Una gran innovación jurisprudencial: la accesión invertida
| Autor | Peñasco Velasco, Rosa |
| Páginas | 31-43 |
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De todos es sabido que el Código Civil, respecto a la accesión de los bienes inmuebles, no contempla ningún supuesto parecido al artículo 377 relativo a la accesión de los bienes muebles, que viene a establecer, en los casos en que dos realidades se hayan unido de forma tal que sea imposible su separación sin menoscabo de ambas, que se considere principal a la más valiosa, y accesoria a la de menos o, en un último extremo, que si ambas tuvieran idéntico valor, se repute principal la de más volumen, respecto a la menos voluminosa.
El dato no carece de interés y hubiera sido práctico, al menos por su relación indirecta con algunos supuestos de accesión invertida58, además de
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equitativo, porque quizás podrían haberse evitado los difíciles resultados que hubieron de producirse en algunos casos peliagudos como, por ejemplo, aquellos en los que pese a que el tercero ediicante actuaba de buena fe y el propietario del suelo de mala fe, éste último, al gozar de una presunción jurídica difícilmente desmontable, hacía suyo lo ediicado por aplicación de la regla "accesorrium sequitor principale" 59.
Porque pese a que a lo largo de este estudio nos hemos referido una y otra vez, a los diversos supuestos que pueden presentarse cuando se construye en suelo ajeno, faltaba por hacer un matiz que, en realidad, más que matiz es un requisito esencial: como es lógico, no pretendíamos aludir a una invasión total y absoluta del terreno de otro60, entre otras cosas porque, al menos en principio61, ello atentaría contra el propio ejercicio y disfrute del dominio que nuestro Ordenamiento concede al dominus soli62. Un acto semejante, insistimos que en un principio, podría ser caliicado de odioso porque conculcaría con todas las normas que protegen la propiedad, entre otras y como cuestión de base, los artículos 348 y ss., del C. Civil. Por tanto, no es difícil airmar que un hecho como el que acabamos de describir, aunque de nuevo sea solamente a priori, no plantearía ningún problema jurídico. Es más: tampoco lo plantearían aquellos casos en los que, sin llegar a ser una usurpación total, sí se da tal usurpación en un porcentaje de suelo invadido, muy superior al que no lo está63.
En cambio, sí acudiría a nuestra mente la duda que conlleva la línea divisoria entre lo que es justo y no lo es, si actuando de buena fe, un tercero invade una
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pequeña parte de suelo ajeno64. Cualquier solución que pretendamos aplicar a este supuesto, conocido con el nombre de "construcción extralimitada", nunca sería sencilla, sobre todo, si tenemos presente que el legislador de 1889, pasó por alto una regulación de tales supuestos65. Además, el tema no resulta nimio y hasta puede agravarse mucho más, si pensamos en las lógicas imprecisiones urbanísticas surgidas por la inexistencia de actualizaciones del Catastro.
Pues bien: imaginemos, por último, la disyuntiva ética y jurídica que plantearía este hecho, si a la buena fe66y extralimitación mínima, provocada muchas veces por la imposibilidad de conocer con precisión los límites a la propiedad de cada cual, se le añadiese el dato de que lo construido, gozase de un valor económico superior al suelo que lo sustenta67.
Aplicar en dichos casos la tradicional regla de que la tierra es el valor principal, y lo ediicado en ella, lo accesorio, podría no conducirnos a ninguna consecuencia acorde con muchos principios básicos de nuestro Ordenamiento jurídico: desde el principio general de buena fe o la equidad68, hasta el no
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amparo del abuso de derecho o el propio enriquecimiento injusto. Al menos, así lo consideró el Tribunal Supremo, cuando en la Sentencia de 31 de mayo de 194969, abrió un novedoso camino que ha servido para conigurar a la que, actualmente, conocemos con el nombre de "accesión invertida" o, para algunos autores, también "construcción extralimitada"70.
Por tanto, ha sido la jurisprudencia la que, a partir de 1949, ha venido declarando, sentencia a sentencia, que en determinados supuestos y caso de cumplirse ciertos requisitos, ya no es el suelo el bien principal y accesorio el ediicio, sino que, precisamente, la accesión invertida recibe este nombre por la inversión de aquellas reglas ancestrales71: en determinados casos, es el ediicio el valor principal y, el suelo, lo accesorio72.
