión del retracto a las reglas generales sobre atribución de frutos. Así, en primer lugar, el Fuero exige al retrayente que, al ejercitar su acción de retracto, proceda a la consignación del precio de la enajenación o al ofrecimiento de la misma, respectivamente si aquél es o no conocido. En segundo lugar, para ese mismo momento, el ejercicio de la acción de retracto, establece la obligación del retrayente de ofrecer el pago de los gastos de legítimo abono. En tercer y último lugar, y ya no como una obligación del retrayente, sino como una norma integradora de la eficacia del retracto, el Fuero remite para la atribución de los frutos de la cosa retraída a las normas generales sobre liquidación de estados posesorios contenidas en las leyes 353 y 354. La diferente naturaleza de cada una de estas tres previsiones legales, se manifiesta, primeramente, en los distintos momentos en que procede su cumplimiento. Comporta además, cada una de ellas, una problemática diferencia, que justifica su tratamiento independiente. De ahí la tripartición, conforme a la intitulación de la ley (Precio, gastos y frutos), en que he dividido su comentario.
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La consignación
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Incidencia de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000
En cuanto a la primera previsión, la exigencia de consignación del precio, la ley 450 contiene una norma paralela, no idéntica, a la presente en el artículo 1618.2 de la derogada L.E.C. de 1881. Este último precepto, encabezando la regulación del juicio especial de retracto, establecía un elenco de siete requisitos para poder dar curso a tales demandas, de las que el segundo era: -Que se consigne el precio si es conocido, o si no lo fuere, que se dé fianza de consignarlo luego que lo sea-. El paralelismo entre ambas normas es evidente: ambas contemplan un requisito aplicable al ejercicio judicial del retracto; su diferencia radica en el tratamiento del precio desconocido: el Fuero Nuevo se limita a exigir el ofrecimiento de su consignación, mientra que la L.E.C. exigía afianzarla. La vigente L.E.C., regida como es sabido por una voluntad contraria al mantenimiento de procesos especiales, ha suprimido el juicio de retracto para someter el ejercicio judicial del mismo al juicio ordinario (art. 249.7.º L.E.C), si bien, en el artículo 266.3 mantiene, como requisitos de admisibilidad de la demanda (arts. 269.2 y 403.3 L.E.C.), dos de los anteriormente relacionados en el artículo 1618 de la vieja L.E.C: la presentación de un principio de prueba del título en que descanse el retracto, y la exigencia de consignación. Pero, respecto a ésta, el nuevo texto rituario ha introducido una modificación sustancial, al requerir la aportación del documento que la acredite -cuando la consignación del precio se exija por ley o por contrato-. De manera que la L.E.C actual no configura ya la consignación del precio como un requisito procesal, a sumar a los requerimientos sustantivos de ejercicio de tal derecho, sino que, asumiendo su naturaleza sustantiva, sólo exige su cumplimiento en el momento de presentación de la demanda cuando la ley sustantiva, civil o administrativa, así lo establezca.
Desde esta obligada perspectiva, la presente ley 450 constituye precisamente el apoyo legal sustantivo, civil, para continuar exigiendo, en las demandas sobre derechos de retracto, legal o voluntario, sometidos al Fuero Nuevo, la consignación del precio. Esta exigencia, pese a la ubicación de la norma en sede de disposiciones generales, no es aplicable al derecho de opción, según ha declarado reiteradamente la jurisprudencia navarra 1. Obsérvese, de cualquier manera, que la consignación prescrita en esta ley no comporta una obligación solutoria, sino meramente preventiva o de garantía, de que el retrayente puede hacer frente al desembolso del precio de la enajenación. La obligación solutoria que recae sobre el retrayente no se limita al precio, sino que comprende además otros conceptos desconocidos al interponer la demanda (-los gastos de legítimo abono-), y su cumplimiento procede en un momento posterior, previo a la sustitución del adquirente primitivo y consiguiente adquisición de la propiedad por aqué1. De ahí, a mi modo de ver, que la expresa exigencia de la ley de proceder a la consignación al ejercitar la acción de retracto deba ser restringida a sus estrictos términos, sin comprender los casos de ejercicio extrajudicial del retracto, que por tanto ha de tenerse por realizado, con la conformidad del retraído, aun sin entrega del precio2.
Una vez expuesto que la diferente regulación de la consignación en la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil no introduce modificación alguna en el ejercicio de los retractos navarros, por contemplar la presente ley dicha exigencia como un requisito sustantivo de ejercicio judicial del derecho, resulta de interés plantearse, aunque sea a efectos meramente ilustrativos, qué debe decirse en relación con los retractos sometidos al Derecho común.
