Ley 449
| Autor | Roncesvalles Barber Cárcamo |
| Cargo del Autor | Profesora Titular de Derecho Civil de la Universidad de la Rioja |
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Fundamento y objeto de la acción
La vigente ley 449 procede de la Recopilación Privada (ley 460), en cuyas Notas sus autores se limitan a declarar escuetamente: -resuelve un problema práctico de carácter procesal-.
El Fuero Nuevo viene en esta ley a proteger los intereses del retrayente contra las maquinaciones fraudulentas que enajenante y adquirente pudieran realizar para impedir el ejercicio de su derecho, consistentes normalmente en la simulación de un precio más alto que el rea1. La acción contemplada en esta ley posibilita al retrayente poner de manifiesto el verdadero precio fijado por las partes, previamente al ejercicio del retracto, sin temer por ello el transcurso de su plazo de caducidad, al conllevar la impugnación la suspensión de éste. Por ende, la ley 449 viene a establecer un régimen notablemente protector del titular del retracto que albergue sospechas acerca de la certeza del precio contractualmente reflejado. Sin verse impelido al ejercicio del mismo, con la consiguiente consignación de la cantidad contractualmente fijada, puede decidir sobre su interés sólo tras conseguir la demostración del verdadero precio. No es, por tanto, la impugnación de la enajenación (al modo del art. 53 de la L.A.U. de 1964, cuyo objeto es impedir la denegación de la prórroga al inquilino por el nuevo adquirente) lo perseguido al ejercitar esta acción, sino sólo y exclusivamente su precio, ante la tacha de simulación del titular del retracto. No podía ser de otra forma, dado que la existencia de tal enajenación es requisito sine qua non para el ejercicio de aquél, de manera que la pretensión de simulación contractual absoluta implica la improcedencia del retracto.
Esta impugnación del precio, objeto de la acción, tampoco ha de entenderse como una facultad del titular del retracto dirigida a solicitar la valoración objetiva del bien. La ley 449 está pensada para verdaderas figuras retractuales, cuyo contenido radica en el derecho de su titular a adquirir un bien por el mismo precio pagado por otra persona. Resulta ajena a ellas, por tanto, la idea de adquisición de la finca por su -justa valoración-, al modo en que operan otros derechos de adquisición de ámbito común y foral: así, por ejemplo, el contemplado en el artículo 89 L.A.R. en favor del arrendatario rústico y en el artículo 118 de la Ley del Derecho civil foral del País Vasco, a favor de los parientes tronqueros (que sigue la orientación del art. 53.2 de la derogada Compilación de Vizcaya). Ahora bien, sentado lo anterior, y a partir de la declaración constante de que el precio de retracto ha de ser el real, o verdaderamente pagado por el adquirente, y no el aparente, la jurisprudencia del Tribunal Supremo manifiesta una tendencia a determinar el precio a partir de datos de valoración objetiva de las fincas, como puede ser su valor catastral o el fijado en un dictamen pericia1. Ciertamente, el Tribunal recurre a tal criterio, como él mismo reconoce, en aras de la justicia del caso concreto, en supuestos de falta de constancia del precio real o -desproporción escandalosa- entre el fijado y el valor de los bienes. De modo que no puede afirmarse que tal doctrina jurisprudencial venga a excepcionar el principio de libre determinación del precio en las transmisiones onerosas, y por ende en el retracto 1.
De acuerdo con sus redactores, ha de señalarse que el contenido de esta ley 449 es eminentemente procesal, y, ciertamente, resuelve una cuestión de carácter práctico, procurando a favor del retrayente una situación sensiblemente más beneficiosa que la existente en el Derecho común. Entiéndase bien: no es que en los casos en que el Fuero Nuevo no constituya el Derecho aplicable resulte imposible denunciar la simulación del precio de la enajenación, a fin de conseguir el retracto por el precio real de la misma. La posibilidad de denunciar la simulación existente en un contrato no requiere de la expresa contemplación legal de la acción dirigida a ello, en un sistema, como el nuestro, alejado del esquema formulario romano. Así que la facultad del titular del retracto de impugnar el precio contractualmente fijado, por simulación, es indudable, pero la brevedad del plazo de caducidad de aquél, dada la ausencia de expresa contemplación legal (ésta sí es determinante, dado que los plazos de caducidad sólo se suspenden en los casos legalmente previstos) de su suspensión por tal impugnación, obliga indefectiblemente a interponer el retracto. Ello implica, como antes decía, la necesaria consignación del precio impugnado, lo cual no parece demasiado justo, sobre todo en el caso de que el retrayente logre luego demostrar lo fundado de sus sospechas. Incluso ante el resultado contrario, esto es, ante la demostración de la ausencia de simulación, no parece lógico empujar previamente al titular del retracto a su ejercicio por un precio que no considera razonable, y por el que la adquisición podría no interesarle. En realidad, esta posibilidad de impugnar el precio ligada necesariamente al ejercicio del retracto resulta claramente disuasoria para su titular.
Las anteriores reflexiones demuestran que la aportación más relevante de la presente ley radica en la suspensión que del plazo del retracto conlleva la impugnación del precio, lo cual trae consigo el efecto de posibilitar la independencia de dicha pretensión del ejercicio del retracto. Ello, según vengo repitiendo, dibuja un régimen para el titular del derecho de retracto mucho más beneficioso en el Derecho navarro que en el común, por dos razones fundamentales: una, puede discutir la cuantía del precio sin ejercitar el retracto, y por ende sin consignarlo, y dos, puede decidir con total conocimiento de causa y sin la premura del perentorio plazo de caducidad, sobre si le conviene o proceder a su ejercicio. De manera que la lógica de la norma contempla éste como algo posterior a la interposición de la acción en impugnación del precio.
II Ámbito de aplicación de la norma
Esta ley plantea un interesante interrogante referido a su ámbito de aplicación. Sin ninguna duda, procede lo en ella dispuesto ante cualquier retracto sometido a la Compilación navarra, sea voluntario o legal, y, entre éstos, tanto si se halla comprendido en este Título VI del Libro III como si no (caso del retracto de coherederos, o del de corraliceros). Una observación: por su propia naturaleza, de los dos retractos legales contemplados en este Título, la posibilidad de impugnación del precio sólo se da en el gentilicio, dado que el propio supuesto de ejecución patrimonial que determina el ejercicio del retracto gracioso ahuyenta el espectro del fraude. Y efectivamente, ante...
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