La cancelación de cargas por «caducidad reglamentaria» (art. 177 RH) y el principio de legitimación en Roca-Sastre
| Autor | Pedro Avila Navarro |
| Cargo | Registrador de la Propiedad de Barcelona |
| Páginas | 639-650 |
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Artículo 177 RH
Los asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por las partes, se cancelarán por caducidad transcurrido cinco años desde su vencimiento, salvo caso de prórroga legal, y siempre que no conste asiento alguno que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.
Del mismo modo se procederá respecto de los asientos relativos a condiciones resolutorias explícitas en garantía de precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de la Ley y respecto de las hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, cuando hayan transcurrido, salvo que las partes pacten un plazo más breve, quince años en el. caso de la condición resolutoria, o veinte en el. caso de las hipotecas, contados desde el. día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el. Registro. En ambos casos, para llevar a cabo la cancelación se hará la conveniente petición expresa por parte del titular registral, que no haya sido parte en el. acto en virtud del cual se constituyó el. derecho a cancelar, presentando instancia al. efecto confirma legitimada notaría/mente o ratificada ante el. Registrador.
Las inscripciones de arrendamientos urbanos y demás asientos relativos a derechos que se rijan por una normativa específica, se sujetarán a lo dispuesto en ella.
La cancelación practicada conforme a los apartados que preceden, llevará consigo la de los asientos basados en el. derecho cuyo asiento se cancela por caducidad, sin necesidad de ulteriores requisitos.
Disposición Transitoria 1.a, Real Decreto 1867/4-9-98
Aplicación del. artículo 177 del. Reglamento Hipotecario. Lo dispuesto en el. artículo 177 del. Reglamento Hipotecario será aplicable a los dere-Page 640chos inscritos con anterioridad, transcurrido un año desde la entrada en vigor de este Real Decreto.
Roca-Sastre había señalado repetidamente la conveniencia de lo que llamaba «saneamiento del Registro»: a propósito de la cancelación automática del artículo 353.3 (antes 355) RH, de la cancelación de hipoteca por caducidad, de la anotación preventiva, de las menciones... Y esa conveniencia se convertía en apremiante necesidad cuando pesaba sobre el Registro de la Propiedad español casi siglo y medio de historia... y de cargas no siempre canceladas a su tiempo. El artículo 177 RH se encamina ahora a solucionar, en lo posible, esa necesidad, pero lo hace con mejor voluntad que depurada técnica jurídica...
La Exposición de Motivos del Real Decreto 1867/4-9-98, por el que se modifican determinados artículos del Reglamento Hipotecario, explica que «se regula una necesidad sentida socialmente, que es la posibilidad de cancelación de derechos inscritos sometidos en cuanto a su ejercicio a un plazo determinado de caducidad (opciones de compra, retractos convencionales, etc.), una vez transcurridos cinco años desde el vencimiento pactado, de manera que no sólo los asientos que en sí mismo caduquen puedan ser cancelados de oficio por el Registrador (caso de las anotaciones preventivas), sino también aquellos otros relativos a derechos sometidos a caducidad en su ejercicio, al margen de lo que pueda haber ocurrido extrarregistralmente, fiel al principio de inoponibilidad respecto de terceros de lo no inscrito (art. 177)»; y añade que «este mismo criterio se extiende a la condición resolutoria explícita en garantía del precio aplazado en la compraventa de inmuebles y también a la hipoteca, si bien el plazo para que se produzca su cancelación si no consta registralmente su ejercicio, se considera que tiene que ser superior, dado el superior plazo de prescripción de las acciones personales (quince años) y de la acción hipotecaria (veinte años)».
La aparición del Real Decreto fue acogida, en general, favorablemente; pero este artículo 177 RH se convirtió desde el primer momento en blanco de las críticas; se dice, sobre todo, que la caducidad de asientos es una materia reservada a la Ley Hipotecaria, en la que no es competente el Reglamento; y que la norma general es el acceso al Registro por documento público, y no por instancia al efecto con. firma legitimada notarialmente o ratificada ante el Registrador.
Sin embargo, es indudable que la Exposición de Motivos tiene razón cuando habla de «una necesidad sentida socialmente»; y tal vez la forma de Page 641 atender a esa necesidad no ha sido tan novedosa como parece, ni la reforma tan osada; puede que incluso peque de timidez; y que esa timidez que la hace quedarse a medio camino, o esa forma de decir las cosas como arrepintiéndose antes de terminarlas, venga de un error inicial: el de creer que se está ejecutando el principio de inoponibilidad respecto de terceros de lo no inscrito (como confiesa la Exposición de Motivos), cuando hubiera sido más fructífero actuar según el principio, más amplio, de legitimación, o sea, de presunción de un Registro exacto e íntegro; en efecto:
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Efectos de la inoponibilidad. El principio de inoponibilidad de lo no inscrito se establece en el artículo 32 LH: Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero. Aplicando este principio, resultaría que el tercero (ese tercero que según el art. 177 RH no haya sido parte en. el acto en. virtud del cual se constituyó el derecho a cancelar) no puede resultar perjudicado por un derecho inscrito, pero no ejercitado durante el plazo de su duración pactada o de su prescripción, o, al menos, cuando no consta su ejercicio en el Registro; porque el título de ese ejercicio, la demanda para ejercitar la opción, la resolución o la hipoteca, por ejemplo, no fue inscrito ni anotado. (A concede a B un derecho de opción por cuatro años y, pasado este plazo, A vende la finca a C; el posible ejercicio de la opción que estuviese pendiente ante los Tribunales no puede perjudicar a C si la demanda no fue anotada en el Registro).
La inoponibilidad presta un apoyo legal a la «caducidad reglamentaria»; pero es un apoyo débil, porque sólo sirve en beneficio del tercero que no fue parte, porque la Ley tampoco dice que los asientos caduquen o se cancelen, y porque no se cuestiona (o no se quiere cuestionar) la subsistencia o extinción de los derechos en su vida extrarregistral. Roca-Sastre admite la posibilidad de esa discordancia entre la cancelación y la subsistencia del derecho cancelado; dice: «la cancelación simplemente desinscribe un derecho registrado, de modo que si el derecho existe en la realidad, éste se encontrará en la misma situación jurídica que antes de estar registrado» (aunque no considera deseable ni lícita esa cancelación, y aunque reconoce la excepción de la...
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