Jurisprudencia de la Dirección de los Registros y del Notariado
| Autor | Luis R. Lueso |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | 635-648 |
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Compra de finca por mujer casada. Procede inscribir a favor de la misma, sin condición relativa a lo que haya de ocurrir en el día del pago de los créditos hipotecarios, la hecha por mujer casada que, con asistencia de su esposo, entrega en el acto, justificándose su procedencia parafernal, parte del precio, obligándose a saldar con dinero propio dos créditos hipotecarios que gravan la finca vendida, y cuyo importe es el resto del precio de la compra.
El Notario de Lorca, D. Antonio Moxó Ruano, el 26 de Octubre de 1929, autorizó una escritura por la que D." Ana Segura Sánchez, asistida de su esposo, compró en 26.000 pesetas una finca, entregando en el acto 6.000 pesetas, que recibió de una hipoteca constituida sobre finca por ella heredada, al vendedor, y reservándose el resto para pagar dos hipotecas que gravan el inmueble adquirido. En otra escritura de aclaración, ante el propio Notario, se contiene lo que sigue : «£>) Doña Ana Segura Sánchez, con el consentimiento de su marido, D. Ángel Garro Miras, solicita del señor Registrador de la Propiedad del partido que las 6.000 pesetas entregadas como parte del precio de la repetida compraventa, cuya procedencia parafernal se acreditó en forma debida, se inscriban, desde luego y definitivamente, con tal ca-Page 636rácter al hacer la inscripción de la finca de que se trata, quedando la inscripción siempre a nombre de la compradora en cuanto a las 20.000 pesetas restantes, y en cuanto a si dicha cantidad se ha de entender de la sociedad de gananciales o de Da Ana Segura Sánchez como parafernal, pendiente de la condición de que dicha señora, al hacer efectivos los créditos aludidos a que se ha obligado, acredite o no, en forma fehaciente, la procedencia parafernal de la cantidad que importa.»
Presentadas ambas escrituras en el Registro de la Propiedad de Lorca, por el Registrador, se calificó así : «Inscrito el precédeme documento juntamente con la escritura de aclaración y sólo en cuanto a la parte correspondiente a 6.000 pesetas con el carácter de parafernal, y denegada la inscripción con respecto al resto de la finca, o sea a las 20.000 pesetas, cuya procedencia no se acredita, a favor de la compradora, porque siendo doctrina derivada del Código civil, de las Sentencias de) Tribunal Supremo y de la jurisprudencia de la Dirección general, que no acreditándose por documento auténtico la época y forma en que la mujer casada, otorgante de las escrituras que se califican, adquirió el dinero invertido en la compra, ni otro alguno en que conste su aportación al matrimonio ; antes bien, de la lectura de ambas escrituras resulta todo lo contrario, Ha de estarse a la presunción que establece el artículo 1.407 de aquel Cuerpo legal, a saber : que dichos bienes han de reputarse gananciales, no siendo, por consiguiente, admisible lo consignado en la cláusula b) de la escritura de aclaración, lo que daría lugar a una situación ambigua, que desde luego debe resolverse a favor de la sociedad conyugal.»
En el recurso interpuesto por la representación de la compradora, el Presidente de la Audiencia de Albacete confirmó la nota del Registrador, y la Dirección general desestima dicha nota y declara inscribibles las escrituras sin la condición relativa a las consecuencias que haya de provocar en su día él pago de los créditos hipotecarios con los siguientes considerandos:
Por el contrato de compraventa de una finca hipotecada el vendedor se compromete a transmitir al comprador el derecho de gozar y disponer del inmueble sin más limitaciones que las establecidas, tanto en las leyes como en el Registro de la Propiedad, y el requirente, una vez cumplido el requisito de la inscripción,Page 637 asume la plena potestad de la cosa y puede ejercitar la acción reivindicatoria contra el tenedor o poseedor para acoplar el señorío de hecho al dominio jurídico.
La existencia del gravamen hipotecario, por elevado que sea el crédito correspondiente, no es obstáculo para que la transferencia se realice, como tampoco lo sería la existencia de una servidumbre pasiva que agotase la potencialidad económica de la finca, y únicamente subordina el derecho de propiedad adquirido a las consecuencias de la obligación para cuya seguridad se ha constituido la hipoteca.
En virtud de estos elementales principios del derecho hipotecario puede sostenerse sin vacilación que Da Ana Segura Sánchez, asistida de su esposo, D. Ángel Garro, tenía capacidad para comprar la finca denominada
Los resultados de esta subrogación, ya se perfeccione y complete mediante el consentimiento del acreedor y la extensión de los asientos exigidos por el régimen hipotecario, ya permanezca en la esfera de los derechos de obligación, y, sin llegar a sustituir un nuevo deudor en lugar del primitivo, coloque al adquirente en la posición de quien se obliga a pagar por otro, en nada influye sobre el carácter de la adquisición, ni sobre la calificación del inmueble, que deberá incluirse entre los bienes parafernales de la mujer, si las 6.000 pesetas satisfechas son de su exclusiva pertenencia, como se reconoce por todos, y si ella sola asume la obligación de pagar al acreedor hipotecario los reseñados créditos.
Las futuras contingencias del crédito y los derechos que puedan corresponder al marido o a la sociedad de gananciales cuando la deuda se extinga por el pago, condonación, confusión, compensación, novación o mutuo disenso, o cuando el crédito caduque por prescripción de las acciones, o cuando la ejecución sea dirigida contra la finca o el patrimonio de la mujer, son tan complejas como independientes de la cuestión que ahora se discute,Page 638 y no impiden, antes al contrario, imponen que la inscripción se extienda sin condición, mención ni alusiones relativas a los efectos de actos y relaciones futuras, que en su día provocarán los asientos correspondientes.
La hipótesis de que el precio ofrecido por Da Ana Segura se descomponga en dos partes, como si fuera satisfecho por dos personas jurídicas, es insostenible, puesto que no hay varios adquirentes del derecho de propiedad, sino uno solo : la mujer casada que, con licencia de su marido, adquiere para el patrimonio extra dotal ; e igualmente iha de desecharse el supuesto de que una cuota proindiviso de la finca corresponda a los bienes parafernales y otra quede sujeta al juego de una condición (la de que en su día los créditos sean pagados o no con dinero procedente de la sociedad de gananciales), porque la finca es adquirida desde luego y definitivamente por la indicada señora, mediante la...
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