Ley 434
| Autor | M.ª Teresa Alonso Pérez |
| Cargo del Autor | Profesora Titular de Derecho Civil |
Se alude en este precepto a los efectos de la extinción del derecho de superficie cuando se produce por el transcurso del plazo establecido para su duración o por cumplimiento de la condición resolutoria pactada: la reversión de lo edificado al dueño del suelo y la indemnización que el superficiario debe pagar al propietario de la finca.
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La reversión de lo edificado a la propiedad del suelo
La constitución de un derecho de superficie suspende la eficacia del principio de accesión formulado en el primer párrafo de la ley 427 del Fuero Nuevo. Su extinción, por tanto, hace que dicho principio recobre vigencia, incorporándose, como consecuencia de ello, la propiedad del edificio a la del suelo.
No debemos pensar que la reversión sólo se produce cuando la extinción del derecho de superficie se debe al transcurso del plazo de duración pactado o al cumplimiento de la condición resolutoria, ya que tiene lugar siempre que se extingue la relación, con independencia de la causa que la haya provocado. Ahora bien, hay una razón que puede justificar el que la ley 434 sólo mencione dicho efecto en relación a esas dos concretas causas de extinción del derecho: hay que atender a que la ley 429 del Fuero Nuevo dispone que si la propiedad del suelo o la del edificio en propiedad superficiaria estuvieran gravadas con un derecho real y se reunieran en un mismo titular la propiedad del uno y del otro, estas cargas seguirán gravándolos separadamente durante todo el tiempo que debiera durar el derecho de superficie; o sea que, cuando la causa de la extinción no es de las contempladas en el título constitutivo o en la ley -como, por ejemplo, la renuncia del superficiario-, puede ser necesario entender que, pese a su extinción, el derecho de superficie subsiste a ciertos efectos. Creo que el que otras causas de extinción puedan dejar subsistentes derechos reales que gravan el suelo o la propiedad superficiaria por separado y que, incluso, pueden llegar a provocar una nueva disociación de la propiedad -como en el caso de que se llegara a ejecutar la hipoteca que grava el solar o el edificio-, es la razón por la que la ley 434 circunscribe la reversión a unas causas concretas, las cuales van a provocar la extinción del derecho de superficie a todos los efectos, y, en consecuencia, la de cualquier derecho real o de crédito que se haya establecido sobre la propiedad superficiaria: concurriendo tales causas de extinción la reversión es definitiva a todos los efectos.
Podría criticarse que la ley 434 no refiera el efecto de la reversión a la expropiación, puesto que, en cuanto causa de extinción prevista en la ley, produce definitivamente la incorporación de la propiedad del edificio a la del suelo. Sin embargo, hay que tomar en consideración que se trata de una causa ajena a la relación superficiaria y la consolidación del dominio tiene lugar en manos de un tercer sujeto no implicado en la misma. No hay, por tanto, necesidad de que en la ley 434 se establezcan los efectos de la extinción por causa de expropiación, ya que la reversión no va a plantear problemas entre el propietario del suelo y el superficiario; entre ellos, podrán plantearse otros...
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