Legitimación registral inexacta para disponer versus legitimación civil. Medios de pago: acreditación de la transferencia. Juicio de notarial suficiencia en escrituras rectificatorias
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | 341-343 |
Resumen: La legitimación registral de su titular es una presunción que puede ser inexacta y cede ante la legitimación civil del transmitente que resulte de la propia escritura y que determina su poder de disposición, pues al Registro sólo pueden acceder los actos civilmente válidos. Cuando el medio de pago es una transferencia se puede acreditar especificando ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante, y entidad receptora o beneficiaria, aunque no consten los dígitos de control de las cuentas. Las escrituras rectificatorias precisan también del juicio de suficiencia notarial, aunque basta una remisión a la escritura rectificada.
Hechos: Se otorga una escritura pública en virtud de la cual el titular registral de una finca A vende al comprador B, si bien se califica de elevación a público de documento privado. Entre A y B ha habido varios contratos intermedios según varios documentos privados, algunos de ellos otorgados en el extranjero que no se aportan. Tampoco se acreditan los medios de pago de esos contratos. La vendedora A es una sociedad en liquidación concursal. Hay una escritura posterior rectificatoria.
El registrador encuentra varios defectos: deben acreditarse lo que considera transmisiones intermedias y prestar su consentimiento todos los titulares intermedios y además debe acreditarse el pago de los impuestos; deben aclararse los medios de pago y aclararse el precio; finalmente alega que falta el juicio notarial de suficiencia en la escritura rectificatoria.
El interesado recurre y alega que el primer título intermedio no es de venta sino de arras o señal y los posteriores son de cesión de posición contractual, por lo que ninguno de los titulares intermedios ha adquirido la propiedad, sino solo los derechos derivados de las arras o señal, y por ello el último titular de esos derechos de señal es el que tiene derecho a exigir el otorgamiento de la escritura de compraventa, al haberse pagado la totalidad del precio.
Respecto de la pretendida confusión del precio alega que se explica por el IVA que ha ido variando en el momento de los pagos parciales del precio y en cuanto a la acreditación de los medios de pago, que el registrador no es competente para calificar ese extremo e impedir la inscripción.
Respecto del juicio de suficiencia en el documento rectificatorio argumenta que ya consta en la escritura de compraventa.
La DGRN desestima el recurso
Doctrina: En cuanto al primer defecto lo confirma, ya que...
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