La legitimación registral se refiere a todos los elementos de la relación jurídica inscrita
| Autor | Manuel Villares Pico |
| Páginas | 389-404 |
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Se extiende la legitimación: 1.° A las circunstancias relativas al objeto del Derecho. 2.° A las circunstancias personales del sujeto del Derecho inscrito. 3.° También hace relación al Derecho real que publica el Registro. 4.° También al acto o contrato, o sea, al título en su sentido material y formal.
Para ver con claridad que la legitimación registral establecida con carácter general en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria vigente alcanza a todos los elementos de la relación jurídica, nos basta relacionar los artículos de la Ley Hipotecaria de antes y de la vigente; y así fijémonos cómo se corresponden: el artículo 30, en conexión con el artículo 9.° y el 31; el 33 con el 34; el artículo 40 con su último párrafo, y el 220 con los que le preceden.
Antes de la Ley vigente teníamos el artículo 51 del Reglamento hipotecario que establecía la presunción de validez de los asientos del Registro, presunción que el párrafo 3.° del artículo 1.° de la Ley vigente recoge, y además el artículo 38 de la misma establecePage 390 en términos generales el principio de legitimación, resultando también implícita en el tracto sucesivo del artículo 20 y en la prioridad formal del artículo 17.
El artículo 31 se refiere a la nulidad de la inscripción por omisión de circunstancias a que alude el artículo 30, y también a la nulidad por inexactitud en la expresión de tales circunstancias; y viene a decirse que las causas de nulidad referidas no destruyen los efectos de la legitimación si surge el tercero hipotecario, amparado, no sólo en este artículo, sino por los artículos 34, 40 y 220, citados, por cuanto la inscripción existe conectada al título que la produjo, que es causa de la relación jurídica, y así se presume que todo el contenido del Registro es exacto, y que el titular tradente tiene la legitimación dispositiva.
Como se puede observar, la legislación española; ya antes de la Ley de Reforma de 1944, admitía la legitimación registral, pero estableciendo al mismo tiempo el acceso a la facultad de pedir ante los Tribunales, en juicio declarativo, la nulidad del contenido de la inscripción, en tanto, en cuanto no entrare en juego la defensa del tercero de buena fe y a título oneroso. Así, veamos los artículos que permiten este juego: Primero, y como regla general, existía el artículo 51 del Reglamento hipotecario anterior, preceptuando: «Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su nulidad, sin perjuicio de las facultades concedidas a los Registradores en el título Vil de la Ley para verificar la rectificación de los errores cometidos en los casos y con los requisitos que en el mismo se determinan». Este precepto pasó a la Ley vigente.
Luego figura en la Ley el juego que admite la declaración de la nulidad de la inscripción, pero, al mismo tiempo existe la excepción a esta declaración de nulidad, y así el artículo 30 dice: «Las inscripciones de los títulos expresados en los artículos 2.° y 4.° serán nulas si en ellas se omite o se expresa con inexactitud sustancial alguna de las circunstancias comprendidas en el artículo 9.°, sin perjuicio de lo establecido en esta Ley sobre rectificación de errores». Conviene fijarse bien sobre el extremo de que las circunstancias comprendidas en el artículo 9.° son circunstancias, no sólb de carácter jurídico sino las físicas, relativas a la finca, las circunstancias personales de los otorgantes, que, si son esenciales,Page 391 constarán en el título, como el estado civil, y que el artículo 31 se refiere a todas las circunstancias cuya omisión o expresión inexacta haya dado lugar a la nulidad. Este artículo establece la excepción «n aras del tercero, especialmente protegido por el artículo 34; y aquí deben parar mientes los tratadistas que excluyen de la legitimación registral la situación de hecho, dejando de perjudicar así nuestro sistema hipotecario.
Veamos el artículo 31, que dice: «La nulidad de las inscripciones de que trata el artículo precedente no perjudicará el Derecho anteriormente adquirido por tercero protegido con arreglo al articulo 34.
Otro artículo que permite la declaración de nulidad de la inscripción es el 33, que establece: «La inscripción no convalida, los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes». Este articulo lo complementa el artículo 40 en su apartado d) al decir: «Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial». Y ahora vienen las excepciones al artículo 33 y a dicho apartado d) del articulo 40. El artículo 34 establece la excepción al artículo 33 y abunda en el amparo del tercero que adquiere de persona que figura legitimada para transmitir, y así dice: «El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro».
Lo mismo el último párrafo del artículo 40 de la Ley se opone a los efectos de la declaración de nulidad a que hacen referencia los párrafos anteriores, o de la rectificación de una inscripción del Registro, y dice: «En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto». Este último párrafo del artículo 40, y lo mismo el artículo 220 de la Ley, previenen los efectos de la rectificación de inexactitudes o de errores del Registro cuando se trate de proteger los derechos de tercero hipotecario.Page 392
La inscripción, como se sabe, se traduce en efectos defensivos o estáticos a favor de todo titular registral (legitimación), y ofensivos o dinámicos, que permiten la actuación y la efectividad del Derecho real; y aquí afirmamos que la legitimación comprende también los datos materiales, físicos o descriptivos de las fincas o de las personas, como hemos visto antes al hablar del artículo 30 en relación con el artículo 9.° y el 31, con tal que sea real la existencia de unas y otras, o que no se incurra en una doble inmatriculación de una finca, en cuyo caso la defensa o legitimación registral pierde sus efectos hasta que surja la preferencia mediante la posesión real, unida a la inscripción a nombre del poseedor, cuando se haya alcanzado la usucapión tabular, que también convalida los linderos y la superficie comprendida entre ellos.
La finca es supuesto necesario para que existan los Derechos reales sobre la misma. Si no hay finca, no hay facultades dominicales. De existir, es preciso saber dónde está situada para que las facultades que forman el contenido del Derecho puedan ejercitarse. Conocida la situación será preciso conocer sus linderos y ver la extensión comprendida entre ellos, y así, por tanto, dados estos supuestos físicos para la existencia de los Derechos reales, ¿cómo no va a actuar la legitimación registral en estas circunstancias físicas de la finca que se describe en el Registro, que es la base y motivo de las mutaciones inmobiliarias? La finca es el soporte material del Registro y la propiedad de la misma el contenido de la publicidad, a través de la legitimación, y así la descripción de los caracteres de la finca, a la vez que sirven para especificarla, dan base al carácter jurídico. La sentencia de 10 de junio de 1955 da por admitida la legitimación de los datos físicos al decir que por virtud del principio de legitimación el Registro proclama la exactitud y la veracidad de sus asientos, con presunción iuris iantum mientras los Tribunales no declaren la inexactitud delPage 393 asiento, y por esto atribuye la posesión de los inmuebles a quien tenga inscrito su dominio, en tanto no se pruebe la discordancia con la realidad jurídica extrarregistral; y, claro está, todo esto suele...
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