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De otro lado, observar el matiz social que rodea a la inversión de la accesión y analizar la fecha de la STS que abre el camino de la accesión invertida, no es ninguna nimiedad. Es más: seguramente, las circunstancias acaecidas apenas una década antes de la fecha apuntada, son una de las causas que motivaron al TS para comenzar a invertir la idea de que la tierra siempre es un valor principal, mientras que lo ediicado o plantado sobre ella tendría, a partir de entonces, carácter subsidiario. En este sentido, piénsese, sobre todo, tanto en la guerra civil española como en la propia posguerra, en los efectos de una y otra y, consecuentemente, en la cantidad de ediicios que quedaron destruidos por culpa de aquellos amargos acontecimientos; piénsese además, en la demanda de vivienda realizada por una población carente de las necesidades más básicas; obsérvese también, la multiplicación de legislación urbanística que rodeó a aquella época, seguramente como respuesta a las demandas sociales de entonces.
Demandas sociales que no sólo se convirtieron en respuesta legislativa a través de las más variadas disposiciones, sino también en respuesta jurisprudencial, a través de STS como la de 1949, y otras muchas Sentencias que optaron por seguir su precedente en años posteriores. Y es que ya no cabe duda de que todos estos episodios tuvieron mucho que ver con la proliferación legislativa de las décadas comprendidas entre los años cuarenta, cincuenta y parte de los sesenta, relacionada, directa o indirectamente, con el tema de la vivienda73, hasta el punto de que no es de extrañar que si estas circunstancias de la realidad de nuestro país afectaron sobremanera por ejemplo a la Sociología y a la Economía, el mundo del Derecho, en su más amplio sentido, también tuvo que verse afectado por las excepcionales circunstancias acontecidas en aquellos tiempos.
Hecha la aclaración histórica, resta por analizar los presupuestos necesarios para la estimación, por parte de los Tribunales74, de la llamada ACCESIÓN INVERTIDA o CONSTRUCCIÓN EXTRALIMITADA que, actualmente, se encuentra plenamente aceptada en el ámbito social y jurídico, pese a
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que, salvo en Cataluña, su construcción es exclusivamente jurisprudencial y no legislativa. Un hecho que, de otro lado, tampoco debe sorprendernos en exceso, pues basta recordar cómo alguna importante institución jurídica, como el Abuso del Derecho, por ejemplo, en su día también se construyó jurisprudencialmente antes de tipiicarse75.
Desde 1949, para que pueda apreciarse la accesión invertida, el TS viene precisando en sus Sentencias que deben darse TODOS los requisitos que se indican a continuación76:
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) Quien pretenda la aplicación de la regla de accesión invertida, ha de ser propietario de lo ediicado77.
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) El ediicio debe ocupar, parte del terreno propio y parte del terreno ajeno78.
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) Las dos porciones del suelo formadas por la parte del terreno propio y la parte del terreno ajeno, han de formar con el ediicio un todo indivisible79.
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) El ediicio, más el valor del suelo del ediicante, han de tener un valor superior al terreno invadido80.
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) La construcción ha de haberse levantado SIEMPRE de buena fe81.
Todos estos requisitos son comunes en las distintas Sentencias que, sobre construcción extralimitada o accesión invertida, ha ido dictando el Tribunal Supremo a partir de 194982, aunque de todas ellas, además de los requisitos apuntados antes, lo que de verdad se desprende es una consecuencia jurídicamente innovadora porque torna los términos de la ancestral accesión codiicada o "normal", dando paso a la "accesión invertida"83y sus efectos.
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El ajeno invasor que construye en suelo de otro tiene derecho a adquirir
1) el terreno ocupado84.
El propietario invadido, no tiene opción de, previa indemnización,
2) quedarse con lo ediicado85.
El propietario, tiene derecho a que se le pague el precio del terreno
3) invadido y otros gastos devengados por la venta forzosa del terreno ocupado86.
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Como puntos difíciles o ambiguos a destacar de las diferentes STS, pueden manifestarse, fundamentalmente, los siguientes:
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No se especiica qué cantidad de terreno puede invadirse y cuánta no 87.
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A su vez, la expresión " un todo indivisible" que en teoría deberían formar el suelo propio y la porción de invadida de suelo ajeno, ha sido muy criticada porque, precisamente un ediicio, es una realidad que sí puede dividirse88.
De lo dicho hasta el momento y por la relación directa con el tema que nos ocupa, el aspecto que nos resulta más interesante en la apreciación judicial de la accesión invertida, es la necesidad de que se lleve a cabo la construcción extralimitada con buena fe del ediicante89. Buena fe que, del mismo modo
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que siempre se le ha presupuesto, quizás exacerbadamente, por el legislador de 1889 al dueño del suelo por el simple hecho de serlo, la Jurisprudencia, esta vez, se la presupone al ediicante, casi también por el mero hecho de serlo90.
La conclusión que puede obtenerse a priori, es que el principio de buena fe vuelve a magniicarse91, no ya por el legislador como en los casos de la accesión...
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