Análisis jurisprudencial de los efectos que produce la ejecución hipotecaria sobre los arrendamientos posteriores a su Constitución.
| Autor | Rosana Pérez Gurrea |
| Cargo | Licenciada en Derecho |
| Páginas | 1215-1220 |
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El artículo 1 de la Ley Hipotecaria circunscribe su ámbito a las relaciones jurídicas de naturaleza real inmobiliaria, al decir en su párrafo primero:
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-El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles-.
Sin embargo, en el artículo 2 admite, ya desde 1861, la posible inscripción de los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles. En la actualidad, el artículo 2.5 de la LH, redactado por la LAU de 24 de noviembre de 1994 de- clara la inscribibilidad de los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos. Se suprime la tradicional exigencia de pacto expreso y se extiende la inscripción a todos los arrendamientos, no sólo a los superiores a seis años.
Aunque hay autores como ROCA , que han considerado que la inscripción del arrendamiento sólo otorgaba a éste el efecto de su oponibilidad frente a tercero, entiendo que esta limitación de efectos no tiene ninguna base en la LH y es más acertado el criterio de P AU P EDRÓN que considera que la inscripción del arrendamiento produce los efectos de legitimación, fe pública y prioridad (la cual actúa a favor del arrendatario, tanto en su aspecto excluyente como en el prelativo o de mejor rango), convirtiendo al arrendamiento en un derecho hipotecariamente real; lo que se persigue es dar publicidad a los derechos a través de la cogniscibilidad legal que la publicidad del Registro de la Propiedad proporciona.
La inscripción del arrendamiento y los efectos que de ello se derivan, incide necesariamente en la problemática relativa a los efectos que produce la ejecución hipotecaria en el arrendamiento del inmueble. ¿Subsisten o no los arrendamientos concertados con posterioridad a la hipoteca? Se trata de un tema complejo y sumamente debatido tanto en la doctrina 1 como en la jurisprudencia, donde encontramos sentencias con criterios divergentes, sobre todo a raíz de los cambios producidos en la legislación especial arrendaticia y de la debatida sentencia del TC 6/1992, de 16 de enero.
Para el examen de esta materia es necesario diferenciar entre arrendamientos anteriores y posteriores a la constitución de la hipoteca, sometidos al Código Civil o a leyes especiales, estableciéndose una diferente regulación según se encuentren sujetos a LAR o LAU y dentro de ésta distinguiremos según sean anteriores a la Ley 29/94, de 24 de noviembre o posteriores a ella.
La dificultad de las relaciones entre arrendamiento y ejecución hipotecaria reside básicamente en la necesidad de conciliar intereses contrapuestos: por un lado dar efectividad al crédito hipotecario y por otro proteger la posición jurídica del arrendatario garantizándole la estabilidad en el arrendamiento.
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En los arrendamientos sujetos al Código Civil, los preceptos claves en la materia son los artículos 1.549 y 1.571, estableciéndose diferentes criterios según el arrendamiento se halle o no inscrito en el RP. PAU PEDRÓN 2 considera que tras los cambios de propiedad, hay que distinguir dos criterios:
- Principio de extinción voluntaria sobre la base legal cuando se trate de inmueble no inmatriculado: -El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta- (art. 1.571 del Código Civil).
- Principio de protección a través de la publicidad registral cuando se trate de inmuebles inmatriculados: -Con relación a terceros no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el RP- (art. 1.549 del Código Civil).
En un primer momento fue doctrina consolidada que la ejecución hipotecaria implica un supuesto de resolución del derecho del arrendador que lleva también consigo al del arrendatario. En esta línea la STS de 5-2-45 entendía que el arrendamiento rústico posterior a la hipoteca se resuelve con la ejecución hipotecaria. Distinto es el criterio de la STS de 9-6-90, si bien hay que tener en cuenta que se refiere a un supuesto de derecho de retracto arrendaticio rústico, no a un problema de extinción del arrendamiento por ejecución hipotecaria. La mencionada sentencia entiende que cabe el derecho de retracto del arrendatario rústico respecto a la adjudicación derivada de una ejecución hipotecaria, partiendo de que el arrendamiento subsiste durante el año agrícola y que no se extingue ope legis, sino a instancia del nuevo propietario.
Yo no comparto el argumento de dicha sentencia, ya que entiendo que el derecho de retracto es una figura jurídica consustancial al arrendamiento y por tanto tiene que seguir la misma suerte que la relación arrendaticia de la que forma parte, debiendo quedar afectado por la purga derivada de la ejecución hipotecaria.
Con la LAR de 1980 hay que tener en cuenta tres artículos fundamentales en la cuestión:
- El artículo 13 que decía que los arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre la finca se resolverán al extinguirse el derecho...
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