Efectivamente, en la aplicación del derogado artículo 1618.2.º L.E.C./1881, doctrina y jurisprudencia han calificado acordemente la consignación de requisito procesal y no sustantivo, por no constituir un requerimiento material para el ejercicio del derecho, sino más bien para su efectividad, esto es, para la efectiva sustitución del retrayente en la posición del adquirente. Dicha naturaleza meramente procesal de la consignación resulta refrendada por el artículo 1518 C.c, que al enunciar todas las obligaciones que recaen en el retrayente como consecuencia del -uso- de su derecho, no se limita a mencionar el pago del precio, sino, en un lógico deseo de indemnidad total del retraído, comprende además los gastos ocasionados por el contrato y los realizados en la cosa. Para la doctrina dominante, refrendada por la jurisprudencia de los Tribunales Supremo y Constitucional, el cumplimiento de estas obligaciones recae sobre el retrayente sólo como consecuencia del ejercicio de su derecho, como efecto de éste, y no como algo previo a su efectividad3. Desde esta perspectiva, entiendo que la nueva redacción de la Ley de Enjuiciamiento no puede entenderse sino como supresión de dicho requisito procesal, para resultar en adelante exigible la consignación sólo en los casos en que así lo contemple la correspondiente legislación sustantiva. Exigencia que, dadas las consideraciones antedichas, no contiene el artículo 1518 C.c, de aplicación general a los retractos legales, ni los artículos 90.2 L.A.R. y 25.3 L.A.U.4, donde el reembolso al adquirente, con remisión a dicho precepto del Código civil, es una consecuencia del ejercicio del retracto y no un requisito para ello5.
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Finalidad, objeto y formas admitidas
Como acabamos de observar, la consignación del precio pagado por el adquirente, coetáneo al ejercicio de la acción de retracto, no constituye el cumplimiento de una obligación solu-toria, que sólo recaerá sobre el retrayente en el momento en que, tras la declaración de su derecho, proceda su subrogación en la posición del adquirente. Representa más bien una garantía, según han observado tempranamente los Tribunales 6, de la seriedad de la demanda y del pago, en caso de que resulte estimada, de todos los reembolsos a que tiene derecho el adquirente.
El presupuesto para su procedencia es el conocimiento por el retrayente del precio de la enajenación, y la obligación de su práctica sólo comprende dicho concepto, nunca los gastos de legítimo abono, que quedan sometidos a un régimen menos exigente para el retrayente, por cuanto éste, según se verá seguidamente, cumple con ofrecer su pago. Conocido por tanto el precio, el retrayente puede ver inadmitida su demanda si se limita a ofrecer la consignación del mismo, sin hacerla efectiva, no bastando para cumplir tal requisito la promesa de consignar, según puso de manifiesto el Tribunal Supremo desde sus más tempranas sentencias 7. En caso de desconocimiento del precio, el Fuero, según he observado supra, se aparta de lo dispuesto en las leyes de Enjuiciamiento Civil, tanto derogada como vigente, que exigen, respectivamente, fianza y caución de la consignación cuando se conociere, para limitarse a requerir el ofrecimiento de ésta, sometiendo así el precio al mismo tratamiento que los gastos legítimos. De ahí que entienda que, en este caso, el retrayente no viene obligado propiamente a prestar fianza ni a consignar, porque no puede predicarse tal cosa de tal genérica previsión de ofrecimiento 8. Ahora bien, una vez alcanzado dicho conocimiento surge nítidamente la obligación de consignar, incluso si se produce durante el curso del proceso9. En relación con esta cuestión, la jurisprudencia ha declarado que no puede alegarse desconocimiento del precio si la enajenación está inscrita en el Registro, ni si, pese a no constar expresamente en el contrato transmisivo, sí contenía éste las bases para su determinación 10.
El precio objeto de la consignación es el precio real, no el escriturado. Lo cual, unido al presupuesto del conocimiento, tiene dos corolarios: uno, el retrayente cumple con consignar el precio escriturado, y recae sobre el adquirente la prueba de no ser ése el realmente pagado 11, y dos, no basta con consignar el precio escriturado si el retrayente sabe de su falta de autenticidad en el momento de interponer la demanda 12. Ahora bien, si durante el curso del proceso se demuestra al retrayente la verdadera cuantía del precio, no ha de adecuar éste de inmediato la cantidad consignada, sino que ello debe quedar para el reembolso definitivo, tras la estimación de su derecho 13.
Recuérdese que, en Navarra, el retrayente disconforme con el precio aparente de la enajenación cuenta con la posibilidad de, previamente al retracto, ejercitar la acción de impugnación prevista en la ley 449, con la ventaja de no tener que proceder a la...
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