Ley 429
| Autor | M.ª Teresa Alonso Pérez |
| Cargo del Autor | Profesora Titular de Derecho Civil |
Regula esta ley uno de los efectos de la extinción de los derechos de superficie, de sobre o subedificación, y de plantación en suelo ajeno, estableciendo que los derechos reales que los graven, así como los constituidos sobre la propiedad, continuarán recayendo separadamente sobre los unos o sobre la otra, según el caso.
Esta ley parece no tomar en consideración ninguna circunstancia para diversificar el régimen aplicable a los múltiples supuestos de confusión que pueden darse en este tipo de relaciones. Sin embargo, no es así. Este precepto no debe interpretarse en el sentido de que la extinción por confusión de estos derechos reales no incide en la vida de los gravámenes establecidos sobre ellos, ni en la de los que recaen sobre la propiedad de la finca; es indudable que, en muchos casos, esa confusión va a afectar la vida de los mencionados gravámenes. De lo que se trata es de precisar claramente el supuesto de hecho contemplado por el precepto, concretamente, la expresión derechos reales que afecten a una y otros. Es decir, esta ley sólo es aplicable en aquellos supuestos en los que esos gravámenes afecten, es decir, deban seguir afectando, bien a la propiedad, bien al derecho de superficie, de sobre o de subedificación, o de plantación en suelo ajeno, que la gravan, tras haberse producido la confusión.
Para saber si esos derechos reales siguen afectando, tras la confusión, a la propiedad o a los derechos de superficie, de sobre o subedificación o de plantación en suelo ajeno, cobran relevancia una serie de circunstancias, como, por ejemplo, y entre otros, la causa de la confusión o en manos de quién se concentra la propiedad. Se hace necesario, por tanto, precisar en qué casos concurre el supuesto de hecho de la ley 429, es decir, en qué circunstancias la eficacia de esos derechos reales que gravan, bien la propiedad, bien los derechos de superficie, de sobre o subedificación, o de plantación en suelo ajeno, no debe verse afectada por la reunión en una misma persona de la propiedad plena.
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Derechos reales que gravan el derecho de superficie, los derechos de sobre o de subedidicación, o el derecho de plantación en suelo ajeno
En primer lugar, vamos a analizar el supuesto en el que ciertos derechos reales gravan los derechos especiales a que se refiere esta ley. Es decir, cuando el derecho de superficie, de sobre o de subedificación, o de plantación en suelo ajeno, está gravado con una hipoteca, un usufructo o una servidumbre, y, por cualquier circunstancia, el derecho de superficie, de sobre o de subedificación, o de plantación en suelo ajeno se extingue.
En este caso, entiendo que hay que diferenciar, según la causa de la extinción esté, o no, prevista por la ley o por el título constitutivo; y, además, en manos de quién se produce la confusión.
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La confusión se debe a una causa contemplada en el título constitutivo o en la ley
Un supuesto en el que la confusión se debiera a una causa contemplada en el título constitutivo o en la ley sería, por ejemplo, la extinción de la relación superficiaria por haber transcurrido el plazo de duración pactado.
En este caso todavía hay que diferenciar dependiendo de en manos de quién se produce la reunión, si en manos del propietario o en las del titular del derecho de superficie, de sobre o de subedificación o de plantación en suelo ajeno.
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Si la confusión por causa contemplada en el título constitutivo se produce en manos del propietario de la finca
Hay que entender que, como norma general, esos derechos reales se extinguirán cuando se produzca la extinción de aquellos a los que -a su vez- están gravando, no concurriendo, en tal caso, el supuesto de hecho contemplado por la ley 429. Es decir, el derecho real que grava la construcción superficiaria se va a extinguir cuando lo haga el derecho de superficie por transcurrir el plazo pactado, debiendo, conforme al pacto o la ley, adquirir el superficiario la propiedad de la construcción.
El titular de un derecho de superficie no puede otorgar un derecho de usufructo sobre la propiedad superficiaria cuya duración sea superior al período temporal de vigencia del derecho del que es titular; lo mismo ocurre con la hipoteca, se extinguirá irremediablemente al extinguirse el derecho de superficie o el de plantación en suelo ajeno. En cuanto a los derechos de sobre y de subedificación, hay que tener en cuenta que suelen permitir el acceso a un derecho de propiedad: si la misma tiene un carácter temporal, habrá que entender que la hipoteca o el usufructo que se constituye sobre el derecho de sobre o de subedificación o en relación a lo sobre o subedificado, se extingue al finalizar el plazo de duración pactado en el título constitutivo.
En estos casos no se produce el supuesto de hecho contemplado en la ley 429, ya que estos derechos reales que gravan los derechos especiales a que se refiere el precepto no subsisten después de producirse la confusión, no deben seguir afectando al inmueble.
Cabe plantear si hay que optar por la misma solución cuando, en lugar de una hipoteca, o de un usufructo, es una servidumbre el derecho real que grava el derecho de superficie, de sobre o de subedificación o de plantación en suelo ajeno. La cuestión se suscita al hilo de lo dispuesto en la ley 428.6: las servidumbres no pueden constituirse sin...
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